财经观察房企不差钱将倒逼房价上涨？

近期，一直处于停顿状态的涉房企业再融资审核或有微调。今年以来，已有多家涉房企业推出再融资方案。房企再融资或开闸预示地产调控将放松。

去年下半年以来，房屋销售业绩良好，房地产行业获取资金的能力也在上升，资金价格下降。不差钱的房企目前正在四处拿地，“地王”频现，这将倒逼未来房价继续上涨？

【房企再融资如开闸将使房企资金更加充裕】

2013年一季度中国房地产贷款快速增长 资料来源：央行 平安证券

近期，媒体报道称一直处于停顿状态的涉房企业再融资审核或有微调。据统计今年以来，已有6家涉房企业推出再融资方案。房企再融资或开闸预示地产调控将放松。截至目前，尚未有涉房企业通过证监会审核，相关审核是否真正开闸仍有待观察。

房地产业作为一个典型的资本密集型行业，对融资具有很强的依赖性。从目前来看，房企主要通过银行贷款、房地产信托、上市融资、海外融资、发行债券、民间借贷等渠道筹集资金。

中国大陆自上世纪90年代实行住房货币化改革以来，在近20年的地产发展中，虽然政府进行过几次宏观调控，房价也曾出现过短期的上下波动，但迄今为止房地产行业并未出现过大调整和洗牌，房价的总体趋势也是一直上涨，尤其是近几年以来，部分地区房价过高、涨价速度过快已经极大地影响到普通民众的正常工作和生活。

当前，以北京、上海等一线城市为代表的部分地区房价已经超出普通民众的承受能力，即使限价房是2万元一平方米，对真正的中低收入者来说也只是望梅止渴。

近年来，为平抑过热的房地产市场，相关监管部门及金融机构已在不断收紧房企融资渠道。这使得房地产企业获取贷款的能力大幅下降，而房地产行业也被银行在一定程度上列为规避贷款的行业，大量的房地产企业的融资需求都转向成本较高的信托及委托贷款渠道。

数据显示，截至2012年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为62.27%，内地在港上市房地产公司的资产负债率均值为67.05%，较2011年分别下降1.16和0.38个百分点，为2009年以来首降。这表明房企收入与利润明显回升，企业资金面明显改善，财务成本下降。

【不差钱的房企近年四处拿地 地王频出】

地方政府在追求土地财政的情况下，积极推地。房企资金较为宽松，也导致各地土地成交进一步活跃

在房企融资渠道中，银行贷款中的个人按揭贷款仍是绝大多数房地产项目顺利运转的重要支撑。2012年5月以来，中国房地产销售市场开始回暖，这也带来了个人住房贷款增速回升。

中国人民银行在今年一季度货币执行报告中表示：个人住房贷款比年初增加4162亿元，同比多增2860亿元。3月末增速达17.6%，为2011年5月份以来新高。房屋销售景气带来的购房资金加速回流房地产行业，对于房地产企业的资金回笼、库存消化以及后续投资开工都非常有利。这也是为什么近期各地“地王”频出的主要原因之一。

近期，不差钱的房企在多地土地市场活跃、“地王”频现，土地出让金的数额也节节攀升。中原地产研究中心统计数据显示，今年前5月，北京、上海、广州、深圳等一线城市不断刷新当地“地王”记录，合计土地出让金高达1411.8亿元，同比上涨350%。

由于土地价格是房价的重要组成部分，若地王频频出现，仍会影响市场预期，加大未来房价的上涨压力。

【经济增长放缓或致调控政策放松】

前央行货币政策委员会委员李稻葵(微博)表示，决策者可能会在年底前放松楼市调控

2013年，随着经济下行压力不断加大，政府进一步打压房地产行业的动力减弱，不少地方政府依然希望通过房地产行业来拉动下滑的经济增长。

虽然不断上涨的房价给予政府很大的压力，但房地产行业对于经济的支撑作用依然非常明显。一旦出现经济超预期下滑，放松调控政策或将成为一个重要的选择。

目前涉房企业的债权融资已经逐步有所松动，股权融资放开也并非不可能。如果再给不差钱的房企打开融资的方便之门，势必将对调控产生不利的影响。

结语：尽管政府此前采取了一系列措施限制房价上涨，但100个城市住宅均价已经连续第十二个月环比上涨，良好的销售业绩也使得房企不差钱。如果房企融资渠道开闸，将使得资金价格下降，这将有利于提高房企盈利能力。（张贾龙/文）