半年销售达目标九成 中海加速补仓抢地

　　观点地产网 见习编辑 鲁鹏 房企近期陆续公布半年业绩，就中海地产而言，按照其之前制定的千亿销售计算，截止6月底中海地产所有销售加权完成已接近9成。

　　销售达标 加速拿地

　　7月10日下午，中海地产公布，公司于2013年6月实现合约房地产销售额152.3亿港元，实现合约销售面积94.4万平方米，其中含中国海外宏洋集团有限公司合约销售额18.7亿港元及合约销售面积14.8万平方米。

　　2013年1至6月份，中海地产累计合约销售额800.7亿港元及累计合约销售面积523.5万平方米，其中含中国海外宏洋集团有限公司合约销售额84.5亿港元及合约销售面积77.5万平方米。

　　截至6月底，中海地产累计认购未签约额71.6亿港元及认购未签约面积41.5万平方米。按照中海地产之前制定的千亿销售计算，中海地产所有销售加权完成已接近目标9成。

　　而就在刚公布前6月销售的第二天，中海地产斥资57亿元同时在上海、合肥两地加速拿地。

　　7月11日，上海闵行区梅陇新中心A街坊商住地块挂牌截止。最终，经过近90分钟的现场竞价，被中海地产集团有限公司以总价37亿元拿下，成交楼面价为18739元/平方米，溢价率达到115%。

　　挂牌公告显示，该地块出让面积为78981.5平米，土地性质为商住用地。地块商业与住宅建筑面积比例为商业35%，住宅65%，统一容积率为2.5。

　　另据了解，当天参与该地块竞买的开发商还有建发、朗诗以及融创等。

　　同一日，中海地产还联合华远国际有限公司以总价20.13亿元摘得合肥滨湖BH2013-06地块，楼面价3768元/平方米，溢价率36.52%。

　　合肥滨湖BH2013-06地块，位于滨湖新区杭州路与金斗路交口东南角，面积320.49亩(发证面积297.6其中，居住不大于279.9 亩)，规划为商业居住用地；容积率：商业≤4.5，1.0<容积率≤2.5；参考地价460万/亩，竞买保证金7亿元。

　　项目回报率维持高点

　　此次中海地产连拿两地，均有不同程度溢价。而上海闵行区梅陇新中心A街坊商住地块溢价达到115%，成交楼面价达18739元/平方米。让人不禁回想起之前中海地产所拿香港地块，曾被业内质疑项目回报率偏低。

　　6月5日，香港地政总署公布，两幅实施“港人港地”措施的住宅用地，各以22.7亿港元批予中海地产旗下的高龙发展有限公司。两幅用地的批租期为50年，地价总计为45.4亿港元，发展项目的住宅单位总数不得少于1145个。

　　当日，瑞信立即发布报告并称，两幅地块经营溢利率仅19%，低于中海地产的36%标准，亦较香港发展商至少30%的经营溢利率低；而项目内部回报率预计9-13%，远低于中海地产本身所设定新购地皮回报率至少21%的指引。

　　不过此次中海地产摘得上海闵行区梅陇新中心A街坊商住地块，据中房信研究总监薛建雄介绍，周边有均价为4万元/平方米的上海星河湾以及均价为3.6万元/平方米的春申景城。

　　“4万元/平方米楼价能接受的地价是2万元/平方米。之所以中海地产这个地块只卖1.8万多/平方米，是因为住宅部分只占了65%，如果是纯住宅用地的话价格还会更贵。”薛建雄指出，从当前的行情来计算，中海地产产品的价格至少应该在4万元/平方米以上。

　　至于该地块能否达到中海地产所定的36%回报率标准，薛建雄称不清楚中海地产该数字的算法而未作答。不过他认为，从中海地产做豪宅的经验来看，产品的溢价能力还是很强的。这幅地块由中海地产去做的话，价格不一定会比星河湾低。

　　据中海地产6月通讯，中海地产6月份于沈阳市、香港及杭州市新增项目3个，总权益发展面积71.92万平方米，共需支付地价56.5亿元。今年中海地产累计新增土地储备470.6万平方米，其中新增权益土地储备440.9万平方米。

　　另外在2012年业绩会上，中海地产主席孔庆平称，今年需付的土地款占220亿港元，预留作增加土储的开支为300亿港元，而建筑费用则约500亿港元。

　　不过据熟悉中海地产的业内人士分析，按照中海地产当前的推盘速度，今年补充300亿港元土地应该是不够的。