深圳百亿“房屋养老金”怎么花？

　　深圳商报记者 陈相明

　　“除了银行账户，原来我还有一个‘房屋养老金’账户，里面不仅有钱还能收利息！”昨日，本报A5版《谁动了我的“房屋养老金”？》一文发表后，反响热烈，很多读者恍然直呼“被管理处蒙在鼓里”。

　　尽管每套房屋的物业专项维修金账户可能只有区区几千元，但深圳全市的“房屋养老金”规模接近百亿元。这笔钱具体如何收缴？如何监管使用？怎样实现最大化增值？在“两金合一”过程中，还有哪些意料之外的事情？本报记者带着这些问题，昨日再次走访了深圳市物业专项维修资金管理中心。

　　物业公司移交比例不到三成

　　据了解，全市一共3000多个商品房住宅小区，已经有749个小区实行了“两金合一”，换言之，物业公司移交日常金的比例不到30%，就连一些知名大企业也在名单上。

　　万科物业、中海物业和长城物业都是深圳物业管理行业的“大腕”。据深圳市物业专项维修资金管理中心（简称“维修金中心”）数据，万科物业在全市还有少数几个小区没有“两金合一”，中海物业和长城物业各自都有20多个小区没有“两金合一”。有些小区是因为业委会不同意，有的则是物业公司自己不愿意交。

　　“日常金的移交受到物业公司的抵触。下一步，我们将转变工作重点，原来是催小区，现在是催企业，能事半功倍。”昨日，市维修金中心相关负责人对深圳商报记者说，因为物业公司一般都同时管着好几个小区，譬如，全市一级资质物业企业有108家，这些企业管着超过1000个小区，只要对大企业进行催缴，多个小区的日常金就能同时顺利移交。

　　日常维修金实际所剩无几

　　目前，龙华丰泽湖管理处还没有向市维修金中心移交日常维修金（原“本体维修金”）。业主林先生认为，他每月交给星河物业公司的约30元日常金，按照该小区入伙10年计算，他的物业专项维修金账户里，还应该有3600元。

　　实际上，林先生的判断只对了一半。根据2010年9月颁布的《深圳市物业专项维修资金管理规定》，从2010年10月1日开始，物业公司必须按季度将代收的日常维修资金交存至市物业专项维修资金专户；而2010年10月1日之前，则可由业委会和物业公司进行清算，如果有余额，既可以继续由物业公司“代管”，直到用完为止，也可以上交到维修金中心。

　　“实际上很多小区的日常维修金都已经所剩无几，有的还不够用。”市维修金中心表示，开发商缴纳的首期维修金主要用于“大修”，而日常金则用于“小修小补”。像林先生10年来一共交了3600元日常金，这么多年来，管理处肯定也对小区物业进行多次维修，实际能最后收归到林先生“房屋养老金”账户里的钱，肯定没有3600元那么多。

　　另外，如果无法追缴到开发商的首期金，那么根据“谁受益、谁负责”的原则，需要小区相关业主自行筹集资金。目前，罗湖老旧小区多，这方面的问题十分突出。如著名的国贸大厦，也缺乏“房屋养老金”，去年更换中央空调，只能通过业主自筹资金。

　　业委会“虚设”难真正监管

　　记者采访中，维修中心工作人员多次表示，如果一个小区有业委会，并且充分行使“当家做主”的权力，对物业公司施压，日常金的收缴以及使用，都将更加顺利。

　　但问题是，不仅60%以上小区没有业委会或业委会过期，即使有业委会的，也对“房屋养老金”知之甚少。甚至很多业主，都不知道自己除了银行账户，还有一个“房屋养老金”账户。

　　市维修金中心工作人员田先生说，为了增加物业公司和业主对“日常金”收缴的了解，去年该中心曾深入100个小区进行宣传。但是他们摆在小区门口的咨询柜台前，问津者寥寥，甚至还有业主以为他们是来卖保险的，令工作人员哭笑不得。

　　为了方便维修金的使用，每个小区都设立了备用金，额度为年度日常维修金金额的30%。但没有业委会的小区使用备用金存在障碍。根据现有的法规，使用备用金要通过业委会的监督审核，但深圳市目前大部分小区还没有成立业委会，也无法申请使用备用金，物业公司自然也无法交存日常维修金。

　　维修金年收益接近5%

　　根据市维修金中心最新数据，全市收缴的物业专项维修资金为73.29亿元（首期金71.81亿元，日常金1.48亿元），另外，已到账增值资金5.39亿元，总金额为78.68亿元。

　　“物业专项维修资金每个业主可以看得到但拿不到，它是跟房不跟人的，当该套房屋出售给别人以后，还是在该套房内。”该中心负责人透露，业主可通过登入个人“房屋养老金”账户，实时查询维修资金数额和增值收益。

　　一直以来，为了给“房屋养老金”增值，市维修金中心和银行合作，除了留出一小部分流动资金，作为备用金使用，大多数资金都存定期，获得了较高的收益率。

　　“单个小区几百万元的维修金，很难得到银行的重视。我们整合全市几十亿元的维修金规模，能够和银行充分谈判，获得最大增值率。”市维修金中心表示。

　　据了解，去年，市维修资金中心、建设银行深圳分行、平安银行深圳分行三方签订“物业专项维修资金专户银行”委托管理合同。根据委托服务合同，深圳物业专项维修资金年化增值收益将超3年定期存款利率，同时增值收益到账后，将直接自动分摊到每个业主对应的账户中。目前，我市维修资金的年回报率达到4.41%（目前银行3年期利率是4.25%，5年期是4.75%）。

　　名词 解释

　　两金合一：2008年1月1日实施的《深圳经济特区物业管理条例》把“房屋公用设施专用基金”改称为“首期归集的专项维修资金”，“房屋本体维修基金”改称为“日常收取的专项维修资金”，并把这两项资金进行统一管理。2010年9月10日市政府颁布《深圳市物业专项维修资金管理规定》（深府2010［121］号），市住建局开始在全市收取“日常维修资金”，该项工作与“首期维修资金”交存统称为“两金合一”。