从房价波动与工资波动对比畅想未来地产格局

吴国平

[ 当房地产公司开始呈现更具差异化竞争的时候，就其整体而言，反倒是好事，利润也会呈现一个相对稳定而且有所增长的状态，因此，我并不认为房价休整房地产股就一定跟随调整 ]

在广州，父母2003年买入5000元/平方米左右的房子，在2009年升值至10000元/平方米左右，到2013年，涨至30000元/平方米左右，前面翻倍用了7年，后面翻两倍只用了4年，速度加快，11年期间一共翻了6倍，叹为观止。

不过，这并非是最疯狂的涨幅，这顶多属于中间水平的涨幅，但我们需要关注到的是，前者事实上，花费的时间并不算短，还是比较合理的，毕竟7年才翻倍，但是后面的涨速就明显有点夸张，这夸张的背后也能反映出购房者心里那种迫不及待买入的心态，有点加速，有点最后疯狂的味道，至少，我们从股市博弈的角度来说，这样的波动再往下走，是肯定会有动荡风险的。

我们再看工资的增长，2003年左右，记得当时工作初期的白领工资差不多就是3000元左右，现在，2013年也差不多是3000元左右，整体涨幅几乎为零，当然，最低工资是有不断增长的，但幅度对比房价也极其有限。一个是翻了至少6倍左右，一个基本上是原地踏步，我们难道还没看出问题吗？同时，我们可以发现，2003年左右物价跟目前相比，虽然有所上涨，但整体幅度还是比较小的，就拿生活中的苹果而言，那时候也是几块钱一斤，现在也依然是几块钱一斤；我们再看看书籍，那时候几十元一本，现在也依然是几十元一本。很多人都说物价疯涨，确实，有些是在疯狂，但生活所需的物品，大部分涨幅都是相对有限的，远没有很多人所描述的那么夸张，不过，我们可以看到房价的疯涨是非常真实的。

所以，我们可以明白的是，超发的货币，很多其实都涌向了房地产，这也就造就了房地产这个市场的畸形发展，为何工资长久无法大幅度上涨（国企上涨的幅度要比民营企业大得多，这主要因为国企的工资还不是完全市场化），民营企业工资无法大幅上涨的根源就是供求关系的转变，过去大学生稀少，供不应求，工资逐步增加，现在大学生太多，竞争异常激烈，研究生可能拿的都是原来本科生的工资。对于供求关系影响工资变化的道理，可以佐证的是：那些农民工工资却出现疯涨，很简单，农民工现在越来越成为稀缺资源，尤其是那些水泥工，这些愿意干粗重活的人群在大幅萎缩，因此工资水平大幅上涨，有些水泥工，每月达到1万元左右的工资水平，远超一般白领工资水平，这就是供求关系带来工资变化的显著社会现象。

货币集中在房地产身上囤积的根源有很多，有老百姓根深蒂固的房子思想影响，也有这里涉及太多政府利益关系的影响，还有这个市场过去是个很好透过杠杆赚钱的影响，错综复杂，但不管如何复杂，我们都需要认识到的是，房地产，当太脱离社会生活成本的时候，必然会反制其发展，就算有太多的利益在其中，也必然会有利益破灭的一天，这必然也就是促使房价出现理性波动的过程。客观来说，目前房价的波动已经呈现非理性状况，这必然最终会得到市场的修正。

这修正的力量，需要外力，也需要内力，外力是政府的力量，至少我们已经看到管理层对中国新型城镇化的坚定决心，这必然会增大供求，就好像过去大学生扩容一样，房子未来必然也是大扩容，这就好像我们的白领工资一样，在这背景下，房价综合水平要暴涨是非常难的， 至少稳定是完全可以预期的，而且局部必然最终会有分化，有些地方肯定会出现一定的回落局面。内力，则是市场的力量，市场则是当这个市场的投资客和投机客渐渐认识到房地产已经不是很好博取收益的时候，自然会涌现出更多的抛压盘出来，甚至，在某个阶段，比如有房地产税推出等消息出来的时候，那就不是抛压盘那么简单了，可能有些止损盘也要出来了，而且有些盘可能也是不计成本抛售的，当涨的时候不计成本买，跌的时候完全也可以如此，这是规律。

当然，房地产涉及的利益太多，在中国，有其特殊性，但是，我想说的是，当房地产已经不是市场资金囤积的最主要场所的时候，这观念未来一定会渐渐被市场所接受，那么，房地产的理性波动就到来了，那时候健康的格局也就应运而生了。

当然，这过程肯定不是一步到位的， 毕竟房地产的牛市走的时间实在是太长了，惯性思维必然会让市场一时无法接受未来房价冲高后会回落的可能，就好像我们的黄金一样，过去十几年也是大牛市，但是到了2013年，你就会发现，这个波动趋势发生了微妙变化，至少不是在持续上涨了，而是出现了罕见的深幅调整，这调整相信是出乎很多人预期的，但这就是市场，房价未来的波动会有一定的相似性。至少惯性上冲到一定阶段就会进入到一个相对构筑顶部的状态，然后进入一个至少横盘整理的状态，不一定会出现多大调整，但上涨动能会极大压缩，如果未来长期要再上涨，肯定也是需要构筑一个相对跨度时间较长的震荡区域，就好像前面谈到的我父母那房价的波动一样，类似7年才翻倍，但估计那时候的速度不是7年才翻倍，估计就是17年才翻倍了。

未来房价可能进入一种休整期，再反观我们的地产股，很多人会认为地产股也必然迎来调整，其实不然，房价进入休整，或者相对稳定，并非意味着这行业没有发展，反倒更能促进这行业的真正升级，不再纯粹依靠价格的上涨来促进业绩的提升，反而会让地产公司更注重价格以外的元素来提升竞争力。这点，放在新型城镇化推进过程中，本身也具有相当重要的积极意义。

当房地产公司开始呈现更具差异化竞争的时候，慢慢地，有些地产公司就可能因此而扩大其市场占有率，事实上，这样，就其整体而言，反倒是好事，利润也会呈现一个相对稳定而且有所增长的状态，因此，我并不认为房价休整房地产股就一定跟随调整。

反过来，这过程中，慢慢地，有些上市公司会因市场完善带来的良性变化而走出较为健康的上涨格局。这点，我们看看过去的房地产股，房价不断涨，地产股也没见不断涨吧，反倒是有段时间呈现反复下跌的走势吧，因此，房价未来一旦进入休整阶段，房地产股的价格也不一定会跟随房价波动而波动，反倒有可能迎来新的升浪。

所以，我反复强调的一个理念就是，如果你想买房当下就真的不如买那些优质的房地产股！说白了，未来房地产市场，房价在多重因素的冲击下，尤其是一线城市，慢慢会进入到一个相对稳定的价格波动区间；至于二线城市，在新型城镇化建设大潮中未来则会渐渐更趋于分化；总体来说，房地产行业会面临一个产业再升级的问题，这行业必须要迈入新阶段了，加大供应，不断加大供应，最终让房价回归市场，恢复到一个相对健康的境地，这才是我们地产行业需要的格局，地产股，在这过程中，波动加剧，但相比买房的机会，我们认为中期而言优质地产股的机会将更巨大！这就是从房价和工资对比衍生出来对当下地产格局的一点小畅想吧，希望对大家有所启发。

（作者为广东煜融投资管理有限公司董事长，著有新书《寻牛：如何挖掘投资主线》，邮箱：985309376@qq.com）