住建部官员谈楼市调控已没有必要全国一刀切

    刚刚过去的一年,楼市十分热闹。一线城市房价快速大幅上涨,而三四线城市交易相对惨淡,“地王”与“鬼城”并存,“房姐”、“房产税”、“小产权房”等涉“房”的词语都成了年度热词。

　　中国住建部政策研究中心副主任秦虹近日对2013年楼市三大特点做了总结,她表示:

　　一是商品房销售增长很快。全年新建商品房销售面积预计达到13亿平方米,同比增长20%左右,商品房销售额的增速预计为30%左右。不仅如此,40个重点城市今年前三季度二手住房交易面积同比增长了83.4%。

　　二是楼市分化格局更加明显。到11月份,北上广深4个一线城市房价同比涨幅均超过20%,70个大中城市平均房价上涨不到10%,如果把全国657个城市的房价平均计算,估计同比上涨还不到5%,还有一些城市的房价是下跌的。一二线城市和三四线城市之间,以及三四线城市之间的楼市需求、库存、价格、销售都有更明显的分化。

　　三是开发企业资金状况良好。房地产开发企业的投资额、销售额和资金到位额三大指标显示,目前开发企业资金状况整体处于近几年来情况较好的时期,尤其是大企业资金到位情况特别好。

　　在谈到新一年里楼市调控问题时,秦虹提到了制定房地产政策将面临的四大任务:

　　由于市场分化已经比较明显,现在出台全国一刀切的楼市调控政策已经意义不大了,也没有必要。那么下一步调控的责任主体应该是地方。地方政府应结合本地实际情况,有针对性地出台政策。我认为,当前房地产市场的管理面临四大任务。

　　一是严格防范风险,确保金融安全。最关键的就是要守住底线,坚决不能搞过低的首付和利率,银行应严格按政策和风险防控的要求加强对企业开发贷款或个人按揭贷款进行审核发放。根据地区差异,差别化的信贷政策必须坚持,防止投机资金进入房地产市场。

　　二是根据实际需求,把握好土地供应的节奏。对人口密集、需求旺盛的大城市,要调整土地供应结构,加大住宅用地供应,不要再搞粗放低效的大规模土地供给;而对那些需求增长放缓、去库存压力较大的城市,应放慢土地供应节奏,稳定市场秩序。

　　三是政府做好“补位兜底”,进一步完善住房保障政策。自2011年以来,我国已经开工建设各类保障性安居工程2400多万套,建成1500万套以上,今年还将开工600万套。在保障性住房建设力度不减的同时,还应通过改革调整,使住房困难群体更便捷、更公平、更及时地享受到住房保障政策的实惠。

　　四是针对当前住房的主要矛盾,政策应支持“夹心层”的住房需求。房价过快上涨,对谁的影响最大?已经购房的人肯定是受益者。那些租房都租不起的低收入住房困难群体也不可能买房,房价过快上涨对其影响也不大,而且这些年保障性安居工程一直在加快推进,这项政策还会继续发挥“补位兜底”的作用。房价上涨受影响最大的恰恰是那些处于保障边缘的最需要住房而无住房的“夹心层”群体。

　　“夹心层”群体是指那些具有一定支付能力,但阶段性购房支付能力不足的人群。与最低收入、低收入的住房保障对象相比,目前城市“夹心层”群体的住房政策相对薄弱,虽然政策规定首次购房者贷款利率可以下浮,但由于是商业银行执行,政策落实并不稳定。下一步的住房政策,除了继续完善住房保障政策,还应对“夹心层”群体的住房需求出台稳定的、明确的、有力度的政策支持,这样住房政策的针对性就更强了。

　　秦虹还预测2014年房地产市场将比2013年平稳,虽然市场分化格局将延续,但差异会缩小。她称近期此轮房价上涨,主要因刚性需求量较大,置业人群年龄下移。她还建议设立共有产权以消除牟利和权利寻租空间。