昔日“地王”今何在 南京多幅闲置地块料被清查

    每经记者 查道坤 发自南京

    7月11日，国土部在江苏省常州市召开的全国土地利用动态巡查会议上，国土资源部副部长胡存智强调，清查闲置土地将是国土部下半年的一项重点工作，并且还将清查企业囤地和圈地问题。此外，会议上还透露目前国土部已经选择了存在违规囤地和捂地的地块284宗，一旦查出属实，那么就严格按照相关规定处置。
    作为土地闲置问题比较典型的城市之一，南京也存在数幅地块拿地超过两年时间至今未有任何动工迹象。据南京本地一家房地产网站调查统计数据显示，南京45幅拿地已经超过两年但是仍未上市的土地中，有超过六成目前仍处于闲置未动工状态，其中涉及中冶置业、招商地产等知名开发商。“根据去年7月1号施行的《闲置土地处置办法（修订草案）》规定，开发商在拿地之后两年内没有开工建设，经过批准之后可以无偿收回土地。”江苏房地产协会一位业内人士对《每日经济新闻》记者说。
    国土部清查闲置土地
    在上述会议上，国土部副部长胡存智介绍说，在目前的土地市场，存在政府和开发商达成某种默契行为，使得开发商违规闲置土地而不受到处罚，“通过违规出让等手段，导致大量土地囤积在用地者手中，长期不开发或开发不足。其中既包括房地产用地，也包括其他用途的土地。”
    据《每日经济新闻》记者了解，自去年7月1号实施 《闲置土地处置办法（修订草案）》规定后，国土部就对全国的闲置地块进行了检查，目前已经选择了可能存在闲置的地块284宗，并要求各省市国土部门的调查之下，对存在闲置土地的行为进行查处。
    事实上，自去年以来，国土部便着手建立了针对土地市场上与 “大地块、大企业”相关的跟踪调查制度，并且已经陆续公布了三批房地产大企业购地和大地块出让情况，以稳定市场预期。
    对于接下来的清查工作，胡存智在会上介绍说，在清查土地闲置工作上，几个重点方面分别是：强化供前审查，各省要承担起出让公告审查的监管责任，对于毛地出让、违规设门槛出让、明显大规模出让的地块做好重点把关；严格管理供应合同，着重解决开竣工约定不明确、开发周期过长、规划条件给定不清的问题；改进供后监管，按合同加强地块开发利用管理，“国土部决定在土地利用动态巡查试点城市做法基础上，在全国范围内建立土地利用动态巡查制度。”
    记者拿到的一份材料显示，上述的土地利用动态巡查制度是对已供土地利用状况和程度的检查，以供地政策的落实和土地出让合同、划拨决定书的履行为重点，通过预警提醒、开竣工申报、现场核查、跟踪管理、竣工验收、闲置土地查处等手段，实现建设用地供后开发利用的全程监管，“对发现存在土地闲置的地块，要及时在土地市场动态监测监管系统填报信息准确性的抽查，以及发现问题后的及时督办和公开通报，一旦确认土地闲置，将立即查处，并将查处结果公开通报，同时将相关情况抄送金融监管部门。对于未按照合同约定开竣工、不及时缴纳土地价款的，将列入市、县级诚信档案；对于在省域内存在闲置土地的，将列入省级诚信档案。”江苏省国土部门一位工作人员对 《每日经济新闻》记者说。
    昔日地王沦为菜地
    地王，对于楼市的意义永远是标志性的：地王频出，楼市疯狂；地王消失，楼市过冬。有些拿地时风光无限，开发顺风顺水，赚得也是盆满钵满；有些却只是表面风光，资金短缺一直不动工的有，沦为菜地垃圾场的也有。
    据南京本地一家房地产网站对南京拿地满2年但仍未上市的45幅地块的调查中，其中有30幅地块目前仍处于闲置状态，15幅地块目前已经进入动工阶段。
    其中最为著名的闲置地块，要属南京下关200亿地王。该地块在去年7月10日举办了盛大的开工仪式后，随即陷入停工状态，截至目前，该地块依然处于闲置状态，地块上还有大量建筑物未拆迁。“这幅地王，是目前南京最大的闲置地块。”上述江苏房地产协会人士对 《每日经济新闻》记者说。
    此外，被开发商中冶置业拿下的下关滨江2号地块，由于长期没有动工而遭到国土部警告，日前被南京市国土局收回。“下关滨江地王除了拆迁缓慢导致迟迟不能动工之外，还有一个重要原因就是开发商资金问题。由于该地块是属于南京的旧城改造，需要大量的资金，这对于开发商是一个巨大的挑战，而中国中冶去年巨亏，所以资金问题也是至今没有动工的一个重要因素。”国内某房地产研究机构负责人对记者说。
    此外，位于南京城东板块的顾家营地王则是因为开发商多方合作产生纠纷，导致目前仍然没有动工的代表地块。该地块在2005年7月以6.5亿元成交，至今也没有任何动工迹象。据《每日经济新闻》记者了解，2005年就已出让的顾家营项目因杆线迁移等原因直到2009年12月才交付给受让人，参与联合拿地的新加坡国浩房产和南京本土企业福中集团因利益纠纷、项目法律纠纷致使土地长时间荒废为菜地。后在多方调解下，项目在2012年10月份进入开工阶段，目前项目现场土地已平整，但是还是未见动工迹象。对于该地块至今没有动工的问题，南京市国土局回应称，由于国浩公司与福中公司在土地开发上产生纠纷，致使该地块未开工建设，不过该地块闲置7年，地价却大涨了3倍。
    地块闲置致地价暴涨
    除了上述原因外，南京新街口的铁管巷地块、三汊河恒盛尚海湾地块等，则是土地出现易主而导致迟迟未开发商的代表者。其中，拿地至今将近10年未动的新街口铁管巷地块，最早的拍卖时间可追溯到2004年1月，其中A地块以31455元/平方米的单价，一举成为当时南京单价地王。随后因开发公司无法支付出让金被政府回收后，再度挂牌被上海泰龙地产拍得，但2010年7月宣布易主，被凤凰置业6.5亿元收购，目前地块尚未开发，用作停车场用途。根据目前的地价估算，该地块闲置10年，地价上涨了16亿元。
    值得注意的是，2007年由交通置业竞得的三汊河恒盛尚海湾项目，曾创当时土地拍卖溢价之最，作为目前河西中北部少量的滨江住宅用地，此项目开发有一系列的附加条件。2009年该项目易主，目前恒盛定名为尚海湾，定位打造滨江精装豪宅。项目之前曾破土动工，后因规划调整又陷入沉寂，何时复工不得而知。
    对于上述南京多幅地王至今没有动工的原因，上述江苏房地产协会人士对《每日经济新闻》记者分析道，上述地王没有动工的原因多种多样，诸如拆迁缓慢、开发商资金链紧张、开发商之间产生纠纷、土地易主和开发商更改规划等问题，但不管什么原因，这些地块都属于闲置土地，“对于不符合规定闲置时间过于长久的土地，政府部门应该加强监管，同时予以公示。对于那些问题繁杂，有不可抗拒因素导致闲置的土地，应该允许合法闲置或按照规定延长土地开发时间。对无故闲置超出规定开发时间的土地，应该按照具体要求来进行处理。同时主管部门在土地出让公示时应达成协议，土地什么时候开发，什么时候上市，什么时候竣工应有具体时间进行约束，这样可以促进土地供应和房源供应之间有效相关，防止有些开发商拿地后久不动工，或动工但久不上市久不竣工这样的变相闲置土地。”