“鬼城论”阴影下 回归二三线

    7月21日，社科院发布的《西部蓝皮书：中国西部发展报告（2013）》称，2012年西部部分地区出现房地产过度投资现象；克而瑞研究中心最新公布的研究报告显示，除了拉萨外，全国50个高风险城市中有49个是三线城市，甚至有人提出，在全国数百个城市中，真正可以搞房地产开发的只有90个，并由此提出了未来若干年间房地产将最终进入寡头阶段的观点。
    业内人士表示，近两年三四线城市房地产待售存量一直处于较高水平，在人口外流的背景下，供大于求现象更加突出。同时，在地方财政仍主要依靠卖地的背景下，卖地冲动难以遏制。因此，应警惕楼市区域性风险。
    《每日经济新闻》记者本周的最新调查发现，多数转行的房地产上市公司其主要开发项目都位于三四线城市，而甚嚣尘上的三四线城市“鬼城论”、“崩盘论”已经牵连了诸如贵阳这样的二线城市。但是，今年上半年，正是由于扎根三四线城市的建设，河南建业才得以顺利完成上半年销售目标。三四线城市，究竟是房地产企业的“票房毒药”，还是“待掘金矿”？决定因素还在于企业有无城市价值挖掘能力。有此能力的房企，前方一片坦途，相反，则可能处处陷阱。
    贵阳楼市的真实场景：超级大盘垄断定价

    每经记者 杜冉乐 发自成都

    去年，贵阳楼市曾“被鄂尔多斯”过一次，如今，因几个千万级体量的超级大盘再现，被某些地产专家预言“崩盘”。不过，克而瑞研究中心在最新发布的 《城市房地产发展前景排行榜》报告中，却将贵阳列为“中国房地产投资TOP50强”第29位。
    面对如此相左的观点，人们不禁要问：贵阳楼市的开发前景到底如何？
    多家贵阳当地房企的高层人士向《每日经济新闻》记者表示，他们并不回避当前贵阳楼市短期内的供需失衡、刚需被透支及利润空间日趋收紧等核心问题，但也绝非一些房地产专家所把玩的 “数字游戏”，即便是千万级体量的超级大盘，也基本上是分阶段拿地开发的。在城镇化红利面前，贵阳楼市前景依然看好。只是，在本地超级大盘“花果园”和“未来方舟”等的垄断定价下，后来者可能需要更好的产品、更高超的营销及融资能力，才能把市场“钱”景转化为财报上漂亮的数字。
    超级大盘林立
    继号称“中国第一超级大盘”的花果园项目之后，如今贵阳的房地产市场再扩容。据中地行贵阳公司市场研究部提供的数据，目前贵阳千万级体量的超级项目有4个。其中，花果园项目总建筑面积达1830万平方米，目前这一“巨无霸”地位已被“中铁·龙里生态城”项目取代，后者建筑体量为2000万平方米，“中天·假日方舟”为1400万平方米，“大川·白金城”达1600万平方米。
    近来提出“贵阳楼市也疯狂”等观点的中国企业资本联盟主席杜猛在接受《每日经济新闻》记者采访时解释称，“贵阳官方网站上已批的在建工程10000万多平方米，三口或四口之家可住500万人，而贵阳目前仅340万人。也就是说，贵阳新城（观山湖区）可再装一个贵阳的人口，而贵州9个地州人口都往贵阳流动，也需好几年，这是地道的‘鬼城’。”
    “其实没有外界说的那么严重，有些开发商是为了宣传而制造概念，可能大量土地还没有拿到。”俊发地产集团贵阳公司总经理张播说。碧桂园集团战略发展品牌部总监林伟营也表示，公司现在拿到的土地才几百亩。
    中铁置业贵阳公司副总经理、财务总监王成平亦表示，“总投资500亿元的国际生态城项目，当初规划是3万亩，这是未来好些年的规划，目前批下来的仅2000亩，即使是这2000亩，中铁也是分步骤滚动开发。”
    贵阳大川地产营销总监朱晋仪亦称，大川·白金城的最大投资量将会在明年，总投资额为500亿元。
    在中地行贵阳公司市场研究部高级项目主任刘定坤看来，贵州省人口4000万，贵州是个没有第二个大城市可以分流的中心单核城市，其城市化率要在10年后从目前33%达到57%，这个简单的人口转移运动还将持续，贵阳房地产还会持续快速发展。
    超级大盘掌控定价权
    业界公认，贵阳几个超级大盘几乎垄断了市场并掌控了定价权。
    数据显示，今年上半年，贵阳市共销售商品房近5万套，比去年同期增长了25.4%；商品房均价4617元/平方米，同比仅增长了1.5%。在前述总成交量中，位于南明区的花果园项目就售出了2.5万套，位居贵阳各楼盘销冠。花果园项目销售总监孙浩对记者表示，花果园地处老城区，以成本价销售。
    刘定坤认为，花果园成功的最大因素是其用地性质，项目大部分属于城中村旧改用地，相关税费大幅减免，行政审批一路绿灯，大大缩短了工程工期，使得销售加速，为后期资金保障提供了来源。
    王成平表示，“我不是特别乐观。贵阳超级项目靠低价快速回笼资金，1平方米才3000多块钱，一些中小房企本身资金承受力较弱，经营压力是蛮大的。”
    刘定坤认为，市场透支严重主要缘于多个大盘对市场的强力吸收，大部分即将入市项目由于缺乏区位优势、政府导向、政策保障、价格吸引等，想取得如花果园的销售业绩不太现实。
    在朱晋仪看来，贵阳大盘前期基本上是微利，开发商是靠后期大量人口的入驻，为项目商业带来持续现金流。
    “（花果园的）客户主要来自地州，每个地州均有1名销售经理带队，每个销售经理有5万元/月的活动经费。在分销点上累计的客户，每个周末派大巴车接到项目售楼部成交。”刘定坤说。
    差异化突围
    “下一步，我们将推洋房产品，价位在5300元~5600元/平方米。”王成平表示，现在市场上的产品同质化很严重。一不愿具名的央企地产营销部负责人也表示，在当前刚需住宅短期失衡的情况下，市场更需要分流，产品也更需要多样化，客源也需要多维度拓展。
    据媒体报道，今年下半年，贵阳楼市将有500万平方米的新房供应量。其中，中天·未来方舟下半年将推140~160平方米的洋房和190~230平方米的沿河豪宅；中铁生态城下半年推盘量将达到20万平方米，包括低密度住宅别墅以及度假型四合院产品。此外，乐湾国际、中铁逸都国际、俊发城、溪山御景、首开紫郡等项目都会相继推出高层、花园洋房、别墅等产品类型，大打市场差异牌。
    王成平表示，贵阳生态文明国际论坛刚开，在贵阳“宜居”与“气候”资源上，度假型产品需求才刚撬动起来，随着贵阳至周边中心城市甚至到香港、上海等城际高铁的开通，未来如何满足多元化需求才是项目规划的核心。
    中期业绩九成来自三四线城市 建业地产对走出河南说“不”
    每经记者 王杰 发自北京
    克而瑞最新发布的《城市风险与前景榜单》显示，入围风险最高的50个城市中，除拉萨等外，绝大多数都是三四线城市。在过去一年中，三四线城市已被业内视为房企“票房毒药”的代名词。
    当房企把发展目标纷纷瞄准一二线城市的当下，三四线城市真的失去了机会吗？坚持在河南一省开发的建业地产控股有限公司（以下简称建业地产）的案例也许说明，三四线城市的市场也许并不像想象中那么灰暗。
    九成业绩来自三四线城市
    这家河南本地地产商，即使遭遇投资机构的看空、舆论的不看好，也始终扎根河南，到目前为止没有在河南以外买过一块地，更不要说布局北上广深了。
    克而瑞研究中心发布的 《城市房地产发展风险排行榜》指出，三线城市大多外出务工者占比较高，城市常住人口普遍低于户籍人口，使得市内对新增住房的需求相对清淡。而经济总量的相对有限，以及中心区域土地供应较为充裕，更使得三线城市土地供应过量雪上加霜，因此大多城市房地产市场待售存量一直处于增长之中，整体供求风险较高。
    但建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，在三四线城市不被看好的情况下，仍然扎根河南的三四线城市，主要是因为“考虑企业自身的资源情况”。
    首先，河南有1亿人口，起始城镇化率非常低，蕴含了一个非常大的市场空间，足够容纳一家大企业。
    此外，早在2005年，他就已经预测了今天房地产市场格局的变迁，即大的开发商将占据主要的市场份额，每一座城市的前十大开发商将有6到7个不是本地开发商，欲与这些大企业抗衡，必须拥有自己的“根据地”，没有根据地的盲目全国扩张，更容易遭遇失败。因此，胡葆森选择扎根河南。
    建业地产的业绩让很多人担心。但建业却用事实证明了三四线城市也有“金矿”。根据建业地产公布的数据，上半年合约销售金额达60.6亿元人民币，较去年同期上升18%。而在60.6亿元销售额中，来自三四线城市的销售额占到九成以上。
    “谈某个城市市场是否出现泡沫有一个简单的判断，就是看供应量与价格之间的关系。如果明显供过于求，且价格持续上涨，基本可以判定出现了某种程度的泡沫。但供应量一时较大，而价格平稳或者下降，则称不上泡沫，只是市场阶段性的供需失衡，在市场机制的作用下会逐渐回归。”建业地产相关人士对 《每日经济新闻》记者表示。
    建业地产官网显示，2013年，建业地产将真正进入战略纵深阶段，并将用4年左右的时间进入40~50个县级城市，总体开发规模达到600万平方米以上，销售目标达到300亿元。
    新型城镇化带来机会
    扎根三四线城市，给河南建业带来的不仅仅是房地产开发机会。《每日经济新闻》记者发现，这一做法也让建业地产有机会像万科一样成功转型城市运营商，并通过城市淘宝获取另一个盈利增长点。
    房地产业对社区电商、城市运营商的转型探索，仅仅是最近一两年才大面积进行的事。
    河南建业在这一领域的探索，却已有相当长的时间。记者获悉，建业今年正谋求整合足球、教育、酒店、商业、绿色基地、文化旅游等各项资源，全力打造一个覆盖业主生活基本需求的大服务体系，利用建业的业主资源和上述服务体系，组建一个社区型的销售平台，最终通过平台开发相应的产业链，获取收入。
    在建业内部，扎根河南的策略，被认为与新型城镇化这一国家策略高度吻合。
    伟业我爱我家市场研究院经理程浩业在接受记者采访时表示，对像建业这样的区域龙头房企，扎根三四线城市反而比进入河南省外的一二线城市更有机会。
    首先，对区域市场的把握已经炉火纯青，对区域客户的数量及需求特征了如指掌；其二，对区域内项目的开发成本、销售成本的控制、风险点及防治办法已经形成自己的体系。因此，建业模式发展稳健。
    程浩业认为，建业地产的模式适合区域型房企和有扩张需要的中小地产公司效仿，前提是企业 “区域内开发过的项目已成为精品或标杆”、“产品已经逐步形成精品系列，并有与之匹配的标准化开发流程”、“为当地政府解决过民生问题，是有责任的企业，与政府建立了较好的关系”。
    不可否认的是，这一模式也是有成本的。睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文认为，建业地产如果当初不选择 “省域化”发展模式，可能规模会大于现在。