深圳前海土地改革创新要点出炉 突出资本化运作

    备受关注的深圳前海18平方公里土地开发问题，在5月获得了突破性进展。继《深圳市全面深化改革总体方案（2013－2015年）》（以下简称《总体方案》）和《深圳市2013年改革计划》对此问题作出表述后，5月24日，前海管理局官方发布了深圳市政府对其提交的《深圳市前海深港现代服务业合作区土地管理改革创新要点（2013-2015年）》（以下简称《改革创新要点》）的“批复要点”。 
　　上述《总体方案》提出，前海深港现代服务业合作区将在土地用途管制、土地有偿使用、土地产权制度等方面有所突破，并大胆探索、完善“充分授权、封闭运作”的法定机构治理模式，前海地改之意已表露无遗。此批复要点则将这一土地改革试验的内容进一步明确为五大方面：建立差别化的土地供应新模式、创新土地资源资产资本一体化运作模式、高水平推进土地节约集约利用、创新土地市场调控和监管机制、完善土地管理体制机制等。 
　　“每一个方面都有了具体的落脚点，可以说，前海土地开发正式全面启动了。”5月28日，深圳市前海开发投资控股公司办公室人士在接受本报记者采访时如此表示。前海管理局新闻发言人王锦侠同日向本报记者表示，近日深圳市政府将围绕但不限于《改革创新要点》的五大方面出台相关细则。前海地改祭出的第一项可操作方式是包括了企业自用和出售两种情况的土地批租模式。 

　　批租为主三位一体
 
    
    根据《改革创新要点》及王锦侠的介绍，目前关于土地批租模式的规定还比较粗线条：“自用部分原则上10年内不得转让，出售部分原则上5年内不得再转让”。 
　　“根据产业类型和项目建设情况，由我公司与相关公司约定自用和出售比例。”前述前海开发投资控股公司人士告诉本报记者。但他同时表示，前海开发投资控股公司并非前海的土地整备出让部门。该公司是前海管理局全资控股公司，而前海管理局并不是完全意义上的政府部门。 
　　在这样的方式下，带产业项目申请用地就成了基本条件。“我们还将按照产业或企业发展的不同阶段，对经产业主管部门确认的产业项目，给予差别化的供地方式。”王锦侠表示，前海将根据产业特点和拟引进项目情况，确定首段年期和分段年期安排，对土地进行分期出让，并分段计收地价。 
　　上述前海开发投资控股公司人士指出，这首先堵住了企业以炒地为目的入驻。其次，政府能够有效掌握产业发展状况，如果企业发展情况不符合前海的产业规划，政府可以根据他们之间的合约收回——《改革创新要点》规定，前海管理局可以及时清退经营较差的企业或项目，并进行物业回购。“前海的做法很聪明，将土地资源与地上资产捆绑了起来，传统的住宅开发商较难适应。”一位接近前海咨询委员会的香港地产界人士5月29日接受《中国房地产报》采访时表示。 
　　除此之外，前海的土地资源还将与资本进一步捆绑在一起，实现土地、资产、资本三位一体化综合管理。前述前海开发投资控股公司人士表示，将探索土地增值收益分配调节机制，比如企业自用和出售的地块出让，经前海管理局批准方可转让，且转让方应将一定比例的增值收益上缴前海管理局。 
　　王锦侠则表示，前海还将土地使用权出让收入的15%至20%划入前海深港合作区产业发展基金，对节约集约用地行为予以奖励，并对滨海休闲带和水廊道公园范围内短期商业服务设施用地以及其他不适宜以出让方式供应的特殊用地，试行土地租赁等。 
　　与此相关的成文规定还包括，为预防土地闲置，用地单位需将地价款的一定比例存入指定银行账户并接受前海管理局和深圳市财政委员会共同监管。土地通过招拍挂方式公开出让的，原则上不得转让，如需转让，前海管理局可以优先回购。对区内拟转让物业，前海管理局也有优先回购权。 

　　单元式开发先行

    “以往，政府受限于其职能和能力，对土地的资产和资本属性基本是不开发，而前海的土改将进行创新，突出土地的利用效率和效益。”王锦侠表示。 
　　对于这一点，前述香港地产界人士表示，土地弹性年期的方式可能会影响企业到前海投资的积极性。“大部分的企业目前都可以从土地的价值和增值中收获利益，现在不但价值待估，增值又要被前海管理局拿走，这将影响企业的投资力度和进度。”事实上，三位一体的做法也影响了深圳市政府的决策。上述前海开发投资控股公司人士告诉本报记者，前海地改相关细则迟迟未出台，正是因为前海的《改革创新要点》无法完全获得市政府、市规划国土委的认可，他们仍在反复商讨当中。 
    不过，前海管理局一项用地规划方面的决定在“批复要点”发布前即已通知到了各相关企业。“近期将推出首批土地，采取单元式开发，整个前海划分为22个单元，共计102个街区，每个都市综合单元的面积都在30万～50万平方米。”王锦侠表示，前海土地开发将在《前海综合片区规划》统筹下开展，单元式开发将先行。 
    “近期将推出3个单元。”5月29日，在前海临近的宝安区有较多开发项目的富通地产投资运营部门负责人告诉本报记者。据他了解，“目前这三个地块还处在土地整备阶段”。 
　　“《前海综合片区规划》主要是针对在前海规划区内拥有土地的公司，采用何种开发模式，如何开发这些土地。”上述前海开发投资控股公司人士表示，这对目前前海三大“地主”——中集集团、招商局、西部物流的影响较大。 
　　本报记者查阅公开报告发现，中集集团在前海拥有52.42万平方米工业用地，招商局则拥有3.9平方公里的保税区，占前海18平方公里土地面积的21%。除此之外，其他地产商标榜的“前海土地”基本上都是在前海行政规划区附近，只能归为“泛前海”地块。 
　　上述前海开发投资控股公司透露，前海的土地开发目前在进行基础建设，尚未开展正式的商业开发。但他相信，“批复要点”出台后，商业开发将全面启动。
 
 

原标题：前海地改突出资本化运作