开发商推盘策略骤变 房价仍无下调空间

　　为抵御“限价令”，开发商推盘量与推盘节奏都将有所变化。

　　记者统计北京市住建委网站公示的7月份取得预售许可的项目发现，纯新盘开始加大单次推盘量，老盘则大多采取“少量多推”策略。这种新老盘两极分化的现象，说明开发商正逐渐适应当下的调控节奏。

　　“限价令”致推盘策略骤变

　　据北京市住建委网站公示信息显示，截至7月17日，取得预售许可的项目共有6个，以纯新盘为主。

　　以四合上院家园为例，此次通过审批预售的房源达349套，均价超过5万元/平方米。通州区的富力尚悦居项目共推3栋楼563套房源。房山区的悦然馨苑（中国铁建国际花园）更是一次性推出7个楼栋828套房源。熙兆嘉园则推出3栋共504套房源。而作为老盘后期的鸿坤理想家园，此次开4栋楼，每栋楼却只开几套，最多十几套房源。

　　以此计算，仅中国铁建国际花园和富力尚悦居两个项目就共新增住宅产品1391套，两项目均为纯新项目首次开盘。相比之前一周5个项目的总量还多出121套。相比众多老项目后期单次仅推出几十套至百余套房源来说，新盘首次开盘就推出400套以上，可谓“大手笔”。

　　这种新盘多推、老项目惜售的现象与房企历史通常采用的“新盘低价、少量入市营造热销”的推盘策略截然相反，对此亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，受到“限价令”的影响，以往纯新盘开盘所采取的“低开高走、小幅度多频次涨价”的策略已难以实现，因此部分项目开始采取将项目房源一次性推出大量房源，“速战速决，快销快收”的策略，缩短销售周期以减少运营成本。

　　“这是在目前特殊的政策环境下，房企采取的一种新的应对策略，有助回笼资金，抵御‘限价令’。”任启鑫表示。

　　中原地产华北区技术中心总经理张继锋接受中国房地产报采访时表示，这种纯新盘狂推，老盘惜量的现象，在其监测的市场中确实存在。他认为，政策实施以来，有很多项目计划在上半年推盘，但因为无法拿到预售证，没办法推。一旦拿到预售证就会尽快大量推盘。

　　新增供应仍乏力

　　根据亚豪机构数据统计显示，7月份北京预计将有25个项目开盘入市，和6月32个项目入市相比，新增供应仍显乏力。

　　近期出台的一系列包括资金监管以及预售新规等政策，打压了开发商对市场向好的预期，致使7月份新开盘的项目有所减少。

　　“7月份开始进入年中盘整阶段，开盘量集中在6月，导致7月增量供给乏力。”任启鑫认为，虽然“限涨令”的调控措施直接掐断了房价上涨的路径，但是在整体市场存货储备不足的前提下，开发商将会放缓推盘节奏，预计下半年整体市场供应仍难有所突破。

　　房价将高位企稳

　　在任启鑫看来，7月份楼盘供应的再次回落，根本原因在于房企土地存货的不足。

　　2012年全年北京土地市场仅有37宗宅地成交，规划总建筑面积609万平方米，而同年全年北京商品住宅成交总面积则高达1343万平方米。虽然今年以来土地部门开始加快宅地供应步伐，但这些成交土地最近也要在明年才能显现效力，因此目前多数房企均处于存货不足的状态。

　　另外，“限价令”以及“140平方米以上大户型推迟发放预售许可证”的政策，导致部分供应被迫后延。可以判定，今年北京住宅市场整体将延续供应不足的态势。

　　伟业顾问市场研究数据显示，今年上半年市场上供应稍显不足，仅为去年同期的8成左右。7月份受政策的干预，市场上供应出现了下滑。高策地产服务机构董事长陶红兵更是断言，如果限价政策持续，楼市供应低迷将持续。

　　伟业顾问集团商业投资管理公司副总经理袁阳表示，市场供应不足在下半年不会有太大改观。未来，开发商在报价上会更加谨慎细致。

　　“由于供应长期不足，此轮调控之后房价转势下行的可能性不大。”任启鑫认为，虽然“限价令”使得价格的攀升趋势被打断，但整体房价将会在高位基础上企稳。从目前来看，虽然此轮调控并无松动的迹象，但“基于供应总量的不足，将难以出现上轮调控之后房价大幅下滑的现象”。