农地抵押融资初探亟待确权方可流转

　　主持：本报记者 赵晓菲

　　嘉宾:北京中天华资产评估有限责任公司副总经理 熊志刚

　　资金短缺一直是制约农村发展的瓶颈。农地是农民最基本的生产资料和财产，以农地作抵押进行融资，让静态的土地“流”起来，是破解农村资金短缺难题的有效途径。

　　十八届三中全会拉开了新一轮农村土地改革的进程。此后，围绕农村“三块地”(承包地、集体经营性建设用地、宅基地)的改革试点，在各地广泛推进。

　　其中，在金融领域的首笔农村土地经营权抵押贷款、首单农村土地流转信托等也相继诞生。但是，这些业务的大规模推进还存在诸多问题。制度层面的改革，无疑是其中之根本。

　　熊志刚认为，城乡统一的建设用地市场内涵应当包括两个方面，一是，城乡两个建设用地纳入统一的国家土地宏观调控框架内；二是，城乡用地在统一的规划管理下，实现同地同权同价，形成互相可替代性，打破所有权在市场上的藩篱。

　　Q：围绕农村土地，金融机构可以做哪些业务？目前主要面临的障碍是什么？

　　A：金融机构开展的业务主要就是农村土地的抵押融资，还有就是农村土地流转信托。单纯的农村土地流转信托实际上是事务管理型信托，是农民将农村土地的承包经营权委托给信托公司进行管理，没有融资功能。

　　如果是广义的融资，可以用这个土地作价入股。 但问题是工商局认不认可这个东西，又怎么定价。

　　这些业务主要面临的根本障碍是农村土地的流转问题，不能流转，没有二级市场，就无法处置，就无法形成公平的估值定价，在此基础上的金融操作就很难进行。

　　目前流转制度最完善的是农用地里面的林地。几年前，国家林业局在全国范围内推行了第二次林改，目前基本完成了确权到户和发证工作。林权包括所有权、使用权、收益权、处置权。

　　因此，林权交易市场也建立起来了。所以能够抵押和融资。现在业务量最大的主要是农村信用社、农村商业银行，信托公司也有做林地抵押融资的。

　　Q：其他的农用地是否确权后就可以流转？

　　A：目前其他农用地无法流转，主要原因是没有确权。但是确权一般又表现在两个方面，一个是产权证，这是浅层次的表现；另一个深层次的表现就是权力边界的界定。从农用地的所有权来说，农村集体经济组织到底是指什么，所有权很模糊。还有一个就是农用地承包经营权到底包括哪些权力，是只有使用权、收益权还是包括处分权。如果没有处分权，权力不完整的时候，就不存在抵押权了。

　　Q：目前银行抵押贷款业务抵押的以及农村土地流转信托委托的承包经营权，是否包括处分权？

　　A：包不包括处分权，这个权力不清楚。从集体公社转变成土地承包经营制时，农用地承包经营权，尤其是耕地这一块的限制是特别多的。比如说国家规定，农用地承包经营权必须优先满足本籍地集体经济组织成员的承包需求，额外部分才能承包给本籍地集体经济组织成员以外的人，还必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。这是为了保障耕者有其田，保障农民的基本生活。

　　除此之外，国家还担心大规模的农用地流转，可能会造成十八亿亩耕地减少的问题，威胁国家的粮食安全。所以在放开流转前，国家肯定要采取措施确保农村土地用途不改变。

　　个人觉得，农用地的承包权经营权还不如参考国有农用地，直接转化成使用权。包括使用、收益、处分等权力。所有权人还是村集体组织，至于使用权人的身份如何变化无所谓。这样才能更好地流转起来，才能引进金融机构和社会资本更深层次的介入。

　　Q：生产经营性集体建设土地的流转有哪些障碍？

　　A：现在多个地方都在试点，但没有国家统一层面的流转制度。以广东省为例，可以自由流转给任何企业。在东莞，许多集体建设用地跟国有出让土地一样基本实现了同权同价。但是在安徽和河南等地，土地每一次的流转差价都有一部分要截留给国家土地管理局和地方财政收入。截留比例和个人所得税制度一样，超额累进。因此，需要国家层面制定基本的大法来规范。从趋势上来说，应该实现农村集体建设用地和国有土地同地同权同价。

　　Q：目前，不同类型土地定价的方式分别是怎样的？

　　A：不同的权利对应不同的价格，因为现在的权利不明确，所以价格也很难确定。集体建设用地、国有土地和农业用地都有相应的技术标准，唯独城镇集体建设用地没有。现在各个机构都在摸索。最大的障碍就是集体土地跟国有土地到底能不能同权同价。如果不同权同价，就必须通过集体土地被征用为国有土地，再出让到市场上去，那么中间就相差一个征地的费用问题，和国家征地拿走的增值收益问题。这个估价就比较困难了。

　　Q：耕地或者园林用地等，是以地上作物收入来定价的吗？

　　A：农用地的定价存在一些问题，第一个就是按照收益法，但是按照现在农用地的流转方向来说，大规模的现代农业肯定会提高农业的附加值，那么按照原来定价方式的话，可能就有所偏离；第二个所有的价格都要对应它的权利，现在农用地的权利并不明确。（编辑 马春园）