房价上涨压力巨大 调控需转向长效机制

　　【地产中国网·独家报道】在与“国五条”的较量中，一线城市的房价占了上风，且一路上扬。

　　“今年上半年，调控房价的目标远未达到；下半年，上行的压力依然存在。”7月24日，在博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会上，全联房地产商会名誉会长聂梅生感叹，目前，房地产行业的各项指标处于本轮调控以来的高位，因此，情况较为严峻。

　　“国五条”落空，房价再度迅速反弹，反思调控成为必然。“为什么10年来，房价越调越高，因为没有尊重规律。”经济学家、匹兹堡大学经济学博士徐滇庆认为，决定房价的基本规律有两个，一是供求关系，二是货币规律，如果在供不应求、货币超发的情况下，让房价下降是不可能的。

　　房价上涨压力较大

　　在旷日持久的博弈中，密集而严厉的调控与房价对比之下仍处劣势。

　　聂梅生指出，一系列的调控，包括“限购、限价”等措施已经走到了极点，但还有很多城市的房价依然在上涨，以调控房价为目的的调控未达到目标，因此，业界和老百姓说，调控已经失效，而且越调越高。

　　能够佐证这一观点的是统计局刚刚发布的数据，其中显示，上半年，在70个大中城市中，房价环比上涨的有63个，平均达到了2.4%；同比上涨的有69个城市，北京涨幅最高，达到了16.7%；而同一时期，中国的GDP同比增长仅为7.6%。

　　“之前信誓旦旦的说，房价的涨幅不能够超过GDP、不能够超过人均收入的涨幅，而2012年的人均收入涨幅还不到7%。”聂梅生指出。

　　显然，“国五条”落空了。在聂梅生看来，“国五条”规定的二手房交易要收20%的税，不仅没有收到，地方政府也不认账，而且助推了二手房价格上涨20%，租金也上涨，这就推动了一手房价格的上涨。

　　“‘国五条’在各地执行的差异很大，重在控制房价涨幅，要求供过于求的地方灵活处理。”华远地产董事长任志强透露：“很多地方对‘限购’、‘限价’等政策和措施予以松绑，尤其在二三线城市，因为当地政府认为供大于求；而在一线城市，在‘国五条’的影响下，二手房交易好于一手房，而价格也在上涨，没有达到调控的预期。”

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹则指出，目前，对住房需求较大的是20-49岁的人口，这部分人群占全国总人口的55%；而各大城市每年新增人口中，20-30岁的人群占比超过了55%；另外35-64岁的高储蓄人口目前占城市人的42.6%，也对住房需求较大，因此，未来房地产仍将持续繁荣，房价上涨压力也较大。

　　经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟预测，今年下半年到明年，房地产企业拿地的热情、新开工的热情、投资的热情是高的，但销售跟不上新开工和供应量的增长。

　　聂梅生则认为，在土地高烧不止、需求旺盛、房企资金改善等情况下，下半年房价上涨的动力依然存在，但幅度会趋缓，不会超过10%。

　　调控转向长效机制

　　房价再度高涨，预示着调控失效，业内专家一致认为，需要反思，并改变调控方式。

　　聂梅生给出的建议是，要以改革为基础建立房地产调控的长效机制。“如果没有相对应的改革，我认为是无法突破今天房地产的局面。”聂梅生呼吁：“要有改革的长效机制，依然是地根、银根和税收。因此要进行土地制度的改革，解决农村土地流转的同地同价，才可以释放农村集体建设用地进入市场，推动住房供应的多元化。”

　　秦虹则指出，只要在短期调控政策和市场的选择上做出理性的调整，长远的改革上持之以恒，就有信心能够解决目前中国房地产市场存在的局部房价上涨过快和部分地区阶段性房价过高的问题，从而促进房地产业健康的发展，而不是泡沫。

　　尽管目前房地产调控需要长效机制，但任志强对此较为悲观。他指出，通常情况下，宏观形势越好，房地产越好；宏观形势越差，房地产越差。而中国的情况不一样，宏观经济不好，房地产越好；中国经济越好的时候情况下，房地产越差。宏观经济不好，就需要房地产拉动，今年上半年的情况比较明显。“如果中国经济下滑的话，一定会有新的刺激，我对此不抱任何的幻想，他们不会允许经济指标下滑。”

　　钟伟则指出，经济增长放缓，房地产行业正在进入平台期，或者现在是秋收季节，如果现在不秋收，不把果实装满，未来的冬天就很难度过。

　　任志强则一针见血的指出，在未来发展过程中，更多的要关注宏观经济，这会对房地产的影响越来越大。