普通住房“被豪宅”契税多缴两万多

　　统计数据显示，今年5月宝安区新房成交均价为20840元/平方米。图为宝安一楼盘。 深圳商报记者 张小禹 摄

　　深圳商报记者 何可人

　　一套住房位于宝安西乡片区，小区容积率4.0，建筑面积不到90平方米。这样的一套单位放在深圳，怎么也称不上“豪宅”，可是却因为其价格超过宝安区14830元/平方米的“普通住房”标准，业主需要支付合同总价3%的“豪宅”契税。近日，一位来自招商果岭的业主在网上发帖称自己的普通住房“被豪宅”，认为目前我市实行的普通住房价格标准过低不合理，网帖引起了众多市民的共鸣。昨日，深圳商报记者就此采访相关部门了解到，目前，我市享受优惠政策的普通住房价格标准新一轮更新测算工作已开展。

　　低于片区均价仍需缴纳“豪宅税”

　　“购买一套户型紧凑，社区品质一般的住宅，竟然要缴纳豪宅税费，确实让人难以接受。”在一篇网帖中，一名自称“刚需置业者”的网友，对他购买的首套90平方米以下住房却要缴纳“豪宅”契税进行了质疑。

　　网帖称，根据2011年2月28日颁发的《深圳市地方税务局转发财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（深地税发［2011］26号文）的规定，深圳市普通住房标准仍按照《深圳市地方税务局关于调整我市营业税契税个人所得税“普通住房”执行标准的通知》（深地税发〔2006〕602号文）执行。根据该深地税发〔2006〕602号文的规定，同时满足以下条件的为“普通住房”——即住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

　　该网友认为，如果按照这一标准，他所购买的招商果岭的房子属于“普通住宅”。记者查阅房地产信息网了解到，该小区于2011年开盘，社区容积率4.0，大多为建筑面积120平方米以下的单位，均价为16000元/平方米。根据相关房地产部门的统计数据显示，2011年1月，宝安的新房成交均价为20559元/平方米，二手房成交均价为16951元/平方米。也就是说，招商果岭的价格实际低于该片区均价。

　　但是，招商果岭仍然被排除在“普通住宅”之外。

　　原来，根据2011年4月21日颁发的《深圳市地方税务局转发市规划和国土资源委员会关于我市2010年享受优惠政策普通住房价格标准通告的通知》（深地税发［2011］124号文）的规定，招商果岭所处的宝安区（含光明新区） 设定的“普通住房”标准为“14830元/平方米以下”，该标准自2011年5月1日起执行（以纳税人在市房地产信息系统网签住房认购书或买卖合同的时间为准）。招商果岭的单价超过了这一标准，因此，所有住宅契税均按合同总价的3%收取，而不是“普通住宅”的1%。记者算了一下，如果以一套单价为16000元/平方米，面积90平方米的单位计算，单是契税这块贵出了28800元。

　　标准过低令宝安龙岗遍地“豪宅”

　　这位业主认为，招商果岭的建筑容积率为4.0，如此高的容积率堪称拥挤，业主需要按照缴纳豪宅的契税税率交税，实在不合理。

　　该业主还质疑，宝安区设定的“普通住房”“14830元/平方米以下”的标准过低，不符合目前宝安区房地产的实际成交均价情况。以目前宝安区房地产的实际成交均价来看，若以此标准论定，宝安已无普通住宅，皆是豪宅。

　　记者查阅相关数据核实了这一说法。除了宝安之外，这种遍地“豪宅”的现象在龙岗区也存在。

　　根据2011年市规土委通告的我市享受优惠政策的普通住房价格标准，其中罗湖区为21170元/平方米以下，福田区23200元/平方米以下，南山区22000元/平方米以下，盐田区20980元/平方米以下，宝安区（含光明新区）14830元/平方米以下，龙岗区（含坪山新区）13570元/平方米以下。

　　根据房地产信息网统计数据显示，在目前“刚需”楼盘较为集中的宝安、龙岗两区，2013年5月新房成交均价分别为20840元/平方米以及16210元/平方米；从具体楼盘来看，宝安、龙岗两区5月份成交量分别排名前十位的楼盘中，均价低于该“普通住房”价格标准的只有四个。

　　市规土委称新一轮标准测算已开展

　　记者昨日采访了市规土委，其相关部门负责人称，享受优惠政策的普通住房价格标准是依据上年度当地住房的平均交易价格测算所得，北京、上海、武汉等城市之前基本采取三年调整一次享受优惠政策普通住房价格标准的做法。经测算，2011年度我市新建商品住房均价同比2010年度略微下降，为不减少享受优惠政策惠及面并借鉴其他城市做法，2012年暂不调整原公布的享受优惠政策的普通住房价格标准。

　　该市规土委相关部门负责人还表示，目前，根据2012年度住宅市场价格变化情况，我市已开展享受优惠政策的普通住房价格标准新一轮的更新测算工作，并按程序报市政府审批，如有出台相关政策，将第一时间对外发布。

　　增加土地供应是稳房价之本

　　新闻 分析

　　业内人士认为，需提高供地计划执行力度和对地方政府问责力度

　　近段时间来，北京、上海、广州等热点城市又频频冒出高价地块甚至“地王”，引发市场的担心和疑惑：是不是新一轮的房价上涨周期即将到来？一些城市据此紧急暂停了高价地块交易。

　　业内人士认为，对不同地区、不同类型的“地王”应具体分析、冷静看待，但对地市升温应提高警惕。调控地市，不能靠叫停出让来冷冻市场，而是要切实加大土地实际供应量，需要提高供地计划的执行力度和对地方政府的问责力度。

　　国土资源部数据显示，一季度全国国有建设用地供应总量12.30万公顷，同比增长7.6%。从供地结构看，房地产用地供应3.76万公顷，同比增长39.4%。以上海为例，有市场机构统计，截至5月17日，今年上海经营性用地共出让61幅，比去年同期多出42幅；成交面积201.6万平方米，相当于去年同期的2.2倍。

　　但热点城市核心地区个别稀缺地块的成交“天价”，并不具代表性。一个简单的道理，只有不断增加土地供应，才可能最终稳住房价。

　　值得注意的是，这几年，虽然国土部门每年都有规模较大的供地计划，但其完成情况都不理想，甚至只有六七成。有业内人士说，在土地供应的问题上，一些地方政府“比开发商还要市场化”：一旦市场形势不好，便惜地不供，或者故意让其流拍；而市场火了，就会大幅推地、赚取溢价。

　　本该是“逆周期调节”的实施者、市场失灵的纠正者，如今却成了市场交易的参与者、牟利者，还怎么指望其能贯彻调控措施控房价？

　　5月27日，已经获得7个报价、原计划将于28日成交的北京市丰台区花乡夏家胡同住宅用地“准地王”被紧急叫停。虽然土地储备部门并未说明暂停原因，但业内人士认为这可能与近期高价地频出的现象有关。

　　行政之手对具体交易环节的直接干预，是目前调控的重要特征之一。但治标更应治本。解决高房价的重要治本之策，不是叫停交易冷冻市场，而是切实、合理地加大土地实际供应量。

　　业内人士呼吁，要让土地供应计划更具刚性执行力，让地方政府真正承担起供地责任。对没有完成计划、供地不力的要有问责措施。另一方面，对地方土地财政的改革也应及时启动。

　　（据新华社上海6月4日电）