“地王”频出成都房价恐再走高

　　本报记者 吉雪娇

　　“成都今年土地的楼面地价已经疯了！”近日，网友sammi890821在某业主论坛的一句感叹，迅速赢得一众响应。双流县华阳街道清河社区3412.5元/㎡；成华区北湖6000元/㎡；青羊区万家湾村6790/㎡；红牌楼太平村10000元/㎡……这几组数据，并非源自开发商的年中促销，而是7月成都土地市场新鲜出炉的楼面地价！《金融投资报》记者发现，事实上，7月，走过“钱荒”与“金十条”的成都土地市场热度持续攀升，截止23日，已成交的14宗土地中，“地王”“高溢价”频频成为热词，连续的大雨也未能浇灭开发商“抱得爱地归”的决心。而楼面地价的急剧升高，令业内人士惊呼“逆天”的同时，也多了一份对未来房价攀升幅度的担忧。

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　　房企加码拿地“楼面价”记录频刷新

　　据成都市国土资源局公告，7月共有18宗土地进行出让，总出让面积约1243.23亩，其中成都主城区5宗。而截止23日，除新都区新繁镇高墙村1、3、5组及高墙村地块因故终止，已有14宗土地完成出让，总出让面积达1028.81亩。记者统计发现，其中8块土地出现溢价，最高溢价102%，尽管溢价值比之六月稍有缓和，但土地价格的直线攀升依然令人咂舌。

　　7月3日，郑州致方以13.4亿的总价打破上半年成都总价地王记录，10日，台湾远雄与中铁建设再次分别刷新了单价地王与总价地王记录，成都再现“万元地”，随后的12日，位于华府板块的双流县华阳街道清河社区2、3、4组地块秉持热势，最终成交楼面地价高达3412.5元/平方米，以倍增的态势，成为该区域的单价“地王”。而即使是热度不高的郊县袖珍土地，如新都区石板滩镇金三角社区一组地块，也在23日拍出了74%的溢价率。

　　对于成都7月土地市场的“战火弥漫”，四川中原地产市场研究部主任周娟指出，供应地块区位与自身条件优越是主因，如青羊区万家湾地块，属于近两年一直保持较高热度的明星板块外光华板块；土桥村地块邻地铁2号线站点仅200米距离；武侯区红牌楼地块位于红牌楼板块与双楠板块交界处，两板块均发展成熟，此地块“左右逢源”。虽然6月开始宏观经济环境对开发商拿地计划会造成一定影响，但对于优质地块，开发商下手依然较狠。

　　而事实上，楼面价格的攀涨必然会对房价起到推波助澜的作用。周娟向记者表示，“面粉”价格高势必导致“面包”价格高，高地价确实会对后市房价起到推动作用，长期来看成都房价上涨空间较大。不过从拿地到开盘有一段的筹备周期，加之目前市场仍受政策制约，因此短期内房价涨幅不会太高。

　　四川朗威投资管理有限责任公司董事长龙伟则坦言，接近1万元的土地楼面价，加上税费、建安成本等，销售价应当会超过1.5万元/㎡。而现在成都三环外房产开盘价格多在8000元左右，开发商疯狂拿地，预示着成都房价会有大涨；如果不涨或涨幅过低，开发商就会亏本，预计这一效应会在明年体现出来。

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　　地房价难成比 “地王”未必博高利

　　7月的土地市场呈现出另一个显著的特点，就是郑州致方、台湾远雄等外来企业不惜推高房价，甚至创造地王也要“抱得爱地归”，而万元地的创造者，台湾远雄算是成都土地市场的“地王常客”。据悉，此前，远雄曾在2012年4月与11月分别以7080元/㎡与7250元/㎡的楼面地价拿下两个位于高新区的地块，溢价率已经分别高达68.6%与133.87%。其中，高新区肖家河沿街以北、玉林中学以东的地块7080元/㎡的楼面地价，也刷新了当时区域的单价地王纪录。

　　长江证券房地产行业分析师郑闵钢表示，从现实情况来看，大型上市房企拿下“地王”的较少，拿下“地王”的房企更多的是出于自身的战略考虑，比如为了进入一个新市场。周娟对此也表示了赞同，她指出，外来开发商来成都大手笔拿地的主要原因，是对成都房地产市场未来发展空间十分认可，准备大肆拓展和布局成都市场。

　　不过，据锐理数据品牌营销中心总经理郭洁透露，台湾远雄等台企之所以会重资在成都拿地，部分原因是对利润的计算方式与本土开发商不同，其赚取的主要是汇率差，而非产品部分，因而“万元地”并非主要市场趋势。

　　事实上，尽管过热的土地市场能在一定程度上起到提升区域价值的作用，同时对商品房价格上涨也有助推效应，但“地王”其实未必能够博得高利。周娟告诉记者，“地王”项目相对于一般项目而言开发成本更高，利润空间进一步收窄，后期售价势必高于竞争对手，在价格上不具备竞争优势，因此对于项目产品、营销等各方面要求更高。综合来看，地王项目要比一般项目风险系数高很多。

　　周娟同时也对成都下半年之后的土地市场做出了预测，她指出，截止到目前，成都住宅单价地王11000元/平米的记录并未被打破，根据今年供地计划来看，下半年会有较多位于主城区的优质地块入市，由于配套完善且日渐稀缺，这些优质地块出现高溢价可能性较大。但高投入伴随高风险，上万的楼面地价已经高于目前成都主城区商品房均价，多数房企在拿地时还是趋于谨慎，采取保守战略，因此刷新“地王”记录的可能性较小。