政府让利是降房价的源头

    有媒体报道，针对“京19条”所提到的“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”的条令，北京市住建委正在研究具体细则。按照“京19条”所提的概念，这项政策主要是把控制房价的步骤前移，通过土地出让和税收政策的优惠，来确保房价处于中低价位。
　　这是一个值得肯定的方向。
　　之前的诸多房地产调控政策，多限制需求和逼迫房地产企业让利，很少从政府让利的角度着手。而实际上，土地价格与越来越高的税收，也是推动房价上涨的重要推手。
　　在房价的构成中，土地价格与税费占据了相当大的比例。随着土地价格的年年上涨，土地成本在房价当中所占的比例也越来越大，从20%到70%不等。而房地产企业交纳的税费也在逐年上涨。据统计，从2007年到2013年，139家上市房企纳税额6429亿元，而同期净利润仅6265.4亿元。也就是说，卖一套房子，政府的税收比开发商的利润还要多。
　　那么从源头开始，通过政府让利，把房价成本中最大的一块——土地成本和税费成本压下去，能不能降房价？从经济学理论上讲，这是可以的。压低土地与税费成本，将打破面包与面粉价格相互刺激、交相上涨的循环，拉低房地产开发的门槛，推动住房供应的增加，让供不应求的局面得到改善，进而抑制房价上涨以致降房价。
　　然而，这样的让利实际上是极难做到的，原因在于众所周知的土地财政。由于财政收入大部分来自于土地出让金以及房地产相关的税费，多数地方政府难以舍弃这一大块收入来源。这也不一定是“道德血液”的问题。地方政府承担着城市基础建设、教育、医疗、福利保障等一系列庞大的支出，事权与税权的不匹配、多元化税源的缺乏导致它们无法轻易放弃土地财政带来的收入。
　　而北京、上海等一线城市的政府财政收入来源丰富，对土地收入的依赖相对小一些，这些地方政府在土地价格和房地产税费上让一些利，对整体财政收入不会造成大的影响，有条件这么做。对此，我们可以给予期待。
　　当然，通过降地价、降税费来降房价，应该是一个自然的市场过程。从理论上讲，降地价、税费只要普遍推行，自然就会导致房价的下降，并不一定需要在行政上对地价与房价进行限制。降地价的最直接与最市场化的办法是加大土地供应，土地供应增加，土地价格自然就会下降，这是自然的市场过程。我们要担心的是政府在土地价格、税费上的让利没有普遍推行，低地价的地块数量较少，而市场上“价高者得”的高地价地块仍然占主流，这就使得政府在少数地块上的让利变得意义不大，甚至导致巨大的寻租空间，重蹈经适房寻租的覆辙，这是在“新限价房”的操作过程中应当特别注意的。