刘晓忠地产市场需要一场存量盘活主动戳穿泡沫

本报评论员 刘晓忠

最近，中国社科院城市发展与环境研究所等发布《房地产蓝皮书》，并认为今年全国房价仍面临较大上涨压力。最新数据显示，上半年全国房地产开发投资36828亿元，同比增长20.3%，上半年全国商品房销售额33376亿元，同比增长43.2%，似乎为唱多者提供了数据佐证。

目前房市传导出的诸多上涨理据带有典型的路径依赖，即看空者屡屡败北和房市充沛着诸多非市场因素，让市场非理性地认为，之前的土地城镇化是为人口城镇化储备资源，随着新型城镇化以人口为主导，大量人口开始向城市集聚会让房市走出任何经典的房地产周期，而迎来新一轮非市场因素主导的上涨周期。

不过，基于市场逻辑解析房价走势的诠释力不足。当前对房价走势近乎癫狂的预期，可能反映的是最后的盛宴。房子的单边上涨周期，根因在于遏制房价过快上涨有时候用力不当。

最为典型的是，将调控重点放置在需求管理，有了限购等政策，但房市却出现了一方面空置率高企，存量房待价而沽、坐地生财；一方面类似于6月“钱荒”，近年来房市始终受困于市场不缺房的“房荒”中。换言之，市场不缺房，一则源自中国住房自有率是国际上最高的之一，一则是有限供给，即房市始终面临着存量房沉淀问题，大部分城市拥有两套房以上者众多，而通过限购既抬高多套房者交易成本，又通过收紧开发商正规融资渠道等影响新增需求，进而无形中为存量房持有者、开发商提供了坐地生财的空间，同时最大化地方政府土地出让收益。

所有这些因素作用于楼市就是，在真实通胀压力高企下，房产成为居民寻求财产安全的主要手段。而一旦居民把房产作为对冲通胀等的实物储备手段，即便采取任何严厉措施收窄房企融资渠道，经济金融乃至社会资源都会“决堤”般地流向房市，最终导致货币信贷资源的“空转”，整个经济日益虚拟和泡沫化。

鉴于此，6月不缺钱的流动性事件，透射出制造金融市场 出现的流动性黑洞，主要集中在两大领域：一是大量金融资源投资于难以产生现金流的项目，出现债务滚动发展，并在借新换旧中，巨额地方和企业负债是“喂不饱”的状态；一就是房市，即巨额的投资和土地财政使地方政府愈发倚重于土地溢价，而地价与房价的互动上涨，使要维持高房价和整个经济高负债，必须投入大量货币流动性维系房价泡沫，房市最终变成了喂不饱的终极吞钱机器。

因此，要有效盘活货币信贷和财政存量，首当其冲的就是盘活房地产存量，推动楼市政策调整，即可出台降低房市交易成本的改革和政策，引导存量和增量入市，主动戳穿地产泡沫。否则，若要维系地产泡沫，不仅盘活存量将很可能事与愿违，而且房价泡沫将难以为继，最终就如同狼来了，等市场接受房价预期上涨，狼就真的来了，而且是以断点均衡的巨大冲击，让人猝不及防。