盈利模式之惑 四川养老地产路在何方

　　养老地产发展步伐缓慢，主因是尚未探索出成熟的商业模式。 摄影 李里

　　本报记者 吉雪娇

　　早在十年前，四川便已出现“养老地产”的雏形，依托于过去的优势，房企、险企、央企争先下海，都想分食老龄化时代的“蛋糕“。但由于盈利模式不清晰，回收周期长，后期风险高，养老地产始终雷声大雨点小，实际参与投资者凤毛麟角，至今未能出现一个可做标杆的本土养老地产项目。

　　在被称为“养老产业元年”的2013年，无论是新晋投资抑或带着“养老”名义出街的地产项目比例均有明显提升。资本寻找合作途径，险资注重培养产业，房企则更在乎具体的操作模式。养老地产是否真的已经到了一个爆发期？各利益方又如何衡量自己在这个领域中的地位与优势？真正行之有效的盈利模式又是什么？

　　项目现状：挂“养老”卖地产

　　在5月19日举办的2013中国房地产“新格局”论坛中，位于攀枝花市红格镇的红山国际社区一举斩获“2013国际最佳生态养老地产项目大奖”与“2013中国房地产人居环境最佳范例金奖”，在养老方面备受肯定。为此，记者对项目进行了咨询，结果却出人意料。据售楼小姐介绍，虽然商业配套齐备，但其他所有与养老有关的服务与医疗设施，均“尚未投建”。对此，其解释道，社区主要的功能是以养生养老为一体的生态资源型旅游度假开发区，在养老板块仅主打40平方以下的小型套房。医疗方面，目前老年人如果要看病，可以乘坐免费的社区巴士去镇上的红格医院。然而，如此单薄的配套显然与养老地产的初衷背道而驰。

　　事实上，像红山国际社区这样的挂“养老”卖地产的情况并非个例。近日来，各种关于养老地产项目的“首个”不绝于耳，如“西部首个养老社区”、“成都首个可售专业养老地产项目”、“西南首席五星孝老院”……但从记者走访多个运作中的养老地产项目情况来看，配套不全、土地产权不清晰等问题在多个养老地产项目有不同程度的存在。

　　养老地产，重点是养老还是地产？思源经纪市场研究总监孔祥虎强调，真正的养老地产必须围绕老年人的健康、医疗、护理、文化、休闲、娱乐、园林，提供完善服务的地产项目，有别于旅游地产和养生地产。养老地产最重要的界定标准在于服务，而不是地产本身，地产只是养老的载体。从这个意义而言，成都及四川市场上定位养老型的楼盘，主打的依然是产品，仅是在产品的市场细分上倾向于老年人居住，并非真正意义上的养老地产项目。

　　今年4月，位于崇州九龙沟的桃源溪谷正式以养老地产项目出街，其开发商崇州鸿乐福利地产董事长徐良也对《金融投资报》记道出了行业无奈：养老地产消费群体的特殊性要求投资者在建造老年社区时，要投入比普通住宅项目更多的资金。老年社区的配套设施要求较高，成本比普通商品住宅社区要高出30%-50%，对企业来说是很重的负担。政策中对于每个床位每月100元的补助，即使能够顺利兑付，在实际的前期运营中往往也是捉襟见肘。

　　最大阻碍：商业模式仍不成熟

　　在多位业内人士看来，社会资本投入养老地产的步伐之所以较为缓慢，主因还是尚未探索出成熟的商业模式。

　　商业盈利模式不明晰却是开发商最为担忧的一个问题。徐良指出，养老地产的投资回报周期通常在10年以上，若没有足够的资金实力或外部融资支撑，投资者承受的压力与风险很大。一旦开发商在经营过程中遇到资金链断裂的情况，极有可能放弃服务的运营，使整个项目的养老功能弱化，进而导致整个项目失败。正如北京太阳城集团董事长朱凤泊所言，“国内养老地产的利润率不高，九成都在亏损。”

　　保利北京市和熹会老年公寓从去年11月开业至今，入住率仅为13%。据亲和源董事长奚志勇介绍，其项目成立7年首度实现财务持平，前5年都相当艰难。

　　业内人士指出，养老产业中的地产并不是盈利的载体，后期运营服务才是企业持续追求的利润点，这是国外养老地产发展优良的经验。但中国养老地产的盈利与发展模式很难从国外直接复制，目前现有的模式主要为持有型与可售型。

　　徐良也谈到，在不联合外力的情况下，四川养老地产需要走持有型与可售型混合式发展路线，用单一模式可能会走入死胡同。通过安排合理的销售和持有比例，促进资金循环，能够增大开发商的市场空间，同时保障所需的经济效益与社会效益。例如北京太阳城养老项目就是通过以售养租的方式进行运作，三七开（销售70%，持有30%）的模式也已成为范本。

　　寻找创新：

　　持续发展契机来临

　　近年成都的养老地产开发商们也在积极寻找新的盈利模式，将持有与运营分离，寻求与专业机构合作就是其中一种。5月下旬，蓝光集团表示，即将面世的蓝光·岷江国际旅游度假区，将携手知名高端养老专业机构“亲和源”共同打造西南高端康养社区——清雅源养老住区。消息一出，立即引发各界的广泛关注。

　　养老地产入住人群的特殊性，对后期物业服务有较高的要求，包括专为老年人提供的医护服务、保健服务、特殊饮食护理服务、管家式服务、精神文化建设等，这些服务对房地产企业而言，是个全新的领域。通过与知名养老专业品牌接轨，打造运营产业链，将持有与经营分离，能在一定程度上规避地产商欠缺养老配套服务而带来的风险。

　　6月20日，在清科集团主办的“第三届中国医疗健康产业投资大会”上，中房联盟养生养老地产服务中心联席主任胡晶也对这样的模式给予了肯定，她指出，养老服务需要一个体系，在做养老地产过程中，通过由地产商提供硬件服务，专业团队来做专业的健康管理等养老服务的模式是未来发展的主流。

　　据介绍，亲和源机构属于国际顶尖养老机构，在养老管理与运营模式方面拥有丰富经验，能够通过精细化的会员管理，了解养老客户的需求，并专项提供物业、餐饮、健康会所、医疗等多项高端服务，蓝光通过与亲和源的强强联合，共同打造清雅源养老住区，开创了西南地区新型养老地产运作模式先河的同时，也对四川养老地产的未来盈利模式的走向提供了一些思考与借鉴。

　　另一方面，游走于金融投资产品与地产投资产品之间，险企独有的养老地产运作模式也即将来到四川，6月6日，泰康人寿董事长陈东升参加成都财富全球论坛时表示，泰康人寿从今年开始将启动百亿以上资金投资四川和成都，部署大型养老医疗社区。据悉，泰康人寿采用的经营模式是将前端——长期寿险产品提供的资金链和后端——真正提供养老服务的实体结合起来，通过保险合同产生的利益支付养老社区每月的房屋租金和居家费用，真正实现互利共赢。

　　数据调查显示，到2015年，每5个成都人中，将出现一位老年人。相对全国来说，成都市可能提前10年率先进入老年社会，对于养老产业，这正是可以把控的机遇。