深圳试点农地入市 房企拿地模式生变

　　证券时报记者 冯尧

　　继去年年末首宗“农地”入市后，深圳又一次站在土改的前沿。
　　昨日，记者从深圳市坪山新区官网获悉，深圳规划国土委坪山管理局将区内一块3万平方米的土地列为“农地入市”试点地区，当地居民可以个人股东的身份，获得相应的土地收益。值得注意的是，一旦农地入市模式稳定后，土地出让机制也会产生相应变化，影响未来房企参与土地出让。
　　出让收益再分配
　　官方信息显示，深圳规划国土委坪山管理局将位于坪山的龙田社区列为“农地入市”试点地区，开展未完善征（转）地补偿手续产业用地进入市场的试点。该局表示，龙田社区不仅是坪山新区第一个“农地入市”试点，也是深圳市土地管理制度改革的先例。
　　深圳农地入市破土要追溯到去年年底。2013年12月20日，隶属于深圳宝安区福永街道凤凰社区的1.46万平方米闲置土地，以1.16亿元的价格出让。“虽然这块地不是法律意义上的农村集体土地，但已经算是一种尝试，为以后创建农地入市模式提供了借鉴意义。”深圳规划国土发展研究中心土地改革研究组组长赵新平表示。
　　此次农地入市试点的意义更为明显。资料显示，龙田社区此次“农地入市”试点的项目用地面积约3万平方米，包括城乡建设用地、农用地及其他用地。据了解，设立试点项目后，坪山管理局按照现行土地利用总体规划，将项目用地全部调整为建筑用地，从而提高土地资源利用效率。
　　在收益分配方面，此次农地入市试点社区的居民将以个人股东的身份，通过出让土地使用权，并获得相应的土地收益。
　　在去年年末的首宗农地入市时，土地申请挂牌后有两种收益分配方式供选择，第一种方式是所得收益50%纳入市国土基金，50%归原农村集体经济组织。而凤凰社区当时采取的第二种方式，则是所得收益凤凰社区和市国土基金按3:7比例进行分成，成交后凤凰社区还将继续持有总建筑面积约20%的物业专用于产业配套。
　　影响出让机制
　　在去年年末，深圳市规划国土委相关负责人就曾透露，今年上半年在坪山、龙华、龙岗将各有一个社区推进“农地入市”试点。显然，此次坪山新区仅仅是深圳试点农地入市的开始。
　　“一开始可能从工业、产业用地开始试点，各方的阻力较小，工业用地放开是为了发展经济、产业，政府比较容易把控。而商住用地涉及利益复杂，一旦放开，各种炒作的资金将蜂拥而入。”深圳规划国土委人士表示。也有观点认为，随着深圳土地储备日渐稀少，存量土地显然是不容忽视的一块市场。
　　“如果农地入市试点足够成熟，很显然会影响土地出让机制，房企拿地模式也会相应产生变化。”上海易居房地产研究院研究员严跃进说。
　　在他看来，房企应该做好准备，以及时应对土地制度的变化。“农地入市将带来一块更大的蛋糕，也将有助于目前城市核心区域的土地出让降温。在策略方面，未来房企可以加大对城郊闲置用地的调查，通过对政策的正确解读来寻找商机。”严跃进说。