商寅泉房地产泡沫爆破需有两个前提条件

文/本报评论员 商寅泉

中国房地产泡沫说已经存在了很长一段时间，近日这种说法又多了起来，原因是银行缺钱导致股市暴跌，有人据此推导出楼市也将进入下行轨道，更有一篇文章说：地产泡沫爆破只是时间问题。

房地产有没有泡沫？从理论上说，有。这个理论就是来自那个国际上流行的房价收入比，以及房租与房价收益率的计算。以这两个标准判断，中国房地产泡沫大得惊人一捅就破。但是，从实际中说，房地产又没有泡沫，房价从2003年涨到2013年，可GDP总量涨了多少，人均收入涨了多少，物价涨了多少，人民币的含金量变化了多少？如果把综合因素都考虑进去，可以说，泡沫可以忽略不计。事实是，那些害怕泡沫屡次错过买房机会的人，都被“泡沫说”害得到处买后悔药而不得，而那些把“泡沫说”当扯淡的人，则因大胆出手买房而受益。理论指导实际，但在楼市中，理论蒙蔽实际，谁信理论谁后悔。

最近几天，泡沫理论又开始流行，有人还用英国的房价说事，说北京的房子又破又贵，一套四环边建筑面积50平方米的破楼房就卖300万元，而英国比这好得多的使用面积70多平方米的也到不了这价，北京的房子质量差环境不好，产权期短，可价格却比英国同等城市房子高数倍，觉得无法解释，因此得出的结论就是，中国房地产泡沫可怕，爆破只是时间问题。

本文不想讨论中国房地产是否有泡沫的问题，只想讨论泡沫爆破的条件。就是，假设地产有泡沫，而这泡沫又面临可怕的爆破危险，会在一种什么情况下爆破？想来想去，有两个条件是必须的：

其一，中国经济不再快速增长，或者进入停滞，甚至走向衰退。但这似乎不大可能。中国从温饱小康到全面小康，从发展中国家到中等发达国家再到发达国家，现在只是才刚刚起步，目前处于经济转型期。用发达国家如英国的房价和中国比，首先在发展段段上就没有可比性，这就像一个发育中的青少年和一个中年人相比一样，对营养物质的需求有很大区别。英国已经完成了城市化进程，中国的城市化进程刚刚起步，对住房的需求显然从心理层面就不一样。中国刚刚富裕起来的城市居民，在温饱不愁了以后，第一位的就是改善住房。所以，当中国经济如朝阳般灿烂的这个历史阶段，房地产行情用英国的标准来判断，未免南辕北辙。

其二，城镇化进程中止。这个更不可能。改革开放解放生产力，农业现代化迫使农村人口流入城市，现在又面临政府主导的城镇化进程，作为衣食住行的主要需求之一，中国需要解决住房的问题是排在所有民生需求前列的。而发达国家早已完成城市化，住房需求已远远不及更有质量的精神文化需求。这一点，也没有可比性。

中国房地产有没有泡沫，笔者不发表观点，但中国房价走势呈或快或慢或缓或急的上涨，则是一个确定的结论。尽管未来两三年可能会有反复，但总体趋势在未来10年仍不会改变，因为中国经济发展的总体趋势不会改变，城镇化进程不会改变。脱离多重复合的因素，简单依据地产单价涨幅断言泡沫爆破，已经被证明是不可信的。