楼市“市盈率”需要动态地看

    [ 从这个意义上讲，过去数年，如果你静态地看楼市“市盈率”，那绝对是没有投资价值的；但如果动态地看楼市“市盈率”，则不论你什么时候买房，那一定是一个正确的决定。只是这样的楼市行情，对于租客来说，就是一个非常痛苦的事情了
    在房价不断蹿升的过去十年中，曾经有包括唐骏在内的不少大腕说：“不要买房，买房还不如租房。”并计算出买房的资金成本都够使自己天天住五星级宾馆，享受着全天候细致入微的服务。
    我不知道是否真有人或者说有多少人听从了这些“大腕”的告诫而放弃买房，果真如此，那么这个轻信的人一定是要跳脚骂娘了。
    前几天，国家统计局公布的今年6月份居民消费价格指数同比增长2.67%，其中住房租金价格指数同比增长了4.07%，并说住房租金价格指数连续42个月上涨。有人以此呼吁国家不仅要调控房价，还应该调控房租，否则会因为租金价格连续上涨推高居民生活成本，普通老百姓不仅买不起房，连租也租不起了。
    我不知道国家统计局的统计数据有多准确，但的确听到不少身边的人说房租上涨已经成了一个很挠头的事。由于房租不断上涨，房东经常会要求房客在合同期内调高房租，其频率甚至到了每两三个月就要调整一次的地步，搞得房客不胜其烦。
    其实，媒体每次讨论房价是否存在泡沫的时候都喜欢用“租售比”来说事，也就是认为我们的房价如果按租金回报来算，该数十年才能收回购房成本。我曾经把“租售比”比成股市的“市盈率”，也就是如果把每年的租金收入比成上市公司利润，那么房屋总价除以年租金收入，就是楼市“市盈率”。在股市上，50倍的“市盈率”应该是相当高的一个数值，一般只存在于高速成长的中小企业，或者具备业绩反转可能的“困境反转型”公司中。
    但以我在京沪两地生活十多年的经验来看，2001年前后，上海房屋的“市盈率”应该在15～20倍。2002年开始，楼市“市盈率”不断提高，20倍、30倍、40倍，几乎是一年一个台阶。2006年之后直到现在，京沪两地的楼市“市盈率”应该基本上都在50倍左右，也就是说，房屋的租金静态回报大体相当于房屋总价的2%，需要50年才能收回投资成本。以中国男人平均寿命75岁计算，30岁买房，大部分人身体变成灰了，房子的成本也没收回来，能说没有泡沫吗？
    但“市盈率”应该是一个动态的概念。尽管以房屋的现值来计算，“市盈率”没有发生变化；以投资成本来看，“市盈率”却在不断变化。
    近十年来，在楼市调控下，全国的房价是芝麻开花节节高，其结果是“市盈率”不变，租房客所需要支付的租金却在水涨船高。以大家都能感受到的最近三年来看，如果2010年初买房，当时的“市盈率”是50倍。到2013年，以同样的投资成本计算，“市盈率”已经下降到了30倍，更夸张的则达到25倍。如果年龄稍长的人，把时间往前推10年，到2002年，那时候买的房子，以当时的成本来算，现在的“市盈率”基本上也就8～10倍。不少在2009年之前买房的人，现在的房租不仅可以支付按揭款，还可以尽享不菲的收益了。
    如此看来，投资房子和炒股票确有异曲同工之妙。
    做股票投资或者股权投资，如果不考虑投机因素，纯从价值投资的角度看一只股票或一个非上市公司值不值得投资，“成长性”一定是第一考虑的因素。价格的高低始终是一个相对的概念。以非上市企业的股权投资来看（之所以用非上市公司来比较，是因为在非上市公司的投资更多的是考虑企业的真实价值。而上市股票投资则多少受投机因素的影响），12倍的市盈率恐怕是多数谨慎的股权投资机构价值判断的分水岭。但如果被投企业未来可预见的三年的业绩真能有30%、50%，乃至100%的成长，15倍乃至20倍的市盈率就不见得是一个高的市盈率。当然，你可以针对未来的不确定性风险进行风险折价，那体现的就是你的谈判水平了。
    从这个意义上讲，过去数年，如果你静态地看楼市“市盈率”，那绝对是没有投资价值的；但如果动态地看楼市“市盈率”，则不论你什么时候买房，那一定是一个正确的决定。只是这样的楼市行情，对于租客来说，就是一个非常痛苦的事情了。
    但对于最近不断有人呼吁国家不仅要调控楼市，还要调控房屋租赁市场，控制房租过快增长，对此我倒也不以为然。尽管我们理解租客的抱怨心理，但房租终归是一个由供需关系形成的市场价格。就像最近热炒的星巴克不堪房租重负关闭经营了14年的国贸一期店。我无从判断星巴克是不是基于房租的投入产出比不合适而关闭。若真是如此，那也是一场商业选择。可以肯定的是，如果很多商户最终都和星巴克一样不堪重负而搬走，而国贸也不能引入足以承担这些房租的新租客，作为业主的国贸自然会在和商户的博弈平衡中调整房租以挽留商户。这是一个商业规则的自然选择过程。
    倒是相较于房租的市场规则，房价的形成则恐怕有更多的非市场因素。由于政府垄断土地供应，从而操纵供求平衡，又兼以配合巨额印钞和舆论引导，并使用金融工具（利率和首付比）调节居民的购买力，最终导致房价以非市场的价格形成机制飞涨。
    当然，在经济学上，通货膨胀的形成原因之一就是成本推动型。高房价显然也是房租上涨的重要推手。因此，与其呼吁政府再出行政手段调控房租，不如推动政府改变这种土地财政推高房价的形成机制。
    至于过去十年楼市“市盈率”的变迁是否意味着在未来一定会复制，作为楼市投资客，不妨谨慎点看，毕竟现在的房价已经不是一般的高。（作者为资深股权投资基金管理人）