销售不畅、融资遇阻 福星股份寻10亿信托贷款

　　观点地产网 彭飞 流动性持续收紧或许会导致房地产融资日益困难，在此种情况下，信托可能又将更多的被房企所使用。

　　日前，福星股份就发出公告称，旗下洪山地产向山西信托申请不超过10亿元的借款，并且福星股份将以其持有的洪山地产100%股权作为质押担保。

　　根据公告，此次借款为期两年，年利率为11.5%，借款将主要用于洪山地产福星国际城K3地块工程建设和集中商业装修工程。

　　而在本次担保后，福星股份及其控股子公司累计对外担保金额为45.99亿元，占其最近一期经审计净资产的79.80%。

　　10亿信托贷款

　　作为武汉最大的房地产开发商之一，福星股份操作了武汉本地多个城中村的拆迁改造，这在为其带来极大发展机遇的同时，也因近年来拆迁难度的提高使其面临巨大的资金压力。

　　虽然福星股份参与的诸如姑嫂树村、贺家墩、及红桥村改造项目都位于武汉的核心地段，由于交通便利，这些项目十分有增值潜力。但是，潜力却不能当现金用。

　　据武汉当地业内人士透露，福星股份拿下的项目一般先要交一笔巨额的资金作保证。同时，武汉政府为了市政形象，目前更多地要求项目要做到“整体拆迁，统一开发”。这使得企业对资金的需求也更大。

　　上述人士还称，多方面原因也导致福星股份的资金被占用，且短时间内不能回笼。而受资金束缚，福星股份在改造项目上也捉襟见肘，不得不寻求合作开发或争取分片拆迁滚动开发，甚至放弃。

　　2012年8月，福星股份就因故与柴林头村拆迁项目解除合作协议，而在今年3月，福星股份还曾以15亿元转让了姑嫂树村改造项目其中一宗地块的85%权益。

　　对于资金占有时间长，福星股份董秘冯东兴此前也曾坦承，公司开发的姑嫂树村项目就因权益未结算面积接近170万方，一直占用公司几十亿资金，从而给公司带来了较大的资金压力。

　　而在相关分析师看来，由于城中村改造项目占用资金时间太长，直接影响了福星股份的资金周转能力以及再融资能力，此次为旗下项目申请高于银行利率的信托融资，也是不得已为之。

　　该分析师还提到，由于福星股份销售回款能力一般，此次新增的10亿信托融资，无疑将加大其今后的偿债压力。

　　据福星股份早前发布的一季报显示，截至期末其手持货币资金约17亿元，而短债合计21亿元，短期偿债压力明显。

　　扩张瓶颈

　　对于福星股份而言，信托融资虽然能解一时的燃眉之急，但却无法根除资金的症结，因此，怎样加快资金周转速度，在周转与销售回款方面做好平衡应该是其需要认真面对的课题。

　　而在这方面，福星股份也确实有调整的想法。据相关分析师透露，由于武汉城中村项目改造难度日益加大，占用资金时间又长，福星股份已经开始考虑减少此类业务，并有意走出湖北，进行全国布局。

　　但在外界看来，福星股份的此种想法实施起来或许将面临诸多困难。

　　一位分析师就指出，就福星股份目前的模式而言，更多还是偏向于城中村改造，其在湖北省内还是有一定的复制优势，但如果想进行省外扩张，其可复制性却并不强，一方面是对外地市场环境不熟悉，同时被认可和接受程度也不高。

　　此外，在现实层面，福星股份的扩张还没开始就已经遇到了挫折。据相关人士透露，福星股份之前一直想借助一二级联动模式进入北京市场，但却因实力有限而遇阻。今年初由任志强旗下公司华远拿下的北京地块，其实就是福星股份做的一级开发。

　　除专注城中村改造的模式受到一定限制外，福星股份要想进一步扩张，最大的瓶颈还是来自资金方面的压力。

　　据了解，福星股份2012年实现销售70亿左右，较11年仅小幅增长6%，但在项目拓展方面，福星股份从2012年至今年初，已相继拿下武汉和平村、贺家墩、及红桥村三大城中村改造项目，耗资已超过70亿，这无疑将进一步加大其资金压力。

　　在总体资金需求较大的局面下，销售回款无疑将显得更为重要，但这方面，福星股份也面临着不小压力。

　　早前的一份研究报告曾指出，福星股份一季度的房地产销售收入约12亿元，仅完成全年67亿元销售目标的约18%，销售表现一般。同时，由于福星股份2012年的新开工面积低于预期，导致今年可售货源下降，今年整体销售或许也将不够理想。