北京回龙观“失败之城”的晨光

    每经记者 原金 发自北京

    “每天都这个时候回来，累得半死。”赵鹏走出回龙观城铁站，望望天，全黑了。
    步行十分钟后，他回到了自己的出租屋。
    赵鹏是山东人，两年前，研究生毕业之后，他跟女朋友选择了 “北漂”的生活。如今，两人已经结婚，仍然在回龙观租房生活。
    傍晚的回龙观跟白天不一样，熙熙攘攘的人群一下子让这个白天闷声闷气的地方有了生机。“这里只有在晚上的时候才会有这么多人。”赵鹏说。然而，夜越深，下班的人群四散进各自的屋子，结束一天的奔波，沉沉睡去，回龙观这个30多万人的庞大社区，便归于一片寂静。
    赵鹏讲述的是回龙观的常态，这里几乎是一个与外界截然不同的世界。在晨曦中醒来的人们，涌出火柴盒一样的房屋，通过贯穿回龙观社区的城铁13号线来到位于海淀区的五道口、西二旗等地上班。坐公交的人遇上早高峰，几乎每个人都有等上三四辆车才能豁出命挤上去的经历。
    今年2月底，住建部副部长仇保兴的一句话把回龙观推向了舆论的风口浪尖，他说，“像北京回龙观这类新城是失败的”。
    在他看来，新城区里有30万人口，却很少有就业岗位。大部分人早上涌到老城里来，晚上又涌回新城，造成巨大的钟摆式城市交通。而这样的失败，其实在规划之初就可以预见，因为在那时候回龙观就已经被打上 “睡城”的标签。
    如今，在京津冀一体化的大背景下，回龙观新城的发展历史或许可以提供更多的现实样本意义。
    彻头彻尾的“睡城”
    回龙观位于北京昌平区东南部。东起黄土南店，西北至二拨子；南为海淀区东北旺乡上地村。因观得名。
    在北京周边，类似昌平区回龙观的新城有不少，诸如地铁5号线终点的天通苑，东边的通州，乃至燕郊。在普通人眼里，这些地方就是一座座庞大的“睡城”，伴随着一周五天公交站、城铁站前排着长队的人群。
    “每次租房子，都有种想死的冲动。”赵鹏无奈地感慨着 “北漂”生活。两年前，他从五道口来到回龙观，以每个月1400元的价格在新龙城二期租了一间次卧，去年，房间的租金价格涨到了每个月1500元。
    “这马上就要签新合同了，房东已经说了，要涨到1650块钱一个月。”赵鹏无奈，不过这对于他们小两口来讲，还不算是太沉重的负担。最沉重的是这里的生存环境。
    在回龙观社区，像赵鹏这样的北漂一族不在少数，紧邻回龙观社区往南，就是西二旗、上地、中关村等产业园区，这里坐落着众多互联网IT产业公司，可以吸纳众多的就业人口。但在中关村、五道口附近的房租高得离谱，于是很多人便沿着13号城铁线，来到价格相对较低的回龙观寻找安身之处。
    据《每日经济新闻》记者了解，在回龙观居住的工薪阶层基本上都是从事互联网行业的，回龙观社区往南的西二旗地区，坐落着联想、百度、神舟等公司，五道口则是IBM、搜狐、网易等公司的所在地，另外，上地也聚集着一些软件公司。因此，回龙观以其区位因素，自然而然成为众多人的居住选择。
    “我感觉，这里之所以成为睡城，很大一部分原因是因为房东不住在这儿。”赵鹏说，拥有回龙观房子的人都是投资性质的，为的是把房子出租出去，也就提供了大量的房源供市场需求。
    “早晚有一天我们会离开这里。”赵鹏早就做好了这样的打算，他已经在长沙买了一套属于自己的房子，为自己考虑了未来该怎么走。
    分流之地变房产之城
    实际上，回龙观自诞生之日起，就是一座“睡城”。
    “几十万人口，就是一个中等城市了，里面没有各种产业，这是不可想象的。当时建设的时候，就是为了对北京主城区过密人口进行分流。”中国社科院城市发展与环境研究所研究员、中国城市经济学会副会长牛凤瑞在接受《每日经济新闻》记者采访时称。
    资料显示，1998年，北京市明确将回龙观社区规划建设为经济适用住房。同年10月29日，以回龙观、天通苑、建东苑为代表的19个首批经济适用住房项目在北京房地产交易中心集中展示，拉开了经济适用房大规模开发的序幕。
    在《昌平新城规划（2005-2020年）》中，明确将回龙观定位为“城市边缘集团，主要以经济适用房为主，为中心城区人口疏散提供居住用地，规划增加商业配套设施，完善城镇功能。”而这个规划正是依据《北京城市总体规划（2004-2020年）》完成的。
    “但是20年以前我们恐怕没有几个人知道20年以后会成为问题。”牛凤瑞对记者说，不能用现代的观点看待过去的事情，当时回龙观在规划的时候，确实仅仅将其当做疏解城内的人口居住这个功能。
    如今，整个回龙观社区，已经从分流之地无可争议地成为“房地产之城”。回龙观社区的开发建设，兼顾了回迁安置房与商品房等多种类型，为北京本地的中低收入者和外来人口提供了大量的经济适用型住宅。
    在靠近13号线霍营城铁站附近，有一座小区叫国风美唐，2012年2月，李婷夫妇在这里以每平方米19000元的价格买下一套二居室。
    “就怪当时没有早下手，买的时候已经涨了一些了。”李婷有点儿抱怨自己。据说当时一期的开盘价为每平方米18000元，万万没有想到，两年之后，这里的房价已是今非昔比。
    “我们有邻居卖房子，价格就是3万多一平方米，这才两年的时间。”李婷说。今年4月份，国风美唐3期就要开盘，据说开盘价已经涨到了每平方米35000元。
    《北京市昌平区回龙观地区经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（以下简称《规划》）中称，当前，“地区税收和财政收入结构中，房地产业和建筑业所占比重仍然过重，必须持续优化和调整产业结构，增强可持续发展的能力”。《规划》中称，从税收结构看，房地产和建筑业所占比重有所下降，由2005年末的72％降至2010年的44％。
    《每日经济新闻》记者调查发现，回龙观社区目前房屋均价在每平方米3万至3.5万元。而在一年前，这里的房价仅仅在2.5万元左右徘徊。
    据房产中介介绍，整个回龙观社区大部分以经济适用房为主，由于这一类房产兴建年份原本就在2000年以后，再加上转为商品房的时间更靠后，所以基本上都不满足北京市满五年免个税的政策，买卖交易时会多支付十几万的税费。
    产业导入滞后
    业内的共识是，一座新城的建设是否成功，不仅仅在于其是否分散了中心市区的人口，还要看是否真正做到了承接相应的产业转移，从而实现人口分流与产业承接的双重功能。回龙观成为“睡城”的根本原因，就在于社区内缺乏必要的产业导入以拉动社区人口就业，社区居民无法实现就业本地化，“职住平衡”无从谈起。
    经过多年发展，回龙观社区的一些公共服务设施逐步健全，不过，这一些公共服务设施所提供的就业机会仍然仅仅是一小部分。
    《每日经济新闻》记者从回龙观地区办事处获悉，截至2013年，回龙观地区常驻人口约为36.8万人，其中户籍人口6.6万人。也就是说，“北漂”占82%之多。
    山东科技大学土木建筑学院副教授赵景伟在其2011年发表的一篇论文中提到，回龙观的实际人口基数突破40万，2/3以上为外来人口，受高等教育的人口基数占10万以上。
    现有的大型产业园区——西二旗、上地、五道口等均位于回龙观南面，与回龙观若即若离，实际上，回龙观内部也建有工业园。在回龙观社区西部，就有回龙观二拨子工业园区。但这个工业园区在创造就业方面乏善可陈。
    刚刚搬离回龙观的李国栋之前就住在回龙观镇二拨子新村，这里紧邻二拨子工业园区。“在这里，像咱们这种人基本上都会去附近的五道口等IT业比较多的聚集区，工业园区农民工就业比较多，稍微有技术含量的就业需求得不到满足。”李国栋说。
    北京市海淀区的互联网企业是从2009年开始爆发式涌现的，那时候，智能手机风靡全球，各类手机应用、手机游戏产业兴起，带动了相关产业的发展，从业人员迅速增加。之前一直保持几百人规模的百度公司，现在也已经规模过万，在西二旗拥有自己的基地。
    牛凤瑞表示，如果仅仅想通过改变回龙观地区内部的产业结构来解决现有问题，未免过于简单。他认为，高科技产业对劳动力素质有较高要求，这就面临着与回龙观地区提供的劳动力匹配的问题。
    中国人民大学区域与经济研究所所长孙久文在接受媒体采访时曾说，回龙观已经不算新城，现在进行产业化布局有一定难度。现在的做法是把基础设施建好，当成整个城市核心区的一部分来规划建设。
    “回龙观地区已经形成事实了，在这个基础上，我们应该怎么样减少这方面的后遗症，化解当前的矛盾？”牛凤瑞表示，对于回龙观地区空间利用的改造需要付出很多成本，也需要较长的时间。
    承接南部产业转移
    然而，与专家的判断不同，昌平区及回龙观地区的政府仍然在努力思考如何摆脱“睡城”角色，如何在实现人口分流的基础上进一步实现产业承接。
    要实现这样的产城融合，新城更多寄望于中心城市生产性的产业环节和生产性服务业外溢。但在现实中，难度很大，原因在于这些产业、企业往往宁愿挑选更高级别的产业园落户，而不愿意落户卫星城。
    查阅现有资料可以发现，回龙观地区政府早几年已经在思考如何使已有工业园更好地承接南部地带高科技产业的北移。
    《每日经济新闻》记者从回龙观地区办事处获悉，当前，回龙观镇所在区域共分布着三个主要产业园区——中关村生命科学园、三一产业园、北京国际信息产业园，其中生命科学园归中关村科技园区管理，由后者统一规划产业布局，对于生命科学园的产业发展和规划，回龙观办事处称其没有发言权。
    按照 《北京城市总体规划（2004-2020年）》中的说法，回龙观地区被首都总体规划修编列入“城市中心组成区范围”。因此，昌平区政府有理由相信，回龙观必将成为中关村战略性高新技术产业北扩、东扩的第一承接区。
    由此看来，生命科学园必将成为承接中关村产业外溢的首选之地，这对整个回龙观地区的发展未尝不是件好事。
    在当地人心中，对回龙观的未来还是乐观的，在上述《规划》中，这种乐观显露无遗：“从北京市的总体规划和经济社会发展态势来看，其高新技术产业发展功能正迅速向昌平转移，回龙观地区位于八达岭高速的重要节点，是昌平区与海淀区的结合部，这种得天独厚的地理位置将使其成为市区科技产业、金融服务业、休闲娱乐业向昌平转移的第一承接平台。”
    在牛凤瑞看来，回龙观的最初格局一旦形成，就会有一种惯性，对历史这种依赖就很难改变，政府要想短期改变，需要支付很高的成本。
    （文章中回龙观住户均为化名）
    相关链接
    首都经济圈十年梦想
    ·1982年
    “首都圈”概念出现在《北京城市建设总体规划方案》中。当时的“首都圈”由两个圈层组成：内圈是北京、天津两市和河北省的唐山、廊坊和秦皇岛三市；外圈则包括承德、张家口、保定和沧州。
    ·1986年
    河北提出“环京津”战略，试图依托环京津的区位优势，带动河北。这是河北借力发展思想的开端。此后，借力京津还是自主发展，重点是环首都还是沿渤海，成为河北发展的两种不同取向，交替主导着河北的发展路径。
    ·1996年
    《北京市经济发展战略研究报告》中提及“首都经济圈”的概念。它的范围是“2+7”模式，即以京津为核心，包括河北省的唐山、秦皇岛、承德、张家口、保定、廊坊和沧州7个市，面积共16.8万平方公里。
    ·2001年
    中国科学院院士、中国工程院院士吴良镛主持了“大北京”规划。这通常被认为是京津冀一体化合作的开始。
    ·2004年
    京津冀三方达成“廊坊共识”，正式确定 “京津冀经济一体化”发展思路。
    ·2004年
    国家发改委启动 《京津冀都市圈区域规划》编制，按照最初的设想，这一规划的范围为“2+8”模式，即北京、天津两个直辖市和河北省的石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定、沧州、张家口和承德8地市。
    “十二五”规划纲要首次正式提出了“首都经济圈”概念：促进京津冀一体化发展，打造首都经济圈。
    ·2014年
    习近平提出，努力实现京津冀一体化发展，自觉打破自家“一亩三分地”的思维定式，抱成团朝着顶层设计的目标一起做。
    根据公开资料整理