鑫茂“走钢丝”

　　本报记者 曾一宁 吴墨

　　济南报道

　　尽管号称位于济南市天桥区，但鑫茂齐鲁科技城（下称“齐鲁科技城”）实际上已经在济南传统市区范围之外了。桑梓店镇农田绵延，伫立在这片沃野上的鑫茂厂房显得格外醒目。

　　作为天津鑫茂科技投资集团有限公司（下称“鑫茂集团”）模式输出的重头项目之一，投资百亿、占地千亩的齐鲁科技城进程可谓快马加鞭，但其自诞生之日起就伴随着诸多争议。不仅如此，坊间对于鑫茂集团资金承压却在全国激进投资之举的诸多质疑也始终不绝于耳。

　　在显露种种资金吃紧迹象的情况下，鑫茂集团却以高息筹得资金进行全国范围内的异地扩张，这无疑是一场“走钢丝”般的冒险。然而在业内人士看来，这却是刚刚庆祝完集团成立20周年的鑫茂集团不得不进行的赌博——在新军辈出的产业地产界，公司如逆水行舟，不进则退。

　　“负重”疾进

　　自2月份奠基、3月份开工建设后，如今齐鲁科技城一期颇具汉唐风格的数栋建筑已经接近封顶。项目招商中心负责人对中国房地产报记者表示，目前已经有40余栋厂房被客户预定，一期全部工程预计10月份竣工。

　　“招商状况比预想中还要好，估计年底能够销售80%以上，所以我们把后两期工程并为一期，加快开发进程。”该负责人说。

　　据接近鑫茂集团的人士透露，由于齐鲁科技城是济南“北跨”战略的重点工程，为了促进该项目的招商，济南市领导召集每个区招商局负责人开会，分配任务指标，这才有了齐鲁科技城如此良好的招商状况。

　　不过，招商的效果却与预计目标群体并不相符。按照天桥区新材料产业园管委会和鑫茂集团原先的计划，科技城客户主要锁定在济南本地的高科技创新型企业以及国内外高新跨国企业。该园区的招商计划中提到，“1～2年内，吸引400余家新兴科技企业入驻（其中30～50家为国际领先企业），新兴产业科研成果200～250项。”

　　“但实际上，这一要求显然过高，最终招来的客户大多都是本地的轻加工企业。”上述招商中心人员表示。

　　正因为这种“理想丰满遭遇现实骨感”的状况，整个齐鲁科技城的核心、也是鑫茂集团最赖以自傲的孵化器建设最终无法兑现，这一部分项目规划最终被修改为标准厂房。“毕竟，济南的产业结构和孵化器需求并不支持这种产品。”本地人士表示。

　　上述接近鑫茂集团的知情人士透露，天桥区新材料产业园管委会负责人曾参观过天津鑫茂科技园，对鑫茂模式极为赞赏，特意邀请鑫茂集团董事长杜克荣前往济南开发项目，齐鲁科技城应运而生。据了解，齐鲁科技城由天桥区新材料产业园管委会以工业用地作价持股10%，这种公私合营的做法在鑫茂集团对外输出案例中极为普遍。 

　　问题在于，积极扩张的鑫茂集团在资金状况上并不充裕，并屡屡遭到市场人士的质疑。

　　鑫茂集团旗下的上市公司鑫茂科技（000836.SZ）年报显示，其账面上仅有1亿元的现金，但长短期借款总和却超过7亿元，还款压力巨大。鑫茂科技在去年多次以房产作为抵押向典当行借款，月利率往往在2%~3%之间。为了勉强维持业绩，鑫茂科技去年先后转让了注册地所在的房产和旗下参股公司天地伟业的股权。

　　而在集团层面，截至5月9日，鑫茂集团累计质押鑫茂科技股份6654万股，占其所持公司股份总数的94.58%。自去年至今，鑫茂已经数次减持鑫茂科技的股票，累积套现超过1亿元，其持股比例也由最高时期的34%降至目前的23%。

　　出售资产、质押股份、减持股票似乎并未减轻鑫茂集团的资金压力。中国房地产报记者在网上发现，鑫茂集团还专门针对齐鲁科技城发行了2亿元的信托产品，年利率在15%~20%之间。

　　这份信托的相关信息显示，预计齐鲁科技城的销售收入将达到11.2亿元，销售毛利4.26亿元，这些足以覆盖本金及预期收益。同时集团的长期投资、科技园管理输出收益及存量房产销售及租赁等收入总额约2.7亿元，也为这份信托的偿还提供保障。

　　市场人士质疑，鑫茂这种高息借贷激进扩张之举无异于一场豪赌，但鑫茂集团却乐此不疲。毕竟，作为产业地产的“前辈级”企业，沉寂多年的鑫茂集团太需要更多新的成功来证明自己了。

　　从辉煌到泥淖

　　1992年，退伍军人杜克荣转业分配到天津市服装集团公司担任基建处长，凭借着身上仅有的4000元安家费收编了一支濒临解散的工程队伍，并在随后创建了鑫茂建筑装饰公司，从事装修业务，但经营并不算理想。

　　其时，韩国三星集团有意在中国投资建设工业厂房，但过于繁琐的手续程序却令三星的投资脚步一直停滞不前。杜克荣发现这个情况后，有了先建设工业厂房随后再销售给三星的想法，以期改变公司萎靡不振的经营状况。正是这次合作，使杜克荣成功淘到了足以助力日后工业地产发展的第一桶金。

　　在看到工业地产的巨大市场潜力后，杜克荣乘势而上，着手修正公司的定位，将工业园区开发建设确定为鑫茂未来的主要发展方向。

　　2000年，杜克荣组建了天津第一家民营科技投资集团，即鑫茂集团。随后建成的鑫茂科技园不仅成为了天津的第一家民营科技园，同时也先后被全国工商联和科技部评为“全国最大民营科技园”、“全国十佳民营科技园区”和“全国先进科技产业园区”，鑫茂科技园的开发模式也被业内誉为“鑫茂模式”。

　　逐渐风生水起的鑫茂集团开始步入历史发展的高潮——2006年，子公司鑫茂科技成功借壳上市；当年12月，鑫茂民营科技园被科技部认定为国家级高新技术创业服务中心，一跃成为挂着“金字招牌”的国家级孵化器。

　　鑫茂集团在天津的“江湖地位”从此确立，其发展态势一发而不可收拾。鑫茂集团先后在天津开发了8个科技园区，其中有综合园区1个，专业园区7个，总面积超过180万平方米，入驻企业超过1200家。鑫茂集团独创的“置地+厂房+招商+扶持+服务”模式也在天津区域备受追捧。

　　目前，以科技园开发为主业，高科技产业、工程服务业为两翼的“一主两翼”开发结构，使得鑫茂集团的业务从科技园区开发覆盖到光通信、航空航天、风电、IT软件等22个行业及领域。

　　2010年11月，鑫茂集团在高科技产业投资领域的一个收购计划甚至震惊全球。鑫茂科技当时发布公告，计划以10亿欧元（折合人民币约90亿元）收购荷兰的电缆制造商DRAKA的全部股份。在吸引了足够的镁光灯和公众聚焦后，这家年收入仅有千万级的企业也开始被外界质疑到底是否有能力实施10亿欧元的收购方案。

　　并未太出乎业界的预料，鑫茂科技这出以小搏大的“蛇吞象”行动在翌年以宣布不可行而告终，一时间外界异议纷扰，“沽名钓誉”、“蚍蜉撼树”等批评接踵而至，鑫茂集团被推上了舆论的风口浪尖。

　　而从前文提及的种种高息融资状况来看，鑫茂集团的资金疲态已经逐渐显露，被一些市场人士诟病为“小马拉大车”。

　　这种资金紧张的最典型征兆，是鑫茂科技被媒体曝光曾通过抵押房产向天津汉能小额贷款公司借入50万元，此外，其多次股份质押的对象都是自然人，其资金窘迫之态可见一斑。

　　更有市场分析认为，鑫茂科技若没有用股权转让以及出售资产的利润来弥补公司亏损，恐怕将难以避免上市公司因连续两年经营亏损而带来的特别处理。

　　雪上加霜的是，鑫茂科技园已经在1年内连续发生了3次火灾事件，并被当地人士指责“工业用地转作商用后在安全标准和设施上的缺失”。一时间，鑫茂集团陷入了内忧外困的泥淖之中。

　　对外扩张“危”与“机”

　　一边周旋于抵押厂房、股权转让、私人借贷之中，一边高调投资100亿元打造齐鲁科技城，如此大的反差让鑫茂集团实际的资金状况显得扑朔迷离。 

　　在被中国房地产报记者询问到集团资金是否紧张时，鑫茂集团总裁助理王耕深矢口否认，“我们的资金运作顺畅，并无外界所说的紧张情况，（抵押贷款，股权转让，私人借贷等）都是资本运作的正常手段，为的是平衡业务组合。”

　　王耕深对记者强调，在齐鲁科技城的项目建设上，鑫茂用的是“四两拨千斤”的手法，并不需要过度投入集团资金，“由鑫茂集团自己出资一部分，并找到了3~4家垫资建设的建筑商，同时还有厂房定制客户预先支付的订金。而在项目整个开发过程中，我们通过滚动开发的方式，能够利用前期厂房销售获得的利润，来持续提供下一轮的厂房开发时的所需资金，这在很大程度上减轻了项目的资金压力”。

　　争议纷纭的齐鲁科技城，只是鑫茂集团通过合作开发进行模式输出的案例之一。此外，鑫茂集团还通过自有资金开发和委托开发这两种不同的模式进行扩张。其中，位于内蒙古的集宁皮件城与锡林浩特的万象科技城是鑫茂集团应援支持西部开发而自己出资建设的项目。集宁皮件城已经在2012年初步完成销售工作，而占地250亩的万象科技城也在去年开始动工建设，预计2014年完成。

　　与自有资金开发不同，进行委托开发之时，鑫茂集团并不会进行直接的资金投入，而是从科技园区的策划征地、规划设计、建设开发、招商引资、运营管理、孵化培育这几方面进行“软性”的模式输出。河北沧州项目就是这一类的委托开发项目，由山西商人出资支持，地方政府提供政策优惠，鑫茂集团通过输出管理服务获取项目30%的股权，输出“鑫茂模式”。

　　“未来3~5年，鑫茂集团会在全国范围内进行布点，向省会城市以及重点工业城市输出建设科技园区。”王耕深还进一步向记者透露，近日有来自美国的民营企业正在与鑫茂集团进行合作洽谈，希望鑫茂集团能将园区模式输出到美国境内，并且双向引进企业落户科技园区。显然，鑫茂集团海外扩张的野心仍未消泯。

　　在此前接受中国房地产报记者采访时，杜克荣曾表示鑫茂集团未来会逐渐淡化地产业务，更多向高科技产业投资发力。然而齐鲁科技城等项目的开发投入却意味着，鑫茂集团仍需要在地产之路上走得更久，入驻的客户更是与高科技产业相去甚远。

　　作为全国仅有的民营科技园创立者和坚守者，鑫茂集团自身的经营发展和异地扩张之路似乎并没有预想中顺利。对于这家已经在产业地产领域耕耘20年的企业而言，市场的日益繁荣却并未为其带来丰厚的利润和庞大的规模，以致被市场讥讽“起了个大早，赶了个晚集”。

　　一位产业地产分析人士向记者表示，由于鑫茂集团一直是按照传统的孵化器模式来做工业地产，投资回报率难以提高。同时，鑫茂集团还试图进行多元化的产业发展，在不断地覆盖多个产业领域的同时还在进行科技园区的开发。“除非有足够雄厚的实力，否则这种耗费大量资源的多元化投资与过多的发展目标，对企业来说是非常危险的信号。”