评论二三线城市不妨放开限购

周俊生

“特大型的一线城市房屋供不应求而二三线城市出现积压库存，这表明在中国这样一个大国，各个城市面临的住房问题并不是一样的，因此以一套全国一律的政策来调控市场，是不可能收到什么效果的”

一项针对重庆、西安、石家庄等全国8个二三线城市房地产开发商所作的调查显示，二三线城市房屋库存令人担忧，有63.3%的受访开发商称其所在城市房屋库存没有出现下降，有40%的受访开发商甚至认为库存还在上升。

房屋库存积压严重，一个重要原因是房价太高，脱离了当地的消费能力。因此，开发商应该做的是降低房价，争取早一点将库存消化出去。但是，调查结果却显示，这些二三线城市的开发商却没有这样的打算，他们的定价策略似乎正在变得更为激进，有21家开发商表示其所在城市的房价在过去3个月温和上涨，23家开发商认为未来半年内房价涨幅将达10%。

开发商的这种判断，很难说没有根据。房地产调控已经进行了三四年，但房价却始终没有降下来，国家统计局刚刚公布的今年6月全国70个城市房价统计表明，有69个城市房价相比去年同期都出现了上升，涨幅最猛的北京达到16.7%。但是，一个根本的区别是，像北京、上海、广州、深圳这些城市，却没有听说有大量库存积压在开发商手里，反而经常能够听到每有新盘出现即引起排队哄抢的新闻。这说明，至少在这些一线城市，消费者对目前的房价还是认可的，或者说即使不认可，但迫于现实的压力，他们在目前的房价面前根本没有选择权，只能被动地接受开发商开出的价格。因此，对于二三线城市出现的大量房屋库存，如果只是认为房价太高，可能简单了一点。

一线城市不见房屋积压而二三线城市出现了积压，这只能说明这两类城市在房屋供求关系方面出现了变化。以北上广这些特大城市来说，其实本地居民中的绝大多数都已有自有住房，至于收入低而无力购房的人群则可以通过保障房、廉租房之类的途径解决居住问题。因此本地居民中的住房需求大都是改善型的，而且这部分需求对于一个大城市来说，可能难以对整个城市的住房市场形成支撑。真正对一线城市的住房市场形成支撑作用的，是源源不断地涌入这些城市的外来人口。正是外来人口的购买力支撑起了特大城市的房价，而且使其掉不下来。

但是，这部分外来人口进入北上广，他们在老家的房子却只能闲置，一些在大城市扎下了根的外来人口，如果把他们的父母家人接过来，老家的房子就只能空关。这种人口导出功能的存在，自然也会影响到当地商品房市场的购买力。因此，二三线城市房屋库存增加的背后，不能排除人口外移所造成的影响。如果当地的开发商无视这个现实，跟着一线城市盲目涨价，很可能会给自己造成越来越大的问题。目前，二三线城市也随一线城市实行限购，这给当地开发商造成了一种错觉，似乎只要限购放开，这些库存就会一抢而空，其实这很可能是一种想当然。

二三线城市的人口导出，与当地经济资源、产业结构、就业机会乃至个人的发展前途不够通畅都有关系，长期以投资拉动经济增长的模式已经走不下去，经济转型不能取得进展，人口外移将会蔓延，那么，这些城市的房价下跌是必然的，但这对城市的发展其实并不是什么好事。一个现成的例子是最近闹出政府破产风波的美国底特律，由于产业结构调整的滞后，人口大量外迁，房价低得不可思议也卖不出去，但市政府却被逼入了困境。

特大型的一线城市房屋供不应求而二三线城市出现积压库存，这表明在中国这样一个大国，各个城市面临的住房问题并不是一样的，因此以一套全国一律的政策来调控市场，是不可能收到什么效果的。作为特大城市来说，要看到持续的人口导入对本地房价的推动力，更精细、更有针对性地执行调控政策，而对于二三线城市来说，对调控政策的执行完全可以灵活一些，特别是住房限购政策，实际上已经没有必要继续执行了。