专家地王是地方政府故意为之 有人开始做空

CCTV2《央视财经评论》：

地价又涨了 房价上涨无极限？

昨天，上海、苏州、杭州三地分别有土地出让。其中，上海徐家汇中心地块的竞拍价成为了有史以来全国成交总价排名第二的土地。买了地的企业信心满满。那么，房价还会涨吗？土地市场为什么会有新一轮的爆发？热点地区的房价看涨，买房到底该不该出手？央视财经频道主持人陈伟鸿(微博)和著名财经评论马光远、张鸿共同评论。

新鸿基217亿拿地，上海徐家汇地块再创年内竞价新高。土地市场为何迎来新一拨爆发？房价看涨，卖方该不该出手？

徐家汇中心地块位于上海成熟商圈徐家汇核心地带，紧临港汇广场，起拍价175亿元。经过178轮竞价后，香港新鸿基地产以217.7亿元的价格，摘得徐家汇中心地块，创造了上海土地总价的新高。

邓纬聪(新鸿基发展中国有限公司董事)：如果不满意的话，我就不会喊这个价了。

在上海新地王诞生之后，杭州的华家池地块以136.73亿元成为当地新的总价地王。而苏州的金鸡湖地王则以15150元/平方米的价格刷新当地楼面价记录，长三角一天就拍出了三个地王。

而在9月4日的北京，一块位于东三环的农展馆地块，竞拍经过了69轮的激烈举牌竞争以后，最后开发商融创中国以21亿元的土地价格和27.8万平方米的医院建设面积夺得了农展馆地块。业内人士分析，开发商将来建设的豪宅产品，建成的成本价会在每平方米10万元左右，而售价恐怕会达到15万元。

近来，在北京、广州、南京等城市频频出现日光盘。对于房价飙涨态势，一方面有人看多，一方面有人看空。华人首富李嘉诚在近期逆势而动。8月29日，李嘉诚旗下公司长实、和黄将各自持有的广州西城都会广场各50%股权出手，总交易金额达到30.3亿港元。万科掌舵人王石(微博)，在微博上提醒，“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了”。

张鸿：开发商看到了土地的稀缺 所以在赶紧补仓

(《央视财经评论》评论员)

对于地王的出现，我们今天应该已经麻木了吧！我记得7月份的时候也有地王日，5月份的时候，广州、深圳、珠海这些地方都已经刷新地王了，所以今年很可能是地王年。你已经很难发现，一线、二线城市今年的地王没有被刷新的了。

如果我们从供应的角度来说，4月16号其实是一个非常重要的点，那一天国土部公布了2013年商品房用地的2013年的计划，这个计划显示，今年的用地推出的计划是相当于过去五年平均量的1.5倍，那么2008年、2009年就非常低，所以仔细算的话，今年商品房的用地，尤其住宅用地计划其实是连续三年下跌。像北京、上海这种地方又要求保障房要占比高一点，所以在这个时候，你就觉得僧多粥少、狼多肉少，再加上上半年开发商房子卖得快，不缺钱，所以他得补点儿仓。从商家的周期来讲，它其实第一看到了稀缺，第二就是赶紧得进点儿货。

马光远：放出地王的主动权在地方政府手里

(《央视财经评论》评论员)

现在北京和长三角一带出现的三个地王，都是好地块。以前都是囤着的，为什么选择在这个时候放出地王来？这是非常耐人寻味的。因为地王本身，一个是有市场，有需求，在这个时候放出来以后，那么溢价率比较高。现在从这几个地王本身来看，溢价率都是相当不错的，而且放出的主动权还是在地方政府。也就是说，一方面这个市场有很大的需求，资金量比较大。另一方面，地方政府又放好地。

我们知道这个地，现在控制的是很严的。就像打牌的一样，你什么时候放大猫？这个时候为什么要出大猫？就是你盘算了很长时间，你最后发现人家打牌的时候仍然能出大猫，而且出这个大猫的人是怎么想的？我觉得这比市场本身的猜测可能要更加有意思。

到政府这个层面去分析，现在因为大家都在博弈，因为政府拿着这块地，那我什么时候把这块地放出来，我也有一个利益最大化的这种考虑，也要选择时机。今年马上要所谓的金九银十了，这个热度能不能持续下去？事实上，市场目前出现了一个分歧，那在出了分歧的情况下，你必须再给它打一股气，所以现在大家纷纷的出地王，是不是有打气的这种可能，把这个热度再推下去。因为每年的年底到春节前后是房地产的低迷期。如果在这个低迷期里边，政策的变化非常大，因为两会马上就要开了，人大代表、政协委员关于高房价又要提意见。所以在这种情况下，你的这种气跟未来的政策的不确定性，怎么进行博弈，我觉得非常有意思。

张鸿：地王其实是地方政府放出来的 地方政府在其中获益特别大

(《央视财经评论》评论员)

我们看到的其实是信心，就是开发商是有信心的。北京的这个，拿地的开发商就说，我们十几万是绝对能卖出去的，因为农展馆本来这是黄金地带，又准备建豪宅项目。所以开发商说，12万到15万是绝对能卖的，然后需求又这么大，很多人又觉得等不急了。一个是开发商买地，他觉得等不急了。一个是越来越多的人在这种情况下觉得，如果我能出手的话，一定要出手买房。

地王其实是放出来的，就是说地方政府在这里面获益特别大。所以我们就很难判断，到底是放这块地王，还是放那块地王？这背后到底是一个什么样的逻辑？那开发商可能和地方政府的逻辑是一样的，就是我们现在要抢占还不知道未来政策是什么样的前提下。我们赶紧把这个事儿弄完了。所以今年上半年，这一次地王出来以后，北京今年的土地出让金已经突破了1千亿，去年才600多亿，上海也突破了1千亿，几乎所有的这些城市都已经超过去年全年的目标了。连续几年，尤其是一线城市，土地的供应的完成量都只在60%到70%，就是我根本就不用完成，就已经落袋为安了，钱已经够了。

开发商会去判断地方政府对未来的一个想法，然后会传导给我们买房、卖房的。比如说卖二手房的，你本来准备卖五万，突然一看地面价、楼面价就已经73000了，赶紧给中介打电话说，撤吧，不卖了。

马光远：地王对大家心理层面造成巨大冲击 处于一种焦虑的状态

(《央视财经评论》评论员)

这样的房子是给有钱人建的。那么这个有钱人肯定现在是有房子的。如果他要买的话，他在政策层面要突破，否则这个房子建给谁？第二，这是一个个案，这个地可能就这么一块了，这样的价格可能到现在为止也就是它，但是它给大家造成的预期是什么？吓死人了。你看十几万的楼盘马上就要住了，你现在还不抢，你干什么？这种预期本身对市场的危害是非常大的。所以我们现在看到，有各种各样声音，比如王石说我看李嘉诚在退出，你们一定要注意。但是谁也禁不住地王对大家心理层面的这种冲击，这种被焦虑的状态。

这几天我还看到一个消息，说中国普遍的在卖地，不断地出地王。再有微软收购了诺基亚，诺基亚是卖了72亿美金，72亿美金折过来以后差不多是400多亿人民币，恰好等于长三角的三个地王。所以有人当时问我，你觉得诺基亚卖的便宜，还是贵？我现在我觉得从中国的地王去讲，诺基亚太便宜了，这么一个国际化的品牌，一个当年手机市场的王者最后仅仅卖了72个亿，所以中国是有钱的。

张鸿：中国的地方政府被房价绑的太厉害了

(《央视财经评论》特约评论员)

市场上其实一直是两种声音都有的，那现在大家其实集中李嘉诚在卖楼，可能他不看好了。然后王石经常会在关键的时候发表意见，他说李嘉诚的这个行为，大家要小心了。

在我看来，有几个应该小心的。一个是中国的地方政府要小心，因为你可能被房价绑的太厉害了。昨天，国务院参事夏斌(微博)提到说，地方债的审计结果一定是惊人的，很多个别的地方政府甚至要卖楼还债，这是我们国家的风险。还有一个也是国家的风险，就是金融风险，所以王石的这个提醒不光是给买房者的，也不光是给开发商的。

马光远：有些大牛已经开始做空 大家要小心点

(《央视财经评论》评论员)

一方面在热闹繁华喧嚣的下面，你一定要看到暗流汹涌，而且这种暗流的调子越来越多。以前是有人在看空，现在你发现有些大牛已经开始做空了，那么如果出现这样的调子，并且政策层面不断的对未来整个房价，对未来整个房地产的基本面有影响的话，我同意王石的三个字小心点。

张雄：地王有成功的 也有失败的

(全国经济哲学研究会会长 《央视财经评论》特约评论员)

地王的出现也有成功，也有失败的。几年前上海一个非常看好的新江湾城，当时也是地王拿地，每平米在35000元左右，但是现在看来，这个房子出售在市场上并不怎么被认可，房屋的标价在7万、8万，买的人很少。所以应该把自己心态调整好，要始终感觉到，它(房子)是一个商品，它是一个靠市场供求关系支配的商品价格，所以涨和跌都是正常的。