“国五条”出台后的市场反应及政策建议

　　针对当前的房地产形势，为防止房价持续上涨，有效管理市场预期，促进市场平稳发展，今年2月20日，国务院常务会议提出了包括稳定房价、抑制投资需求、强化供给在内的五条措施(简称“国五条”)。为落实国五条，2月26日，国务院办公厅下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，提出了六条细则。国五条和国办六条细则的出台，在社会上引起很大反响，对房地产市场的影响正在显现出来。

　　近期房地产市场对“国五条”的主要反应

　　房地产市场反应最强烈的

　　主要集中在二手房所得税征

　　收、二套房差别化信贷政策以

　　及扩大限购范围等几个方面。

　　——对按20%征收住房交易收益个人所得税的反应强烈

　　由于此项措施将加大住房交易成本，在地方具体实施细则尚未出台的“空窗期”内，引发了部分城市二手房交易量激增的“末班车”效应。以北京市为例，3月中旬北京市二手房周交易量达到1.3万套，周环比上涨35.1%，而新建商品房成交量则并未出现明显变化。随着地方二手房个税政策的出台和实施，住房投资收益将受到挤压，税负转嫁等现象也会进一步显现出来。

　　对于国办六条细则提出的住房交易个税规定，各方的担心主要集中在三个方面：一是担心误伤刚性需求和改善型需求。人们担心在住房供需紧张的城市，税收负担可能转嫁给购房者，会使刚性需求和改善性需求家庭面临更高房价的困扰。同时，政策不仅压缩了投资、投机者盈利空间，而且也容易导致改善型需求者的购房能力下降。二是担心会抑制二手房的供应量。征税必然增加二手房交易成本，部分业主出售存量房的积极性会下降。三是担心“阴阳合同”等现象会加剧。由于住房交易个税的税基是前后两次交易的价差，部分业主会通过“阴阳合同”来避税，将削弱政策对投资、投机的遏制效果。

　　——市场对二套房信贷政策从紧的预期增强

　　国办六条细则要求，对于房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。从国家统计局3月18日公布的住房市场情况看，2月份70个大中城市中新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比上涨的城市有66个，占比达到94.3%。其中，北京、广州环比上涨3.1%，涨幅居首;上海和深圳的环比涨幅紧随其后，分别为2.3%和2.2%。部分城市住房价格上涨压力加大，增强了市场对二套房信贷从紧的预期。目前，一些银行开始等待本地二套房贷的具体实施办法，以至于出现了“惜贷”现象。一旦二套房信贷从紧，将影响居民家庭二套住房的购买能力。按照贷款利率6.55%，贷款80万元，30年等额本息还款测算，假如二套房贷款利率提高到1.2倍利率(目前是1.1倍利率)，其还款压力比首套85折优惠利率高出26.6%，可见提高二套房利率对于还款压力的影响较大。因此，在现在二套房“既认房、又认贷”的标准下，改善性需求将被进一步抑制。

　　——更严格的限购政策将使交易量有所下降

　　国办六条细则明确要求，限购区域应覆盖城市全部行政区域，此前一些城市的限购范围仅限于核心城区，这意味着限购区域范围将有所扩大。同时，除了省会城市、直辖市、计划单列市以外，其他供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市也将面临限购政策。另外，从严调整的限购措施将打破一些城市的住房供求格局，住房市场将面临新一轮的调整和平衡过程。在地方细则出台和实际作用发挥之前，买房者持币观望的心态将会增强，导致在未来一段时间交易量有所下降。

　　进一步完善“国五条”调控细则需要关注的问题

　　避免误伤刚需和改善性需

　　求、确保相关住房政策实施效

　　果等是需要关注的问题。

　　——应尽量避免误伤刚需和改善性需求

　　现阶段，重点支持首套、自住、中小户型置业需求已经成为共识，但对于如何促进改善性需求合理释放尚无明确措施。例如，大部分改善住房条件的家庭都必须卖掉以前的小房子，而新的二手房交易个税政策和二套房信贷政策实质上是限制了这类改善性消费行为，也正是因为这种针对改善性需求的支持政策不够明确，在一定程度上导致市场恐慌。

　　——应充分考虑我国住房制度改革的特殊性

　　在我国住房存量中，有相当大一部分是住房制度改革中出售给个人的公房(即“房改房”)。当时出售公房的价格相对较低，实际上是对以往“重积累、轻消费”阶段广大职工长期低工资给予的一种补偿。这类住房如果按现在的市场价格出售，成交价差会较大，个税会较高。但这是制度转换和历史原因形成的，并非是投机造成的结果。如果按照新的个人所得税率征收，将导致对原有老职工利益的冲击，不仅有失公平，也容易引发新的利益矛盾，应在实施细则制定中给予考虑。

　　——应确保相关住房政策实施效果

　　住建、税务、银行、公安、社保等部门要建立分工明确、协调有力、信息顺畅的住房监管和调控机制，确保购房资格审查、税收征管、差别信贷等政策的实施效果，弥补隐瞒真实信息、违规补交社保、制定阴阳合同等政策漏洞。

　　政策建议

　　建立全国统一、规范的个

　　人住房信息统计标准，避免各

　　自为战、兼容性较差等问题。

　　——地方应尽快细化“国五条”相关政策，缩短政策真空期造成的市场波动

　　国五条及国办六条细则在信贷、税收、限购、土地、房价控制目标等方面都给出了基本原则，而地方政府应尽快根据自身住房市场运行状况和经济社会发展条件细化方案，给市场供求双方以明确的心理预期，引导合理住房需求顺利入市，避免不必要的市场波动。

　　——有条件地支持改善型需求，制定差别化的税收和信贷政策

　　建议各地根据实际情况，制定唯一住房交易的个人所得税免征年限。达到这个年限的唯一住房，可免征个人所得税;未达到免征年限的唯一住房，可采取差别化的个税税率，其原则是持有时间越长，个税税率越低。要进一步完善“认房又认贷”的二套房认定办法，只要是购买家庭唯一住房，其信贷政策可与首套房相同，但对于购买大户型的家庭仍可采取相应较高的利率和税率。

　　——针对已购公房交易应区别对待，制定适宜的税收政策

　　应适当降低已购公房交易时的税收负担。例如可考虑按成交总价款的2%—3%征收。

　　——加快住房信息化进程，实现产权系统联网

　　要加大城镇个人住房信息系统建设，建立全国统一、规范的个人住房信息统计标准，避免各自为战、兼容性较差的问题。要做到产权情况实时更新，为后续实现全国住房信息系统联网，提高科学决策和监管水平做好充分准备。

　　(作者单位：国务院发展研究中心市场经济研究所)