博鳌特稿 蔡雪梅全能世茂的新变革

　 编者按：伴随着中国房地产一路前行，博鳌房地产论坛至今已历十二载，见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措，有过黄金十年也有晦暗岁月，但终究还是跨过所有羁绊，走到了第十三年的门前。

　　进入新改革时代，如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么，我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量，这样也许可以看到更不一样的未来。

　　8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕，围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”，观点地产新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士，推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。

　　观点地产网 李雯露 经过一年的调整，世茂集团以全新的形象出现。

　　回顾这场变革，世茂集团副总裁、营销公司总经理蔡雪梅认为，之前的世茂在“豪宅教父”这个神坛上下不来。

　　在她看来，成功是把双刃剑，既可以促使企业成为最优秀的；但也可能导致企业止步不前，被人超越。

　　“房地产已经经历了二、三十年的快速增长期，优秀的开发商对于产品本身的打造能力基本不会有大的差别。”蔡雪梅续称，开发商就好像大厨一样，前十位大厨的炒菜本事谁也不会比谁差，未来考验这几位大厨价值的，不是能够做什么样的菜，或者做菜的差异到底有多大，而在于谁能够更快创造出满足客户潜在需求的菜品出来，这是影响未来竞争格局的关键。

　　与国内前十位的其他开发商不同，世茂是一个具有强烈危机意识的企业。

　　今年年初，世茂成立了战略资源部，主要做跨界重大资源整合。

　　在蔡雪梅看来，世茂不再局限于单一的工作，盖盖房子，做个花园，做个园林，然后卖房子。

　　一季度，世茂发布了未来3-5年战略定位，城市进化的先行者是该公司下一步的发展目标。目前来看，世茂旗下业务已经涵盖了住宅、商业、酒店、旅居以及产业。

　　对于业界持续关注的世茂集团“四架马车”（住宅、商业地产、旅游地产以及产业集群），蔡雪梅介绍表示，上述四大板块中住宅和商业占比最大，达到60%-70%；其次是旅居地产占到20%，产业集群占10%。“我们现在还没有做具体的定位规划，但是旅居地产肯定是公司下一步要拓展的新领域。”

　　以下为观点地产新媒体对世茂集团副总裁、营销公司总经理蔡雪梅女士2013博鳌房地产论坛采访实录：

　　观点地产新媒体：世茂集团四大业务板块占比分别是多少？未来比较理想的配比是多少？

　　蔡雪梅：四大板块中住宅和商业占比最大，达到60%-70%，其次是旅居地产占到20%，产业集群占10%。具体的定位规划还没有做，但是旅居地产肯定是公司下一步要拓展的新领域。

　　其实，今年博鳌房地产论坛的主题是“改革时代的地产新力量”，这是一个很好的切入点和主题。

　　房地产已经经历了二、三十年的快速增长期，优秀开发商的产品打造能力基本不会有大的差别。就好像大厨一样，前十位大厨的炒菜本事谁也不会比谁差，未来考验这几位大厨价值的，不是够做什么样的菜，或者做菜的差异到底有多大，而在于谁能够更快速创造出满足客户潜在需求的菜品出来，这是影响未来竞争格局的关键。

　　我们认为，未来房地产行业的竞争就像手机之间的竞争，通话质量、屏幕大小、耗电量已不再是关键，而是完全脱离了这个层面的竞争。在这样的竞争格局下，单一的工程质量、开工面积、开工规模、年销售额、利润率等基本层面比拼的时代即将过去，未来将会进入到另外几个纬度的比拼。

　　首先是品牌的比拼，品牌背后代表的是企业输出的不仅仅是单一的产品，还能赋予产品和客户更多的东西；第二，在资本层面也会进入到相应的比拼阶段；第三，会出现洗牌，出现创新的竞争模式或者商业模式。

　　观点地产新媒体：世茂将如何应对这些新的比拼？

　　蔡雪梅：我们在今年一季度发布了世茂未来3-5年的战略定位，即城市进化的先行者。长远的定位是希望成为整个行业的引领者，整个团队都非常清楚。

　　对于行业引领者，我们的理解是希望世茂未来销售的是不仅仅是产品，更多是生活模式，内部称之为“世茂生活方式”，从而实现企业的长足发展，引领行业的创新发展。其根本目的就在于通过打造出全新的世茂生活方式，带给客户全然不同的生命体验和生活品质。

　　世茂是一个有很强烈危机意识的企业，与国内前十位其他开发商有巨大的不同。业务已经涵盖了住宅、商业、酒店、旅居以及产业，所以世茂不需要转型，已是全能。

　　其实，世茂本身的基础非常好，只是之前在“豪宅教父”这个神坛上下不来。成功是把双刃剑，既可以促使企业成为最优秀的，也可能导致企业止步不前，被人超越。所以，我们经过了2012年的变革，并在2013年上半年持续发声。

　　观点地产新媒体：开发商与电商合作已经比较普遍，世茂集团在这方面是如何考虑的？

　　蔡雪梅：在这方面我们提出了云服务。事实上，在去年3月份已经提出了“服务创造价值”的口号，并做了一系列为业主创造增值服务的内容。

　　与今年新提出的云服务相比，去年做的是点状战略合作，这个合作是松散型的，我们只是把资源引入进来，但具体如何操作、操作到什么程度，我们并没有管控权，无法决定和主导。而云服务则完全不同，世茂会充当最重要的角色，发挥主导作用。

　　比如，我们与东软熙康合作，并不是单纯把东软熙康引进来，而是建立了合资公司世茂熙康。意味着我们不仅投入了资金，还包括人员、管理，从而确保持续为客户提供及时的服务。

　　这是属于健康云，另外还有商务云，主要依托世茂自身的酒店。我们预计2017年在全国实现27家酒店开业，2017年之后保持每年开业1-2家酒店的速度。

　　这就意味着世茂的业主可以享受世茂其他服务，我们称之为“世茂中国城市会客厅”。

　　观点地产新媒体：具体如何操作？

　　蔡雪梅：因为世茂业务涉及的地区跨度比较大，从一线城市到四线城市都有。比如，在三四线城市买了一套普通住宅或者公寓的客户，就可以依托我们的云平台，通过服务热线，拥有世茂在全国所有酒店的入住权，而且能够拿到最便宜的价格。

　　此外，我们会对每一户业主的家庭健康需求、旅游度假需求、商务需求、教育需求以及个人需求等进行整理，建立起各自的档案袋。

　　观点地产新媒体：世茂一直准备进入珠三角，这方面有没有新的进展？

　　蔡雪梅：事实上此前世茂已经进入了珠三角地区运作项目。近期想拿的那块地也已经挂牌了，因为刚刚挂牌，所以我们在报名跟进。而且投入了很大力气进行前期的设计、规划以及一系列的测算，准备较充分。

　　观点地产新媒体：对于合作模式有怎样的想法？

　　蔡雪梅：对于世茂而言，合作是发展的重要模式之一。在这样的一个竞争环境中，我们不会完全只靠自己的力量。此前世茂也已经与其他企业有合作开发的经验。

　　在这方面，我们会比较关注几个点。第一，拥有相同的价值观，在操盘能力等方面不见得要和世茂一模一样，但希望能够取长补短，能够互相借势。

　　第二，对于重点项目，希望能够拥有核心主控权，在所有的合作项目中，世茂能够起到一定的主导作用。

　　通过前几年的合作积累，世茂有从合作方中退出、有改变合作的方式的情况，比如通过增加持股掌握项目的主控权。

　　第三，希望实现双赢，一定不能是某一方受益的结果。

　　观点地产新媒体：今年全国土地交易活跃，怎么看这样的土地市场表现？

　　蔡雪梅：从上半年地产销售来看，形势很好，出现量价齐升的态势，从而激发开发商拿地的热情。再加上去年大家比较审慎，土地的储备量和供货量在今年上半年偏向紧张。这种情况下，众多房企上半年拿地动作频繁也是正常。

　　事实上，下半年才是土地供货的窗口期，世茂也将继续拿地，为明年增加销售额做储备，所以我们下半年会择时而出。

　　目前来看，我们的土地储备量还是很好的，同时去化节奏和周转率也非常好，可以以静制动，伺机进入。

　　观点地产新媒体：国五条出台之后，大部分城市并未出现“量价下跌”的状态，您认为原因是什么？

　　蔡雪梅：如果单从打击投机来讲，上半年的政策收效不错。根据我们的监控，投资客户已大大减少，房价上涨主要是因为市场自住需求的释放，其实这也是整个市场机制运作的最终结果。

　　下半年，政府可能会加大落实政策的执行力度，也可能会继续出台一些细则性的政策。比如，增加房产税的试点城市，增加限价的城市，上半年限价还主要集中在一线城市。下半年可能会在原有既定方向性政策上做一些补充、落实、细化，或者更严格监控落地执行，让地方政府和相关的机构有更清晰的依据和执行标准。

　　随着土地价格、人工成本的增加，与此同时房屋建造成本的不断攀升，这些都是房价上涨的其中一些因素。

　　观点地产新媒体：怎样的涨幅水平，您认为是比较合理的？

　　蔡雪梅：这个很难衡量，因为市场波动、供需比例的变化，包括一定的市场时机甚至企业的阶段性需求都对价格有一定影响。涨幅是否合理要依据不同的市场时机、不同市场阶段进行判断，各个时间节点不一样。

　　比如在供货量大的节点上，可能各家都不涨价，而是拼命的冲量。上半年有些城市出现了供货量非常紧缺的窗口期，就出现了大比例的涨价。但下半年，在市场竞争更加激烈的态势下，反而是有可能出现跑量为主甚至是降价的现象了。