高房价是“印出来的”还是“炒出来的”？

　　高房价与货币供应量之间，到底存在怎样的关系？

　　近日，央行调查统计司司长盛松成抛出这个引人思考的问题。他的观点是，与其说高房价是“印出来的”，不如说是“炒出来的”。盛从学理和实践分析，货币供应量与房价上涨并不总保持一致，他的结论是，房价并不决定于货币供应量，而决定于房地产供求关系。

　　换句话说，抑制任何一种特定商品价格的有效方法，应该是改善该产品的供求关系，而非去寻找货币根源，因为中央银行的货币政策主目标之一是保持物价总水平的基本稳定，而非任何单一一种特定商品价格的稳定。

　　一石激起千层浪，盛松成作为央行官员的特殊身份，很容易让外界揣测其是否在为央行的货币政策辩解，这对于早已潜移默化接受中国“货币超发”现实的民众而言，接受起来无疑有难度。

　　反对者恰恰抓住了这一“死穴”，有体制内经济学家甚至在微博上直接斥其为“掩耳盗铃”；然而，反对者的言论也忽略了一条基本事实，那就是盛松成本人并没有否认货币供应与房价之间存在的关联，文章中也有相当篇幅分析货币供应量与单一商品价格（包括房价）之间存在的高关联度。

　　盛认为，可以把单一商品价格上涨的原因大致分为两个部分。与通胀率相等的那一部分是货币因素，而超出通胀率的那一部分则是非货币因素。“当某一商品价格的涨幅远高于通胀率时，货币总量的调节对该商品价格的影响是有限的。”

　　这符合经济学的基本判断。物价总水平上涨是因为流通中钱的总量太多，超过了商品和服务供给的可能。如果仅仅大力打压高价，抑制通胀就难以期望好效果。

　　盛松成的观点是货币供应并不是单一商品价格变动的决定性因素，这并没有错。回到前面，为什么人们会觉得高房价是央行“印钞机”印出来的呢？

　　如果我们站在金融的角度，观察房地产行业，会得出一个很有趣的结论，除了贷款之外，地产价格乘以开发面积，即房地产市值相关度最高的指标是M2。

　　过去十年，在贸易和资本项目“双顺差”格局之下，中国货币政策调控的机理早已被市场所熟知——“人民币升值——外汇占款激增——通胀压力上升”，外汇占款激增导致的大规模基础货币投放，需要有足够的投资渠道。

　　换句话说，这么多年大规模的货币发行，房地产成为吸收货币很重要的投资品种。房地产投资成为吸纳通胀压力的主要通道。

　　这背后恰是资本投资渠道过窄的现实国情。如果将国民经济分成两大部门：可贸易品部门和非贸易品部门，可贸易品某种程度上是全球统一定价，通货膨胀吸收不了，这样通货膨胀的压力就积聚在非贸易品，最典型的就是房地产。

　　也就是说，货币投资渠道不畅，再加上货币供应量迅速增加，以及由此带来的持续的通胀预期刺激了民众更多的住房投资行为，从而扭曲了供求关系。

　　多年前，经济学家余永定就曾警示过中国房地产投资速度过快，在GDP中所占比例太高的问题。“日本在房地产投资最旺盛的时期，房地产投资在GDP当中的投资不到8%，而中国一般是10%以上。”

　　投资渠道不畅的背后，则是我国民营资本投资范围受到较多约束，民营资本很难进入到教育、医疗、金融、能源等高收益行业；同时，资本账户尚未完全开放，严格的资本管制也限制了国内资金的“出路”。

　　这恰是中国M2突破百万亿之后，央行货币政策的抉择难题，换句话说，改进货币投资渠道，加快资本项目开放和人民币走出去，亦成为中央银行的必然选择。另外，进一步推进利率市场化，也是题中之义。

　　从此种意义而言，通过拧紧货币水龙头来抑制房价的做法，需要冒很大的风险。正如盛松成所言，“当物价总水平并不很高而某一商品价格的涨幅较大时，紧缩货币未必能抑制该商品的价格，反而可能导致通货紧缩、伤害实体经济，因为紧缩货币会抑制总需求，而不能直接抑制对某一商品的需求。”

　　破解高房价的出路仍然需要从“供求关系”上做文章。房地产调控至少应从供需两方面入手，央行需要有效的结构性信贷政策加以调控房价，当然，货币和信贷的口子也不能随便动，历次调控现实都告诉我们，一旦信贷调控松动，房价必然上涨。

　　这里需要指出的是，在抑制房地产价格上涨的同时必须花很大力气抑制通货膨胀，如果说通货膨胀失去控制，那么房地产就成为了老百姓保值重要的手段。这里不仅是老百姓，巨量投资和投机资金涌入房地产，造成的后果更加可怕。