开发商抢夺深圳“旧改”项目 成本优势渐减

    每经实习记者 罗碧 发自深圳

    近日，位于深圳南山西丽的长源村“旧改”项目被证实将由京基集团操盘，目前已进入拆迁签约阶段。但京基集团这一占地面积达15万平方米的项目，与其未来5年要实现的814万平方米“旧改”计划相比，只算一个小项目。再与已手握珠三角范围内1210万平方米“旧改”土地储备的佳兆业集团相比，京基集团的这一“旧改”体量也明显不大。
    专注于研究深圳“旧改”的第一太平戴维斯华南区投资部助理董事吴睿在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前，参与深圳城市更新项目的房企约30家，其中涉及 “旧改”项目体量较大的房企约有10家。
    “与两年前相比，现在这些参与‘旧改’项目的房企积极性明显高很多。这是由深圳土地市场的现状决定的——今年到目前为止，深圳仅出让了1宗住宅用地。”吴睿称。
    但他同时提到，在开发商积极性增高的同时，“旧改”项目的成本优势却在逐渐减弱。“比如佳兆业有些地（旧改项目），原以为成本很低，因为政府不要它补地价。但今年年初深圳‘1+6’文件重新规定了基准地价，有些地方的基准地价涨幅达70%。”吴睿说。
    开发商积极争抢“旧改”项目
    在近日由第一太平戴维斯主办的深圳旧厂房改造与城市更新研讨会上，深圳市规划国土发展研究中心土地研究组组长赵新平介绍，深圳建成区面积约900平方公里，其中近400平方公里掌握在原农村集体手中。这部分土地中，很多被村集体建成工业厂房或住房出租，配套极其缺乏。“这部分土地在城市更新上有巨大的空间，”赵新平说。
    考虑到深圳在2020年前可新增建设用地不足50平方公里，城市更新所提供的空间，为有意在深圳发展的开发商提供了为数不多的机会。吴睿说，两年前，很多开发商对城市更新的积极性并不高，但现在，“大家都在抢”。
    开发商争相进入城市更新项目的原因，可从以下数据得到佐证。2011年，深圳共出让11宗住宅用地，总成交面积128万平方米。这其中，包括8宗安居型商品房用地，纯商品房用地仅3宗。11宗地块均以零溢价出让。去年，深圳推出住宅地块11宗，但推出面积仅50万平方米，同比减少61%，成交7宗，成交面积同比减少68%。而今年，截至目前，深圳仅在1月15日出让一宗住宅地块。
    在新增用地供给不足的情况下，深圳城市更新率先在全国推行，开发商迅速转入该领域。2011年，央企中就有华润置地、保利地产、华侨城、招商地产、中航地产、中信地产、中粮集团和远洋地产等进入，从深圳起家的房地产民企，比如万科、金地、佳兆业、卓越、星河湾，则表现更为活跃。
    《每日经济新闻》记者统计发现，今年上半年，深圳成交量排名前十的楼盘中，有一半为“旧改”项目。
    “目前，参与深圳‘旧改’项目的企业大致有30多家，核心的有10家左右。”吴睿说，从操作层面来讲，民企较央企更为灵活，对本地市场熟悉，在人脉上也更具优势。
    “比如佳兆业，很多‘旧改’项目，在拆迁签约上坚持谈四五年才谈下来，很多企业不一定能坚持这么长时间。”吴睿说。
    吴睿认为，从规划、谈判到对产品的设计，“旧改”涉及程序较多，对开发商的综合能力要求较高。对于开发商来说，主要有两个难点，一是其介入的项目能否被纳入“深圳市城市更新单元规划”，“因为政府认为现在城市更新项目太多，也开始在控制”。此外，项目立项纳入计划之后，开发商要制定一个专项计划，其中涉及多大容积率、地价补多少以及配建的比例。吴睿认为，这个专项计划要通过与政府协商，获得政府认同，需要很长时间，也考验开发商的能力。
    对比目前在深圳“旧改”项目上较活跃的几家企业，吴睿分析，佳兆业因为进入时间较长，团队综合能力较强；深业集团因自有土地较多，具有先天的资源优势；花样年在工改工、产业地产上较突出；京基和华润在商业地产上优势较明显。
    综合最近公开的数据，目前佳兆业在旧改上涉及的面积最多。在去年年末的中国旧城改造高峰论坛上，佳兆业透露其在珠三角片区已拥有旧城改造土地储备1200万平方米，其中深圳占50%，20%在东莞，21%位于珠海。
    京基集团也在加快步伐。今年5月，京基集团刚刚确定将参与规划建筑面积达270万平方米的京基晶都旧改项目，成为目前深圳已确定的第二大“旧改”项目开发商。本月初，又有消息确认京基集团获得深圳南山西丽的长源村15万平方米“旧改”项目。京基相关负责人表示，未来5年，其在深圳地区的“旧改”建设总规模将达到814万平方米。
    政策调整带来成本上升
    积极投身“旧改”的房企一方面受深圳存量用地少的现状所迫，另一方面也是看中“旧改”的美好“钱景”。佳兆业总裁金志刚在2012年业绩报告会上透露，佳兆业在“旧改”上的毛利率最高超过50%。该集团2012年净利润同比增长15.9%，达16.7亿元。
    以2012年年底入市的旧改项目佳兆业广场为例，项目地价仅3600元/平方米，实际售价为1.7万~2.2万元/平方米，毛利率达50%以上。此外，佳兆业的“龙岗一号”楼盘土地成本仅6000元/平方米，毛利率40%以上。
    但吴睿称，根据他了解的一些“旧改”项目来看，单从成本上并不具备太大优势。“比如政府招拍挂一块地，所在区域的价格为7000元/平方米，如果是通过城市更新运作，成本大概6000元左右，可能比政府出让的地便宜1000元，但前者的开发周期比后者要慢1~2年。”
    而且，“旧改”在成本上的优势随着政府政策的调整在降低。“比如佳兆业有些地，原本以为成本很低，因为政府不要它补地价。但现在，‘1+6’文件中调整了基准地价，有些地方的基准地价涨幅达70%，这将使成本增加。”吴睿说。
    所谓“1+6”文件，是今年年初，深圳市出台的 《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》1号文件以及6个配套文件。其中，对深圳市2006年制定的基准地价进行了较大幅度调整。以福田区的住宅用地为例，2013年新的基准地价最高为5317元/平方米，比2006年基准地价最高3500元/平方米提高了1817元；最低为1356元/平方米，比2006年最低942元/平方米提高了414元。
    在该办法出台前的2012年年初，卓越集团总裁李晓平曾提案反对政府拟提高基准地价50%~100%的计划。在提案中，李晓平提到，“过低的回报率和巨大的执行风险，发展商难以接受，参与城市更新的积极性降至冰点，这将令城市更新项目举步维艰，寸步难行。”
    除政策调整带来的成本上升外，银行信贷的收紧也将给参与旧改的房企带来压力。“旧城改造需要的运营周期相对较长，对企业的资金链要求很高。”吴睿说。
    据了解，上述佳兆业城市广场项目于2008年初收购旧厂房，到2012年年底完工入市，其间历时5年。而项目开盘之后，配套五星级酒店、甲级写字楼等项目还需投入168亿元。
    此外，因新增用地的供给不足，进入 “旧改”项目的开发商越来越多，僧多粥少，竞争激烈程度越来越高，拿到优质项目的成本也会相应提高。去年年中，为争夺深圳市中心优质地理位置南苑新村的开发权，佳兆业和万科争相提高拆赔比例，双方均将原定的1:1.3的拆赔比例提高至1:1.4。这一拆赔比刷新了2010年益田集团对罗湖木头龙小区开发的1:1.3的拆赔比，成为目前深圳已知城市更新项目中最高拆赔比。
    在谈及“旧改”项目的利润时，吴睿只表示，“50%的利润率估计以后很难获得。旧城改造中其实还存在很多隐性成本，这部分成本都不会体现在账面上。”