个贷收紧击中房企资金链 华润置地上海紧急催款

　　银行资金面的紧张使得银行放贷变得更加审慎，这种趋势也波及了房地产企业，房贷开始收紧，这已导致部分高端楼盘开发商销售受阻；销售回款迟滞，资金链承受了相当大的压力，以至于部分企业不得不把压力转向购房者。 

　　■本报记者 邱桂奇 上海报道

　　上海一位银行业内人士向中国房地产报记者透露，华润置地上海公司因项目钱荒而陷入对资金的窘境。

　　据该位银行人士透露，7月中旬华润置地上海公司紧急召集公司营销经理与银行相关人士开会，商讨项目目前遭遇的银行贷款问题和销售回款进度问题，据悉会议持续4个半小时，主要内容分析华润置地在上海的四个项目华润江湾九里、华润佘山九里、华润外滩九里以及华润中央公园的资金回收情况，并分成四类客户制定了资金催要计划。

　　一边闹“钱荒”，一边是销售回款进度放慢，6月底以来，银行资金链紧张对于房地产行业的影响持续发酵，部分银行对开发贷态度较年初明显扭转，对于个人房贷政策也做了微调，影子银行对地产项目风险控制也更加谨慎，开发商融资和销售回款进一步受限。

　　中资银行的钱荒或对部分开发商资金链产生影响，而外资银行也开始在其中找到机会。

　　罕见的行动

　　据该位参加华润此次会议的银行内部人士透露，会议详细讨论了华润置地上海公司每一个项目的销售回款情况，并且制定了催款的严格步骤：一旦与客户签订预售合同，必须在规定时间内付款，如果逾期未付款，华润将发出两遍催款函；仍然未付余款，华润将发出律师函；律师函之后未付款就解除合同，重新定价再销售。

　　“这是比较罕见的行为，即使在去年资金链都普遍紧张的前提下，也没有催得如此紧迫，而且以往只是在年底才会出现催款的情况，说明开发商还是受到了‘钱荒’的影响。”该位参加华润会议的人士告诉记者。

　　上海一家开发企业的营销总监对记者表示，由于银行资金紧张，购房贷款的审批和放款速度确实受到一定程度的影响，特别像华润这样以高端为主的楼盘影响更为明显。

　　房贷受阻 房企催款忙

　　银行业闹“钱荒”令不少等待着银行放贷的购房买家以及开发商们忧心忡忡。记者调查发现，部分早在5月份就已经提交了贷款申请的购房者至今仍然没有获得银行通过。而“钱荒”导致的长时间贷款审批过程让上海部分银行改变了房贷政策，取消优惠，同时，市场上出现了不少信贷公司推出“追加贷”的新业务。 

　　上述参加华润会议的人士告诉记者，当客户与开发商签订预售合同之后，就进入了贷款流程；正常的步骤是由客户提供相关资料开发商协助办理贷款手续，一般情况下，开发商都有合作的银行，在银行资金相对充裕的情况下，放款只是时间的问题。但由于持续的调控政策，银行贷款就变得比较复杂。以华润上海项目为例，可分为三种情况：第一是符合购房条件，相关资料齐全的优质客户，这类客户正常情况下是可以按时放款，但由于银行资金紧张，放款时间一拖再拖；第二是不符合购房条件的客户，他们需要找中介公司重新包装成符合条件的客户，这类客户包装的时间比较长，而且在银行资金相对紧张的背景下，被拒绝的可能性较大；第三是符合购房条件，但提供给银行的相关资料有瑕疵，这类客户的放款也存在较大风险，一旦银行审核严格，就不能贷款。

　　“华润的对策是不管问题出在哪一个环节，责任都是客户自己承担，客户必须在规定的时间内筹集到资金，以往的情况是在一个银行被拒之后，开发商会协助客户寻找另外一家银行，这说明‘钱荒’对他们的影响是比较大的。”上述参加华润会议的人士告诉记者。 

　　记者调查发现，在银行‘钱荒’之前，部分上海的国资银行就悄悄改变了房贷政策，农业银行、工商银行、建设银行、交通银行、招商银行等大部分银行对于首套房利率打8.5折的政策讳莫如深，对申请者的资质审查和条件设置达到最高的标准，大部分实行9到9.5折的优惠，有些银行甚至恢复到基准利率。

　　此外，钱荒也导致公积金贷款的延迟发放。上海的何先生看中了一套房子，准备使用公积金贷款购房，房产中介经纪人告知他，公积金房贷现在放不下来，让周先生使用商业按揭。

　　“公积金贷款如果放下来大概需要四个月的时间，对于有些急于成交的购房者来说，这四个月房价的涨跌，有可能变化较大。”上述中介表示。公积金贷款暂时放不下来，之前出现在2010年，正是银根全面收紧的时候。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，资金供应量仅仅是宏观市场基本面的指标，仅能提供一个大概率的判断，每个企业情况不一样，还应该更多参考房企资金面、市场供求关系、利率变化对于成交量的影响等多因素。

　　但华润置地这类以高端楼盘为主的企业，其资金链受到冲击往往比刚需性的产品会严重。而现实的情况是，华润在上海四个项目，有三个销售不理想，华润佘山九里更是一度封盘不售。

　　外资银行借机填补市场真空

　　记者调查发现，由于银行审批贷款以及放款时间延长的冲击，楼盘销售回款时间相应延长。为此，上海部分楼盘启动了优先针对一次性付款客户的销售策略，加大优惠力度。

　　实际上，除了传统的借款和债券类融资，开发商在信托和私募品种方面的融资，助推着行业杠杆的攀升。

　　“多样化的融资渠道，为开发商筹集资金分散资金风险提供保障，但随着市场上资金面的收紧，通过其他途径进入房地产开发领域的资金也将受到限制。资金承压在所难免。”独立基金人傅冬亮认为。

　　国内银行的钱荒，实际上给外资银行进入房贷领域增加了不少机会。一直以来，外资银行苦恼于房贷几乎被内资银行所垄断。记者致电多家外资银行的个人住房贷款，其中多家银行的信贷经理表示在申请完备后，目前放款时间可以控制在一周以内，有的外资行首套房贷还低至8.4折。

　　汇丰银行和花旗银行则表示，可以申请到基准利率8.5折优惠。“每个银行都有自己的考虑，这些银行可能出于战略支持的角度，对个贷给出一定的利率优惠。”有银行业内人士如此评价。

　　“对于外资银行而言也有自己矛盾的地方，以渣打银行为例，渠道拓展部门希望借助内资行的钱荒因素，多拓展自己的业务；但是审核部门会根据当前的市场形势做预判，其依据还是银监会的一些政策，决策系统不一样，为了控制风险，外资银行也不敢大举进入个人房贷业务。”渣打银行一位人士表示。

　　业内人士告诉记者，外资银行实行利率市场化，个人贷款的利率是根据市场资金使用成本的变化而变化，其贷款的风险在于利率变动幅度较大。并且不同客户所执行的利率不一样，风险也比较难以估量。