调控新政或“两会”后出台

　　楼市“暖冬”激起新一轮调控的巨大呼声，一时间公积金上调、房贷收紧的传闻四起。昨日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议确定完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管五项政策措施。

　　多位分析人士均对记者表示，“国五条”的主要目的是为了抑制房价上涨，给高房价敲响警钟，颇有“敲山震虎”的意味。克而瑞上海机构研究总监薛建雄指出，相关主管部门此次的“吹风政策”属重申从严执行已有政策，并对其他一些政策“打补丁”。“真正的调控政策或在全国两会后正式出台，但也不大可能会是重磅政策。”薛建雄强调。

　　限购小范围升级

　　昨日，记者获悉，2月份的前19日，楼市交易量已经达到25.8万平方米，预期整个2月份的成交量将达到40万平方米，而1月份成交量仅为21.2万平方米，楼市回暖迹象明显。

　　据记者了解，本轮房地产调控自2009年12月启动以来，政策经历了四次升级，分别为2010年1月的“国十一条”、9月的“9·29新政”、2011年1月的“新国八条”。而此次则被业界视为“第五次升级”，称之为“国五条”。

　　“国五条”中最引人注意的是提出了“限购扩容”。“国五条”规定，“严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。”

　　对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，这一细节可看作是“限购令”小范围升级，原来有些城市，尤其是中西部省会城市限购执行得较为宽松，如果按照“统一要求”，则接下来会有城市调整方案，进一步收紧。

　　也有分析人士指出，限购令有可能将从一二线城市向二三线城市蔓延，范围有所扩大。由于此类城市的刚性需求有限，较为依赖投资型客户，限购将会对此类城市产生较大影响。

　　紧抓“保障房”建设

　　会议指出，全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套，新开工630万套的任务。2013年前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

　　对此，杨红旭指出，这也是所谓新型城镇化的重要组成部分——“将农民工市民化”，是住房保障的一种体现。“接下来，公租房需求将大幅增加，各地政府必须大力建设公租房。”

　　在薛建雄看来，2013年楼市将进入“保障年”。据薛建雄介绍，2012年上海商品住宅的开工量突然下降到不足300万平方米，而之前每年的商品住宅新开工量都在1000万平方米以上。不过，2011年和2012年的保障房开工量都在1300万平方米左右，也就是在17万套左右，比之前每年600万-800万平方米、6万-9万套的动迁配套经适房的体量有成倍的上升。

　　“从这个角度来看，近两年600万-800万平方米的保障房建设增量，刚好弥补商品住宅开工减少的空间。而从今年起大量完工的保障房将进入有效供应阶段，以弥补商品住宅出现的巨大供应缺口。”薛建雄预计，保障房的准入条件将大幅放宽，更加广大的人群将从保障房中受益。

　　此外，薛建雄强调，新增商品住宅用地和开工量的大幅减少，随着前几年上千万开工的存量在今、明两年消化后，从2015年起，商品住宅市场将出现严重的供应缺口。另外，金融业的快速发展和消费贷的盛行，将让限贷政策的作用大打折扣。“一场由供应不足、调控作用下降和房价金融价值上升带来的新房价爆涨因素和风险正在聚集。”薛建雄认为，房产税需要加快推进，且需要提高累进税率，以取代调控能力下滑的限贷政策，同时对房产出现的融资价值部分进行抑制。另外，继续加大保障房建设，推动城市建设，以满足房价上涨爆发出来的需求。