房产中介帮客户签阴阳合同成惯例 调控面临失效

　　新华网北京6月5日电(记者 孔祥鑫、任峰、郭宇靖)近日，我爱我家房地产经纪有限公司因协助签订“阴阳合同”避税被处罚的消息成为舆论焦点。实际上，“阴阳合同”已成为二手房交易的行业惯例。尤其是北京执行“国五条”细则以来，“购房所得20%征收个税”让二手房买卖双方签订“阴阳合同”的动力更强。如果全款或少量贷款，就可按最低计税价缴纳税款，对于一些“有钱人”来说，个税调控效果甚至失效。

　　三方均获利，“阴阳合同”何乐不为?

　　“如果您能全款或者少量贷款，我们有办法可以帮您把税做到最低!”对于许多与房地产中介打过交道的百姓来说，上述这句话并不陌生。中介口中所谓的办法就是通过协助签订两份不同的“阴阳合同”帮助交易双方避税。

　　很多城市的财税、住建等部门会根据当地房地产交易情况及评估价格，确定当地最低计税价。当申报价格低于最低计税价时，则按最低计税价纳税。“阴阳合同”也由此应运而生：“阴合同”是交易双方真实交易的合同，“阳合同”则是用于网签、交税的“假合同”。

　　在许多中介经纪人眼中，签订“阴阳合同”的做法属于“合理避税”，不违规也不违法。一位资深地产人士对记者说：“如今二手房交易过程中，税负通常转嫁到买方，通过签订‘阴阳合同’避税，可令买方省钱、帮助中介和卖方促成交易，何乐而不为?”

　　“通过签订‘阴阳合同’节省的税款少则几万元，多则数十万元。”位于北京南四环附近的一家知名中介机构经纪人程先生给记者算了一笔账，“目前，附近的二手房成交价在每平方米3.9万元左右，而该地区最低计税价只有1.9万元左右。以一套原值100万元的100平方米的房屋为例，按每平方米3.9万元计算，个税将超过50万元;而按1.9万元算，个税只有10多万元。”

　　“银行贷款评估必须参照住建委网签合同，对于‘阴阳合同’有所制约。按照首套房最多可贷款七成计算，只要贷款额度在按最低计税价计算的全款的七成以内，仍可以通过‘阴阳合同’按最低计税价报税。”程先生说。

　　个税或为零，调控措施选择性失效

　　“国五条”房地产调控细则中明确要求，严格执行“购房所得20%缴个税”政策。但不少中介公司经纪人则表示，部分“非满五年唯一”的有税房按“阴阳合同”操作，个税甚至可能为“零”。

　　经纪人程先生举例说，如去年购买的四环附近有税房，由于贷款等因素制约，当时的报税价格有可能超过每平方米2万元，如果今年出售，按最低计税价1.9万元报税，购房所得为负数，个税将为“零”。这比“国五条”细则出台前，个税按全款1%征收的方式还要省钱。

　　不少业内专家表示，对于这部分有资金实力的“有钱人”来说，仍可以通过签订“阴阳合同”成功避税，甚至可能出现个税缴纳为零的极端情况。个税征收从严的调控政策面临选择性失效。

　　“通过‘阴阳合同’交易多则能省几十万元的税费，这对交易各方都是巨大的诱惑。”北京都城律师事务所主任桑圣元表示，由于主管部门人力有限，监管力度不大，而中介公司又能为买卖双方提供专业的造假服务，“阴阳合同”盛行也就不足为奇。

　　“在房地产调控背景下，‘阴阳合同’、假离婚等投机取巧的现象屡禁不止、愈演愈烈意味着现在的政策和制度框架确实存在着空隙和漏洞。‘能省则省、能逃则逃’的观点成为人们的普遍心态。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗说，购房所得20%征个税是一项庞大的工程。需要房地产登记系统、房地产评估系统、交易、备案监管系统等不断完善，有效实施任重而道远。

　　业内老大难，“阴阳合同”何时休?

　　记者在采访中了解到，“阴阳合同”已经存在多年，成为房地产领域里的老大难问题。在2011年底，由于房价连续上涨，此前执行了5年的二手房交易最低计税价又偏低，“阴阳合同”极为盛行。北京市税务局、住建委等部门联合发文，上调最低计税价，但“阴阳合同”依然长盛不衰。

　　业内人士则认为，只要最低计税价格和实际成交价格有差距，“阴阳合同”就有存在的土壤，相关部门没有下决心查处也是其长期存在的重要原因。

　　一位不愿透露姓名的资深地产人士认为，交易环节税种过多，税负偏重也导致“阴阳合同”屡禁不止。“购房所得20%缴个税”成为购房者最关注的问题，也是中介人员最常用的“卖点”。

　　李铁岗也认为，目前在我国的房地产税收体系中，房地产交易环节的税收负担偏重，而保有环节的负担偏轻。因此，要控制房价，应通过完善保有环节税种来调节，迫使富人减少对地产资源的占有，增加市场供应。

　　有分析人士指出，日前公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。在对保有环节征税的同时，应切实降低住房交易环节的税负，这或许在将来会减少“阴阳合同”的发生。

　　据介绍，2012年以来，我国已经全面推广应用房地产评估技术加强二手房交易税收管理，在遏制二手房交易中利用“阴阳合同”逃避税款方面已发挥作用。在评估中，税务部门在实地调查勘验、参照房地产市场交易信息的基础上，根据二手房所处的区域位置、交通条件、基础设施、周边配套以及市场交易均价等因素确定计税的基准价格。