迷失的二手房买卖“监管之环”

　　他们穿白色T恤，上书“冤”字等标语，聚集在法庭外等候，急愤交加。这是今年4月24日发生在深圳市中级法院刑事审判区的一幕。

　　他们，是被称之为“深圳最大二手房诈骗案”的受害业主。2011年开始，一位开着奔驰，中介称其名下有多套房产、信誉良好的“大款”，打着限购的旗号，用“连环套”的手法骗走了他们的房产。

　　时隔近两年，受害的21名业主中，除了少量和刘贵初家属达成和解协议外，大部分人仍不知道自己的房产将会何去何从。他们更想知道的是：为何骗子能如此轻易得手？在二手房交易中层层缺失的“监管之环”有没有人来弥补？到底该由谁来为自己的损失担责？

　　设下“连环套”骗走二手房

　　在限购令的背景下，“奔驰男”刘贵初如何巧设“购房连环套”，在短短10个月的时间内，伙同他人买下总价4478万元的21套二手商品房？

　　A

　　引鱼上钩

　　刘贵初通过不同地产中介的撮合，先后与20多位业主签订了涉及交易金额高达4000余万元的《房产买卖合同》，通过支付极少的定金、少量首期款，骗取业主的初步信任。

　　B

　　瞒天过海

　　刘贵初谎称由于担保公司帮助业主办理赎楼手续，需要给担保公司的工作人员办理《委托书》的公证手续，暗中指使其心腹——某担保公司离职人员张大伟冒充担保公司的在职员工，骗取了业主包含二手房交易流程中全部处分权的《委托书》的公证书。

　　C

　　偷梁换柱

　　刘贵初谎称由于“限购令”的原因，他自己无法与业主继续履行合同，需要业主与他签订一份《主体变更协议书》，约定由他控股的企业——深圳市三润实业有限公司与业主签订后续正式的《深圳市二手房买卖合同》。

　　D

　　弥天大谎

　　刘贵初对业主谎称，需要先将房产过户到三润公司名下，由刘贵初、三润公司与业主签订一份先过户后通过银行贷款支付业主购房款的《补充协议》，并谎称可以通过三润公司以“企业贷”的名义进行银行贷款，后又称银行贷款额度有限，需要另找银行，一拖再拖业主的购房款。

　　E

　　暗箱操作

　　刘贵初与公证书中的受托方张大伟或其他受托人员，一方代表业主，一方代表三润公司，自导自演签订了《深圳市二手房买卖合同》，并且完成了过户递件手续，领取了新的《房地产证》。

　　F

　　金蝉脱壳

　　在拿到新的《房地产证》的当天或者最迟第二天，刘贵初指使三润公司与事先联系好的银行或者个人签订借款抵押合同，办理了房产抵押手续，拿到贷款或借款后，他就与业主失去联系，拒付尚欠业主的购房款。

　　诈骗者受审了

　　业主损失却难讨

　　今年4月24日，涉嫌联手制造这起“最大二手房诈骗案”的刘贵初、张大伟、刘桂示在深圳市中级法院刑事审判区受审。

　　案情显示，2011年8月至2012年6月，刘贵初通过上述手段购买了21套二手商品房，再用这些房产到银行或担保公司抵押贷款，套取贷款资金合计2896万元。

　　经审计，刘贵初已付房款合计1524万余元，未付房款合计2953万余元。此外，他还欠典当行、银行3000余万元。其身背巨债总共6000多万元。

　　而三名被告人中，除了张大伟当庭认罪外，其他两人都称自己不构成诈骗。

　　庭后，一名受害女业主斥刘贵初“连病孩家庭的房钱都骗”，刘贵初的儿子对其比划中指。这导致在法院门口，双方再起冲突，骂战加肉搏长达1分多钟。

　　为其中8户业主追讨损失的北京盈科律师事务所深圳分所律师兰天昨日告诉记者，截至目前，仅有少数业主和刘贵初家人达成和解协议，大部分业主的损失都没有追讨回来，涉及金额高达三四千万。

　　业主追讨损失的民事案件，已经分别在罗湖、南山、福田等法院起诉，目前处于中止审理状态，等待刑事部分作出判决后再恢复审理。

　　目前，此案中房产虽然已经过户，被害业主仍在居住或出租。但他们担心的是，即便是刘贵初诈骗罪成立，自己的损失能否全部追讨回来。因为21套房产大部分已被刘贵初抵押给银行或他人，套取贷款。

　　屡受业主质疑的地产中介

　　如果您去买卖房屋，很可能遇到地产中介帮您出谋划策的常见词：“限购？去办个假离婚就行了”，“不愿办离婚？那我再给你出个点子，去弄个假离婚证也行啊！”

　　在案件审理期间，20多名受害业主多次到公安、检察机关、规划国土部门上访，要求严惩刘贵初等人、追缴赃款和被骗房屋，以及对数家地产中介追责。

　　受害业主们更想知道的是：为何骗子能如此轻易得手？为什么自己将房屋委托给正规的地产中介出售，他们却非但没有尽到监管职责，反而助纣为虐？在二手房交易中缺失的“监管之环”有没有人来弥补？到底该由谁来为自己的损失担责？

　　兰天律师认为，刘贵初、三润公司之所以能诈骗成功，不仅仅是利用了普通百姓对二手房交易流程及风险的无知，更重要的是采取利诱、欺骗的手段，使中介公司对交易失去监督、控制。而中介公司为了取得巨额佣金，有意放任刘贵初、三润公司违法违规操作。

　　在这起案件中，其实作为地产经纪应该发现很多疑点。比如作为一个买家，刘贵初既没有去业主家看房，也没有要求业主交房，这肯定和正常买家有异。刘贵初中途称为了规避限购令，将个人买房改变为企业买房，和众业主买方要求签订《买方主体变更确认书》，这也是一个疑点，但在巨大的利润面前，中介公司并未理会。

　　此外，中介公司没有告知、提示业主“先过户后还款”这一非正常交易程序的巨大风险所在；没有监督刘贵初、三润公司按照正常流程申请银行贷款，并将本该由中介保管的新房产证交由刘贵初、三润公司抵押骗贷，也被业主们认为是造成自己巨大损失的原因之一。

　　由于法律上并没有对地产中介公司的“渎职”行为，进行明确的规定，目前受害业主并没有起诉中介公司。但律师表示，仍对涉案中介公司保留起诉的权利，

　　层层缺失的“监管之环”

　　监管环节的缺失，还不仅于此。

　　在深圳，一套房产可能就是一个家庭的几乎全部身家。而深圳市二手房交易市场，目前各个环节都缺乏强有力的监督机制。

　　在案件中，作为前担保公司职员的张大伟，用一张名片就骗得受害业主与之签订“全权委托书”，将包括赎楼、复印房产证抵押合同贷款等资料、办理房产抵押以及到房产交易中心办理房产过户等17个事项的处理权限委托给其办理。

　　从买房、公证到申请贷款、过户、放贷等复杂程序中，为何没有一个部门去核实张大伟的真实身份？他之所以能得逞，也源于各个部门和单位监管机制的缺失。

　　担保公司没有担保委托程序，如完备的客户面谈制度、指定受托人手续，以防止他人冒充等。

　　公证处公证时，并没有履行受托人审查程序，对受托人身份予以必要的审核；也没有履行必要提醒职责，告知委托人全权委托的法律后果。

　　银行审批贷款方面没有预审核制度，贷款承诺函不统一，设定生效条件过于随意，容易导致纠纷；首期款监管协议版本不统一，有的银行设有监管期限，有的银行没有监管期限。

　　产权登记部门没有直接过户的转按揭制度，导致交易程序复杂，风险增大……

　　法律界人士认为，二手房交易市场不及时建立严格的监管机制，谁也难以保证这样的诈骗案不会在自己身上重演。

　　□上期反馈

　　《律师“安检门”再起波澜 一场“江湖宿怨”持续多年》

　　@记者说法：如果真正是人民选出的法官，宪法确立的法院，他们敢这样吗？

　　@崔小平律师: 敌视律师，不可能有司法公正。

　　@LEE紫君小纸巾：都是法律人……何必！

　　@亚拉嗦:个人以为，对普通市民进行安检都是一种歧视行为。如果认为社会整体是不安全的，那就应当立法：请大家裸体出行。

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