红星美凯龙回应转型质疑

公司相关负责人称，以极低的价格拿了大量土地，看好商业地产前景
　　本报记者 王松才

　　不久前，家居行业巨头红星美凯龙正式宣布全面进军商业领域，按照规划，红星地产将在未来八年内进驻全国60座城市，开发运营100个城市综合体项目。未来在商业领域的投资额将会达到1000亿元。

　　但红星这一计划引来了业内的质疑：房地产调控频出、家具店迈向写字楼、网购来分流、租金不好涨……家居大卖场日子不太好过，纷纷另谋出路。机构数据显示，城市综合体已呈现暴增的态势，由于供大于求，租金也出现停滞不前甚至下跌的局面。因此，业内认为家居卖场如此转型存隐忧。

　　进军时机是否适宜

　　在业内看来，商业地产市场已呈现出比较严重的泡沫。主要表现在三方面：一是开发销售环节，库存高，潜在供应量巨大;二是招商环节，招商难，空置率高;三是经营环节，商户经营难，开发商回报率低。

　　同时，在众多企业已经在商业地产领域大赚数笔，行业泡沫化已经显现之后，红星美凯龙又进军这一陌生领域，似乎有些为时稍晚。

　　红星地产总裁谌俊宇近日在接受中国经济时报记者采访时对上述质疑作出回应，他表示，从大环境来说，中国目前的商业市场还不是很成熟。

　　“中国的商业项目现在是不是多了?可以说，中国的城镇化刚刚开始，我们还有两亿多的农民工。中国马上成为世界上最大的经济体，这个时候我们的城镇化水平和经济地位完全不匹配，因此中国的城镇化要达到70%左右的话，在现在的基础之上还要增加一倍以上的城镇人口，这个路还很长。 ”谌俊宇说，所以说从长远看中国的商业项目根本不是多的，而是暂时的布局不合理，存在开发商一窝蜂地上马，盲目开发等问题。

　　“另外，红星并非是现在才进军商业地产，而是早在2009年就进入了商业地产领域。头两年我们并没有大规模地干，但准备工作都已经完成了。 ”谌俊宇告诉本报记者，红星目前已经完成了战略布局的第一批土地储备，包括上海、北京、天津、重庆等地，包括一些二三线城市的布局均已完成，接下来红星地产将考虑如何运营的问题。

　　“应该说我们用四年的蜇伏完成了战略部署、研究、人才队伍和自有品牌的储备，这四件大事情，不是近日才开始的。 ”谌俊宇说，2008年开始的金融危机给了红星一次极好的发展机遇，就是在当时资产价格大幅下跌的时候，红星以极低的价格快速出手拿了天津等地项目大量的土地，开始进军城市综合体。

　　类似万达模式

　　从公开消息来看，红星美凯龙进军商业地产最倚重的就是类似万达一样的模式，甚至有公开消息指出红星的商业模式就是和万达模式基本一样。谌俊宇之前对媒体透露，红星的拿地成本较低，企业进驻一个城市时，将一个原来并不繁华的区域，变为一个消费主力地段。通过销售部分的升值利润，加上经营的正常盈利以及银行贷款，这三个部分资金就能够让开发和自持物业维持在良性的状态。

　　那么红星和万达的商业模式有什么不同呢?

　　“房地产有三种开发模式：一是类似万科的轻资产模式;二是自己持有不销售的重资产模式;三是销售一部分自持一部分的模式。 ”谌俊宇对中国经济时报记者表示，和万达一样，红星属于第三种商业开发模式，两者基本相同。

　　“红星和万达最大的不同是设计理念。 ”谌俊宇告诉本报记者，在红星的设计理念里面，销售物业和自持物业是均衡的。有时甚至位置最好的、价值最高的是在自持物业上面。红星一般会保持自己的商业物业在一个城市里面的突出地位和地标性。

　　还有业内质疑说，很多新晋商业地产开发商由于人才储备、运营经验不足，后期操作风险迅速增加。3—5年内，有些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运，或者寻求专业的合作伙伴共同经营管理。那么红星美凯龙是否也面临同样的问题呢?

　　“我们的人才储备，现在地产开发这块力量是很强的，我们的规划设计中心也是六七十号人，可以说，住宅这些设计和整个城市综合体的设计、建设，没有几个企业能超过我们的，红星地产开发团队有一千好几百人了。 ”谌俊宇介绍说，红星美凯龙进军商业地产主要做了四件事：一是土地储备;二是自有品牌建设;三是组建招商团队;四是精心地设计和策划。

　　对于商业地产项目的资金来源，谌俊宇透露说，红星商业地产项目的资金来源主要是三部分：一是销售方面盈利;二是融资、银行贷款;三是战略投资者的投资。