地产调控需细化财税手段

　　□本报记者 张泰欣

　　3月1日，国务院办公厅发布继续做好地产调控的有关通知，从具体内容看，此次调控是对2月20日调控新政的细化：加大限购力度和范围、采取差别化措施、禁止信托融资等成为亮点。

　　虽然整体而言，此次调控在措施内容上并未超出市场预期，但是从操作力度和中央的决心看，调控有可能再次对地产市场走向和股市形成长期压制。分析人士认为，严格行政调控还将是未来地产调控的主线，但如何细化财税手段，通过税收等市场因素来疏导地产调控难题，需要多方面加强研究。

　　本周地产股走势波澜起伏。受2月20日新国五条因素的影响，本周前三天地产指数继续下滑，而周四一改颓势，申万地产指数累计涨幅超过2%，成为拉动大盘反攻的一大主力。近期地产股受政策影响非常大。

　　分析人士认为，接下来，各级政府将根据市场的不同，差别化地进行地产调控，“严”字当头无疑是调控的主思路，但具体的执行和程度还需要进一步观察。虽然行政手段能够在较短时间内起到一定的功效，但要实现地产调控的长期效果，单有行政调控远远不够，细化房产税、营业税、赠予税、遗产税、高端价格税等多种税种，利用税收的内在稳定器作用，方可实现地产市场的常态运行。

　　2月20日，房地产新调控措施出台以来，申万地产指数连续走出4根阴线，虽然2月28日的大盘反弹使得地产指数再度站上20日均线，但市场预期地产股调整并未就此结束。市场走势变化是检验政府政策措施效力的试金石。回顾2010年以来的地产调控，自当年4月15日出台国十条的短短4个交易日内，申万地产指数整体跌幅超过12%。国十条的每条措施中每一条都直指抑制投机需求，不容否认，这些措施在短期内改变了市场预期，市场因此为之震动。

　　但是自国十条以来，我们细数后续措施，很难跳出该项措施的范围，虽然后续中央和地方出台的细化措施很多，对区域市场也形成了一定的抑制作用，但是很快市场便恢复了自我调整的态势，在地产成交市场上，房价和销售增速也表现出由初期缓慢上升到急速提升的态势。

　　市场之所以对后续调控不以为然，更多是因为没有超出预期的措施，以及地产调控市场上实际言行的背离。市场投资者的感觉是敏锐的，从不同场合政府、开发商的表态和博弈进程看，调控长期的疲态、房地产风险的积聚、实际调控中问题的复杂性，种种因素的交织使得当前地产调控思路难以为继。

　　分析人士认为，要跳出逢调必涨的怪圈，政府需要有新思路，而这一思路也无需另辟新径。虽然房产税试点还在推进，但是从推进速度和执行效果看，目前还未能起到调节市场供求的效果，而要打破这一瓶颈，除了政府公开财产、惩治腐败的决心和实际行动外，还需要进一步细化辅助的税收种类，如针对目前的遗产税、赠予税等在地产项目上执行更严厉的累进制度，加大对空置房、大面积购房等非理性行为的惩治，从而调节市场供给。对于别墅等项目，不应采取堵的策略而应疏导，辅之以更高的税率，实现政府调节再次分配的职能，对于房地产交易环节中的税收也应细化管理，目前来看，5%的营业税太过死板，如何针对频繁买卖，根据地区的实际实行累进税率等方式，对房地产市场的平稳运行有很好的功效，总之，在税收环节上，地产调控远远不止于房产税、物业税等已被市场熟知的税种，还可根据不同地区、不同市场的特点进行细化研究，这样才能避免单一行政调控的弊端和累积风险。

　　可以看到，在2008年4万亿元投资计划出台以来，房地产市场在货币泛滥的冲击下，膨胀速度和程度都是前所未有的，但与国际情况相比，我国地产膨胀趋势还是受到一定抑制。难以想像如果单凭市场自发的调节，中国的地产市场会达到何种情形。在行政调控暂告一段落，市场已充分预知其力度的情况下，推出全方位细化的税收政策可能起到釜底抽薪的功效。