回应北京3%超低利润 郁亮再解万科过冬棉袄

　 观点地产网 彭飞 陈业 “才3%，开玩笑，如果真是3%，老百姓对我们骂的声音就会少很多。”

　　6月28日，古城西安，万科总裁郁亮全国媒体见面会上如是回应一则关于万科北京区域公司2012年利润率仅为3%左右，在万科所有区域公司中的排名几乎垫底的媒体报道。

　　该报道称，目前在北京市，万科近七成为合作项目，随着合作项目增多，少数股东损益占比会提高，因此尽管万科销售规模扩大，但却并不能带来同比例归属母公司净利润的提升。而这主要就是万科一直倡导的合作开发模式所产生的隐性代价。

　　针对于此，郁亮进一步解释到，在具体的合作项目中，别人多分一点利润，万科少分一点这是有可能的，但万科绝不会那么傻，让别人分80%，自己分20%。同时合作项目一般由万科操盘，因此万科还有超额利润可供分配。所以，因合作项目多而导致万科利润低是不可能的。

　　“我就搞不懂，合作了我们就赚钱少了？那是你没本事赚钱，那怎么叫合作不赚钱，合作应该赚钱多。”

　　至于为什么要合作，郁亮则坦言，“我们没钱呀，市场没钱给我，所以我们一分钱要分成两半跟人合作。”

　　现金流最重要

　　在郁亮看来，更多地采用合作模式无疑是万科在银根紧缩、资金紧张的市场环境下得以继续稳定增长的最佳途径。

　　郁亮也自信的认为，万科现在不靠融资其实也可以发展，因为合作的资金已超过600亿。

　　“万科的钱没有问题，应该说我们行业中最多钱就是我们，因为我们始终对银行不放心，所以像老农民一样，手里拿了很多钱。”

　　据万科早前发布的一季报显示，其一季度末持有现金523亿元，有息负债773亿元，净负债率虽然较年初上升6个百分点至30%，但仍处在安全的水平，在行业内也属极低水平。

　　而对于手持大量现金，郁亮的看法是，一些经验教训使他明白，自身钱越多银行才有钱给你，没钱的时候银行也就没钱给你。所以，有时候在中国不能够太强调资金效率，有钱很重要，这一点万科多年来深有体会，也从不敢掉以轻心。

　　不过，在强调资产周转速度和资金使用效率的房地产行业，万科此举是否能实现更好的盈利和为股东创造更大的价值，外界还是褒贬不一。

　　曾有分析认为，万科一直使用高周转、低利润率的销售模式，致使毛利和净利逐年下降；同时，净负债率低虽然能保证财务安全，却不能使资金效率发挥到最大，一定程度上也可说是一种资源浪费。

　　而在今年的股东大会上，还有不少中小股东质疑万科规模越来越大，但却没有产生太多实际效益，并直言万科在留存大量现金的同时，给予股东的分红派息却极少。

　　不得不做的商业

　　此次媒体见面会，郁亮多次提到万科目前的定位是要做城市的配套服务商。而在这些谈话中，关于商业地产亦是一个绕不开的话题。

　　郁亮坦承，“商业这件事情我是非常慎重的，到目前为止，我没看到很好的商业模式。所以对万科来说，我们真的不得不去做商业。”

　　谈及商业地产，之前曾有媒体认为这是郁亮与王石之间关于万科发展与模式认知分歧的敏感问题。而作为佐证的就是，2011年初准备游学美国的王石曾有的一段激烈表述：“就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你。”

　　不过，郁亮后来对此有过明确解释。其称：“很多人说我和王石在商业地产上有分歧，其实并非如此，只是他的表达比较戏剧化，理解上会带来一些偏差。”

　　郁亮后来还曾反复强调，如果他和王石在商业地产上没有共识，万科根本不可能做。而万科做商业是为了更好地做住宅，不是“为了商业而商业”。

　　其实，就在郁亮此番再次表态前，万科早已悄然布局商业地产。

　　据了解，早在2010年上半年，郁亮就已授权万科深圳、上海、北京三家分公司成立商业筹备小组。

　　2011年6月，深圳万科率先单独成立了深圳市万科商业管理有限公司，这被外界认为是万科低调转型商业地产的先兆。

　　今年初，万科集团商用地产管理部也在北京正式举行了成立仪式，当时郁亮还亲临现场助阵。对此，曾有分析认为，郁亮出现在成立仪式上，足以说明万科对商业地产的重视。

　　目前，在万科现有的版图中，商业地产的规模并不小。有数据指出，万科目前已在52个城市中获取了约600万平方米商用项目，其中更潜藏18个购物中心，面积达150万平方米，集中入市期将会在2014年到来。

　　而在产品线方面，万科的商业地产目前大致可分为三类：主打购物中心的“万科广场”、以写字楼为主的“万科大厦”、及社区商业“万科红”。

　　不过，外界对万科商业运营能力的疑问也随之而来，万科是否具备运作商业地产的能力与思维转变，这目前依然是外界最为关心的焦点。

　　相关分析曾指出，虽然万科在住宅方面取得不错成绩，但这不代表在商业地产上也同样具有优势，而且万科过往并没有太多开发商业项目及综合体的经验，至于运营能力，更有待观察。

　　此外，运营如此大体量商业项目的资金从何而来也是万科必须面对的问题。曾有消息人士表示，万科近年来在商业地产上欲说还休，其实最大的顾虑并非王石，而是资本。

　　郁亮也曾算过一笔账，做一个10万平米的城市综合体，资金占用之大，相当于少开一个地方分公司。

　　虽然目前万科手持现金超过500亿元，但在国内商业地产并不具备成熟退出机制、以及打包上市套现遥遥无期的现实情况下，万科的商业地产前景或许也并非明朗。

　　拿地与“过冬棉袄”

　　随着近期土地市场的不断升温，“地王”也再度成为楼市热点，而一直声称不拿地王的万科却也不知不觉间参与其中。

　　6月27日，万科联合保利以53.72亿摘得重庆江北区溉澜溪组团地块，这一成交总价也刷新了2013年重庆总价“地王”纪录。

　　但对于“地王”的定义，郁亮却有自己的看法。其称，只有当“面粉”价格逼近“面包”时，方能称“地王”，而因为土地面积较大而拍出的高总价并不能视为“地王”。

　　以郁亮的观点，53.72亿竞得的重庆地块或许并不是真正意义上的“地王”，但此举却还是表明了万科在土地市场上的渴求。

　　据不完全统计，今年上半年，万科已新增约43个项目，总地价约433亿元，权益地价已超320亿元，其拿地金额居所有房企之首。

　　在外界看来，万科大规模的拿地与其销售规模增长压力不无关系。自2008年经历唯一一次负增长后，万科近年来的销售不断增长，并在2012年达到1412亿元的规模。而截至今年5月底，万科的销售额已达到700亿，全年则有望达到1700亿。

　　“尽管近期土地市场高热，但万科在业绩和规模增长的压力下，还是不得不继续补充土地储备。”分析称。

　　但对于后市，即使在现金流充沛、上半年销售飘红的情况下，万科却仍然感到一丝冷意。郁亮告诉大家，虽然当前楼市复苏已经持续超过一年，但楼市真正的春天很难到来，未来二三年全行业仍会比较痛苦，万科还会继续冬天模式，谨慎对待现金流。