房企再融资定局

　　本报独家获悉，分管融资的证监会副主席姚刚，已批准了有关恢复房企上市、再融资和重大资产重组的相关决议。但受制于房地产的投资属性，此次的房企再融资解冻会优先向保障房或城镇化等概念房企打开。

　　虽然因多方原因不便明确表态，但一系列迹象表明，持续了近3年的A股房企融资禁令，已悄然松绑。

　　“分管融资的证监会副主席姚刚，已在内部的会签材料上签字，批准了有关恢复房地产企业上市、再融资和重大资产重组的相关决议。”知情人士对中国房地产报透露。

　　一位投行人士还透露了另一个重要动向：近期证监会有关部门已开始接收房企的材料，并将此前提交的材料封卷打开。

　　这意味着，牵动着整个市场神经的房企再融资开闸传言成真，“实际上，监管层明禁暗许。”上述知情人士说，但由于更高层面未给出明确指示，房企再融资开闸的时间存在不确定性。

　　更多被访人士认为，虽然股权类融资被寄予厚望，但受制于房地产的投资属性，此次的房企再融资解冻会采取渐进式的推进方式：优先向保障房或城镇化等概念房企打开。

　　官方表态微妙调整

　　中国房地产报从多个渠道获悉，近期，有关恢复房地产企业上市、再融资和重大资产重组的相关决议已在证监会内部获得通过。

　　“房地产再融资有条件放开正在推进中。”一位接近决策层的人士透露，“我与他们沟通过，银监会和央行都赞成推动房地产直接融资。”

　　7月初，金丰投资、宋都股份、新湖中宝、中弘股份、荣丰控股等一批涉房企业先后宣布停牌，“筹划重大事项”。若部分房企的申请能够顺利成行，则意味着这项冻结许久的政策将真正解冻。

　　A股房企融资政策开闸的消息，早在6月底就在一些券商和房企中传播。针对此消息，在6月28日和7月5日的两场新闻发布会上，证监会均做出了疑似否定的表态，又使事态开始变得扑朔迷离。但在7月17日，新华社连发4篇文章关注房企再融资，再次将市场预期拉回。

　　7月下旬，内房股铁岭新城(000809.SZ)尝试发债。其高管虽表示意在试探监管层态度，但这一行动无疑表明，此时的整体市场预期，已向融资政策开闸的方向倾斜。

　　事实上，从证监会对此事表态上，不难看出口径的微妙变化。6月28日，证监会负责人在回答有关“房地产上市公司融资政策有望放开”的提问时指出，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。而在该项政策出台伊始的2010年10月，证监会的表态称，为坚决贯彻执行“新国十条”精神，已暂缓受理房地产开发企业重组申请。

　　“‘我会将进一步完善部门协商机制，提高工作效率。’这句话很能说明问题。这就是证监会在加快再融资开闸工作的风声。”国信证券房地产分析师区瑞明针对6月28日证监会的表态如此表示。

　　“证监会实际上已经放开了这一禁令，但出于维护资本市场稳定的考虑，加之新一轮房地产调控政策出台不久，该部门不便明确表态，而只能通过措辞的变化来传递信息。”一位券商人士对中国房地产报表示。

　　此外，这样隐蔽的表态还有另一层考虑：目前高层对资本市场发展的政策思路并不明朗，此次政策调整虽得到首肯，但若作出过于肯定的表述，恐难以为此后的再调整留出余地，并容易使政策陷入反复的尴尬。

　　实际上，记者了解到的一个案例也透露出了这种明禁暗许的原因所在：证监会曾酝酿许久、本拟于7月底推出的IPO开闸政策，最近正因某位高层领导的反对而暂缓推出。

　　“囤地”的悖论

　　融资政策的松动，无疑对房地产业是重大利好消息，但从短期来看，并非所有房企都能因此而获益。

　　为规范房企融资行为，证监会与国土部自2009年便建立了一套信息共享的内部系统，国土部将房地产企业的拿地、付款、开工等信息实时上传至该系统中，从而作为证监会批复企业融资的重要依据。在该项制度建立之初，国土部还需向证监会发布确认函，从而作为批复房企融资的书面依据。

　　按照两部门的联动机制，土地违法情况是制约房企获得资本市场融资的重要因素。其中，两部门对囤地行为尤为重视。2010年年中，国土部曾公布一批囤地房企的名单，以示警示。

　　据了解，作为监测企业土地违法行为、批复房企土地融资的重要依据，上述系统还将继续运作。但若房企上市、再融资和重大资产重组政策开闸，被两部门视为敏感问题的“囤地”，就将成为最难拿捏的部分。

　　“房地产企业要想上市，手中必须有一定的土地储备，从而作为估值的根据。同样地，企业要实现融资，土地储备也必不可少。”北京某上市房企负责人对记者表示，不少房企手中握有大量超过两年的土地储备，一旦上述政策开闸，这些土地的认定便成为棘手的问题。

　　他表示，若将此认定为合理的土地储备，则有纵容“囤地”之嫌；若认定为囤地，政策的开闸就变得无意义。

　　按照这位人士的观点，在两难的选择下，主管部门有可能避开这一敏感问题。即A股融资政策并非对所有涉房企业放开，而是从特定的企业入手，渐进式放开。其中，带有保障房建设、城镇化等概念的房企可能成为受益者。据悉，近期停牌的新湖中宝，便带有棚户区改造的性质。

　　“现阶段不太可能大范围地放开房企再融资，如果放开的话，也是针对那些涉房业务占主营业务比例较小的上市公司。”复地集团财务总监叶剑生也据此认为。

　　最近3年来，房地产企业在A股的上市之路几乎被堵死，融创、卓尔、旭辉等房企均在此间选择港股上市。期间成功登陆A股的涉房企业，只有华夏幸福等少数几家。但该公司的主业在于园区开发，而非纯粹的房地产开发企业，其上市更多得益于“城镇化”概念。

　　分析人士认为，若A股融资政策真正开闸，可能继续遵循上述思路，给予特定的概念以支持。而商品住宅开发在业务中占比较大的企业，可能难以获得政策青睐。

　　“此种方式的好处显而易见。调控楼市的‘新国五条’出台尚不足半年，房价上涨压力仍较大，呼吁强化调控的声音仍在。为维持政策的连续性，A股融资的渐进式开放要比全面开闸稳妥得多。”上述上市房企负责人认为。

　　或难一蹴而就

　　“在我国的经济结构中，房地产业始终享有特殊的地位。近期公布的半年度宏观经济数据显示，在经济结构调整的关键阶段，国民经济恐难以继续维持高增速。但与此同时，房地产市场量价齐升局面凸显，供应端的相关数据也呈回暖之势。”一位分析人士介绍。

　　一方面是维持经济增长的各种努力，另一方面则是日益增大的房价上涨压力。在决策层面前，保增长和控房价的矛盾又一次凸显。在不少专家看来，前者需要市场化改革得以推进，而后者仍需在一段时间内依靠行政之手，这也决定了未来的经济政策复杂多变。

　　7月初，国务院发布《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，强调更好地发挥市场配置资源的基础性作用。7月19日，央行宣布全面放开金融机构贷款利率管制，被认为走出了利率市场化的重要一步。7月下旬，国务院常务会议又宣布暂免征收部分小微企业税费。

　　有观点认为，本届管理层在多个领域强调市场化、规范化，这种思路应尽快延伸到饱受调控之苦的房地产领域，其中便包括放开股权融资等房地产融资的市场化手段。

　　但事实果真如此？

　　一位接近国土部的专家认为，金融支持实体经济的思路并无不妥。但在房地产业利润率高企的情况下，若任由资金自由流动，恐将再次造成房地产投资过热的局面，并强化房地产业对地方经济的绑架。这种观点也得到不少业内人士的认同。

　　实际上，这正是决策层所担心的，上述实例中提到的某位高层领导反对即在于此。而高层的态度将对房企再融资以怎样的方式推出及何时推出，起到至关重要的决定性作用。

　　按照上述专家的观点，为引导资金流动，必须对房地产业实施一定程度的政策压制。也即，持续多年的房地产调控政策不会很快退出，包括限购、限贷等行政化手段，以及对股权融资的各种限制。

　　“事实上，在经过长期的关闸和资金市场挖潜后，房企的融资渠道已经有了新的格局，不仅有港股的上市机会，对再融资的渴求也已经下降。因此，即便此轮政策未能全面开闸，对房地产业的资金状况也不会造成太大影响。”上述分析人士认为。

　　但从长远来看，房地产业的市场化运作仍是大势所趋。据悉，国家发改委正会同住建部、国土部等部委，共同研究制定房地产业发展的长效机制，其中包括金融、财税、信贷和保障房等制度建设。