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销售不畅、融资遇阻 福星股份寻10亿信托贷款

发布时间:2013-7-2 11:08:00 来源:观点地产网 【字体:

  观点地产网 彭飞 流动性持续收紧或许会导致房地产融资日益困难,在此种情况下,信托可能又将更多的被房企所使用。

  日前,福星股份就发出公告称,旗下洪山地产向山西信托申请不超过10亿元的借款,并且福星股份将以其持有的洪山地产100%股权作为质押担保。

  根据公告,此次借款为期两年,年利率为11.5%,借款将主要用于洪山地产福星国际城K3地块工程建设和集中商业装修工程。

  而在本次担保后,福星股份及其控股子公司累计对外担保金额为45.99亿元,占其最近一期经审计净资产的79.80%。

  10亿信托贷款

  作为武汉最大的房地产开发商之一,福星股份操作了武汉本地多个城中村的拆迁改造,这在为其带来极大发展机遇的同时,也因近年来拆迁难度的提高使其面临巨大的资金压力。

  虽然福星股份参与的诸如姑嫂树村、贺家墩、及红桥村改造项目都位于武汉的核心地段,由于交通便利,这些项目十分有增值潜力。但是,潜力却不能当现金用。

  据武汉当地业内人士透露,福星股份拿下的项目一般先要交一笔巨额的资金作保证。同时,武汉政府为了市政形象,目前更多地要求项目要做到“整体拆迁,统一开发”。这使得企业对资金的需求也更大。

  上述人士还称,多方面原因也导致福星股份的资金被占用,且短时间内不能回笼。而受资金束缚,福星股份在改造项目上也捉襟见肘,不得不寻求合作开发或争取分片拆迁滚动开发,甚至放弃。

  2012年8月,福星股份就因故与柴林头村拆迁项目解除合作协议,而在今年3月,福星股份还曾以15亿元转让了姑嫂树村改造项目其中一宗地块的85%权益。

  对于资金占有时间长,福星股份董秘冯东兴此前也曾坦承,公司开发的姑嫂树村项目就因权益未结算面积接近170万方,一直占用公司几十亿资金,从而给公司带来了较大的资金压力。

  而在相关分析师看来,由于城中村改造项目占用资金时间太长,直接影响了福星股份的资金周转能力以及再融资能力,此次为旗下项目申请高于银行利率的信托融资,也是不得已为之。

  该分析师还提到,由于福星股份销售回款能力一般,此次新增的10亿信托融资,无疑将加大其今后的偿债压力。

  据福星股份早前发布的一季报显示,截至期末其手持货币资金约17亿元,而短债合计21亿元,短期偿债压力明显。

  扩张瓶颈

  对于福星股份而言,信托融资虽然能解一时的燃眉之急,但却无法根除资金的症结,因此,怎样加快资金周转速度,在周转与销售回款方面做好平衡应该是其需要认真面对的课题。

  而在这方面,福星股份也确实有调整的想法。据相关分析师透露,由于武汉城中村项目改造难度日益加大,占用资金时间又长,福星股份已经开始考虑减少此类业务,并有意走出湖北,进行全国布局。

  但在外界看来,福星股份的此种想法实施起来或许将面临诸多困难。

  一位分析师就指出,就福星股份目前的模式而言,更多还是偏向于城中村改造,其在湖北省内还是有一定的复制优势,但如果想进行省外扩张,其可复制性却并不强,一方面是对外地市场环境不熟悉,同时被认可和接受程度也不高。

  此外,在现实层面,福星股份的扩张还没开始就已经遇到了挫折。据相关人士透露,福星股份之前一直想借助一二级联动模式进入北京市场,但却因实力有限而遇阻。今年初由任志强旗下公司华远拿下的北京地块,其实就是福星股份做的一级开发。

  除专注城中村改造的模式受到一定限制外,福星股份要想进一步扩张,最大的瓶颈还是来自资金方面的压力。

  据了解,福星股份2012年实现销售70亿左右,较11年仅小幅增长6%,但在项目拓展方面,福星股份从2012年至今年初,已相继拿下武汉和平村、贺家墩、及红桥村三大城中村改造项目,耗资已超过70亿,这无疑将进一步加大其资金压力。

  在总体资金需求较大的局面下,销售回款无疑将显得更为重要,但这方面,福星股份也面临着不小压力。

  早前的一份研究报告曾指出,福星股份一季度的房地产销售收入约12亿元,仅完成全年67亿元销售目标的约18%,销售表现一般。同时,由于福星股份2012年的新开工面积低于预期,导致今年可售货源下降,今年整体销售或许也将不够理想。


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