叫停仅半月加价4900万复出 北京“准地王”出让金恐超20亿

每经记者 王杰 发自北京

    5月27日，北京丰台区花乡夏家胡同居住用地在离竞拍不到30个小时，被北京市国土资源局叫停。昨日（6月13日），该地块再次复出进行拍卖。

    中原地产市场研究部总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，他预计该地块出让金可能在20亿元左右，即楼面价在每平方米3万元左右。

    上海易居研究院研究员严跃进认为，北京调控“狠招”频出，房企拿地应更加谨慎,楼市调控趋紧已成大趋势，这是房企在战略上必须考虑的。

数十家大型房企已交保证金

    北京市土地整理储备中心的公告显示，位于北京西南三环内的丰台区花乡夏家胡同地块出让面积为14.4万平方米，规划建筑面积7.66万平方米，为二类居住用地；地块挂牌出让起始总价为13.1亿元，竞拍保证金为4亿元。该地块将配建建筑面积不少于1万平方米的“公共租赁住房”。昨日，北京市国土资源局发布的 《关于恢复北京市丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目（配建“公共租赁住房”）挂牌出让的公告》提到，该地块恢复交易后，交易起始报价为135900万元，竞拍人须在此交易起始报价基础上按原挂牌文件要求进行报价，其他事项不变。值得注意的是，该地块复出后的起拍报价已经高出原始起拍报价4900万元。对此，北京美联物业高级经理张磊认为，这可以解读为政府在提高这块地的竞买门槛，此外，该地块的“地王相”很重。

    张大伟表示，按照北京以往的情况看，该地块可能在20.4亿元以上开始竞争保障房配套建设面积。也就是说楼面价在每平方米3万左右。

    阳光100置业集团常务副总裁范小冲在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，该地块有可能会出现比较高的溢价。除了地块位置好以外，另外一个原因是北京市场需求大，开发商看好北京楼市的预期。

    作为三环以内的宅地，夏家胡同地块的稀缺性有目共睹。去年3月公布的北京《2011~2015年国有建设用地供应计划》显示，三环路以内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地，四环路以内原则上不再新增供应集中建设的经济适用住房用地以及大型公共设施建设用地。

    《每日经济新闻》记者从相关渠道了解到，就在5月27日该地块暂停出让前，万科才刚提交了报价。“这次参与的房企都是重量级的，如果开拍一定会有一场恶战。”一位参与该地块报价的开发商代表透露，包括和记黄埔、九龙仓、中粮在内的数十家大型房企交纳了保证金。

    “去年底的团结湖地块，就是因担心价格过高影响市场稳定被临时叫停。”上述开发商代表说。

北京预售金监管从严

    北京地市、楼市飘红的同时，当地的调控政策也在持续收紧。

    京版“国五条”落地，及北京“限价”政策出台后，近日，北京市住建委再次发布 《北京市商品房预售资金监督管理办法》（以下简称 《办法》），称商品房预售资金必须按规定达到一定建设进度后按计划支取，开发商支取预售款由原来的4个节点，再增加1~2个使用节点。此外，经适房预售资金也纳入监管。《办法》将于今年7月1日起实施。

    高和投资金融分析师李慧忠指出，开发商降价销售可能起不到快速回流资金的作用。开发商可调配的资金额度不再取决于产品的销售速度，而是取决于工程进度。

    当前土地市场的“火爆”现象，有可能使后期推地陷入困境。上海证大集团董事长戴志康把“地王”称之为围城。“外面的人想进去，里面的人想出来”。2010年初，戴志康和绿城集团董事长宋卫平等以约92亿元高价抢得上海外滩一地块。到2011年底，戴志康和宋卫平用相同价格悉数售完该项目股权，走出“围城”。

    严跃进还指出，从拿地开始，高价地便存在各种风险，这在各个环节都有所体现。首先，“地王”的光环如今并非所有房企都愿意拥有。当了“地王”，会招来政府、媒体对该房企的过多关注。其次，获得高价地后，如何付高额的出让金，以及如何保证企业的财务稳健运营，存在很多不确定性因素。最后，项目完成后的定价又成一大难题。