房地产分化趋势加剧增大调控难度

　　记者观察  

　　国家统计局4月16日发布了2014年1—3月份全国房地产开发和销售数据，市场分析人士认为，中国房地产出现硬着陆的可能性并不高，但房地产分化趋势加剧了市场的担忧。

　　这种分化趋势表现在房地产领域的各个方面。

　　一是在房市价格上，已经出现明显分化趋势。国家统计局新闻发言人也表示，全国房价监测显示，当前，一线城市房价仍在温和上涨，部分二线城市房价开始有所松动，而三四线城市房价开始出现了下降势头。今年前两个月，在全国新建商品住房价格环比下降的城市中，大部分是三四线城市。

　　二是房地产投资领域出现分化情况，表现为总体投资降温和企业拿地热情升温的分化。国土资源部4月15天发布《2014年第一季度全国主要城市地价监测报告》显示，今年一季度，全国重点监测城市地价总体水平为每平方米4863元，较上季度增长2．71％，较去年同期增长10．19％。在主要监测城市中，住宅地价整体运行表现出平稳趋势，绝大多数城市环比增长率均为正值。从北京来看，一季度北京土地市场总成交金额753亿元，超过2012年和2013年一季度成交金额总和（其中，住宅用地成交额占总成交额的 61％，溢价率为 37％—214％）。这表明房地产开发企业的拿地热情不减，土地竞争仍然激烈，需求仍难满足。而在总体开发投资上，国家统计局数据显示，1—3月份，全国房地产开发投资15339亿元，同比名义增长16．8％，增速比1—2月份回落2．5个百分点；房屋新开工面积下降25．2％，其中，住宅新开工面积下降27．2％。这表明房地产开发市场的去库存化还有很大压力，房地产企业热衷于拿地进行储备，而在库存压力较大的情况下新盘投入热情不高。

　　三是房地产企业经营运行出现分化趋势。一季度，万科销售实现542．3亿元，同比增长24．2％；碧桂园销售实现350亿元，同比接近翻倍，这两家房地产企业在同行业中表现亮丽，而其他主要房地产龙头企业的销售额也都有不同程度的增长。但另一方面，在销售规模50亿元以下的企业中，业绩则大多出现倒退趋势。

　　而在房地产销售遇冷的情况下，房地产开发企业的分化趋势将严峻考验落后企业的资金链问题。1—3月份，商品房销售面积同比下降3．8％；降幅比1—2月份扩大3．7个百分点。在销售普遍下降的前提下，房地产开发企业到位资金情况是，1—3月份，房地产开发企业到位资金增速比1—2月份回落5．8个百分点。这里面，国内贷款增长20．4％、利用外资下降33．9％、自筹资金增长9．6％。不难看出，销售情况正在考验房地产企业的资金承受能力，在国际市场吸收能力下降的同时，国内市场的压力和风险有所上升。强者越强，弱者越弱的分化趋势导致房地产市场的洗牌组合将进一步加剧。

　　在当前信贷政策持续收紧，房地产调控政策持续不变的预期下，一方面全国范围内商品住宅待售面积仍有34665万平方米，尽管增速有所降低，但同比涨幅仍在20％以上，其中，三四线城市的库存压力尤其明显；另一方面，房地产市场在价格、需求，以及开发企业等方面出现分化趋势，这种趋势不仅存在于不同规模的城市之间，也存在于不同规模的开发企业之间。

　　显然，将中国房地产市场导入一个多元化、多层次的复杂领域，无疑将增大中国房地产市场的既有风险，也将增大中国政府调控房地产市场的难度。

　　本报记者 李成刚