上海自贸区不动产投向弃外高桥主攻临港

　　临港区将更多承接从外高桥迁出的企业，洋山港功能的转变和伦敦金属交易所可能入驻此地，将进一步使临港的不动产市场更具吸引力

　　文|高力国际

　　新自由贸易区将对上海产生怎样的影响?总体而言，该区域的创立必定会促进上海服务业的发展。截至2012年，上海服务业产值占全市国内生产总值约60%，而该占比在香港约为90%。自由贸易区对外商投资者开放的若干产业、手续精简后的海关政策及操作便捷的金融系统，这些改革均与政府增加上海服务业对城市经济贡献度的规划相一致。

　　尽管实施细则尚未公布，高力国际通过与政府官员的会谈及对现有区域内的市场趋势分析认为，外高桥和临港受到的影响最大。

　　外高桥剩余土地供应非常有限，现有物业存量不能满足未来的需求，因此，它亟需升级现有陈旧物业来扩大税源。而临港区将更多承接从外高桥迁出的企业，洋山港功能的转变和伦敦金属交易所可能入驻此地，会进一步使得临港的不动产市场更具吸引力。

　　外高桥亟需改造现有物业

　　鉴于外高桥区域的相对成熟度、市区临近性、交通网络及现有的便民服务设施，自由贸易区的政策对外高桥的影响最为显著。金融服务公司预期将汇集外高桥，同时外高桥保税物流园将保持其高端物流中枢的地位。

　　该区域成立已二十多年，历经三次彻底改造—从原材料进口基地到先进制造业中心再到出口聚集区。随着上海经济升级，外高桥于2012年的市场活动表明其当前正处于第四个发展阶段。改造的时机恰处自由贸易区方案的酝酿期，这无疑为其创造了机会。然而，一个重要问题是：哪些市场参与者将最为受益?

　　外高桥主要的市场特征是剩余的土地供应极为有限，地价十分昂贵。与此同时，部分微电子制造商搬离了先前的优质物业，这些公司选择了合并或迁离至其他城市诸如成都和苏州。

　　目前，国内外投资者均已收购了若干个此类厂房并将其改建成用于储藏高价值大宗商品的仓库。

　　这一市场动向与外高桥进口货物(诸如汽车零部件、医药类及医疗器械)的增长率(2012年达30%~40%)表现相一致。数据中心和金融企业的后台业务部亦被该类厂房所吸引。在过去两年，外高桥的房地产交易面积逾60万平方米。

　　纵使这是一组市场瞩目的交易数据，但这仅仅是外高桥物业总体存量中的一小部分，大量早期建造的物业由于不能满足基本规格要求，普遍不适合重新定位。

　　显然，随着那些主要制造商的迁离，外高桥需要通过改造以扩大税源，其主要机遇在于升级现有陈旧物业，以满足自由贸易区带来的新增需求。

　　倘若自由贸易区条例规定企业必须在该区内实体运营而非仅注册于该区，那么对优质物业的需求量将攀升。随着自由贸易区正式挂牌，外高桥官方报道了来自私营企业甚至个人对自由贸易区的兴趣。11家金融机构及25家企业在挂牌首日于自由贸易区注册，但许多国际银行还是选择了等待更多细则出台。

　　当下，外高桥现有物业存量尚不足以吸收预期的未来需求。

　　展望未来，谁能够驱动外高桥房地产市场的变化呢?是政府抑或是市场本身?中国农业银行向上海市政府提供了2500亿元的信用贷款，明确用于支援上海自由贸易区的建设，此举措表明了政府将推进自由贸易区建设的强烈决心。尽管自由贸易区的再发展中如何平衡公共领域和私人领域的作用尚未明确，但这些政策必然会对市场供求双方所面临的机遇起到决定性作用。

　　众多企业或从外高桥迁至临港

　　临港的变化可能有三个主要来源：外高桥的人口外迁、洋山港的功能转变及伦敦金属交易所可能进入中国大陆市场。

　　随着外高桥升级以适应服务业，临港开始从中获益。外高桥地价已超过大多数物流企业的承受水平，并且价格预计仍将上升。尽管临港的这些地价已在上涨，但它们对要求提供比外高桥更高成本效益的第三方物流企业、大宗商品交易商及汽车产业仍具有更多的潜在吸引力。

　　自2005年洋山港落成以来，其吞吐量已增至1420万标准集装箱。随着该港口四期至2015或2016年完成，其吞吐量将会进一步提升。

　　洋山港原有的航运产业亦发生变化。临港在区域转运中扮演了更大的角色，并成为洲际航线的首选目的地。和外高桥类似，国内消费者日益增长的需求刺激了洋山港的高价值及奢侈品进口量的增加。汽车零部件的进口量同样增长，物流和航运公司开始于临港建立供应链管理和配送中心，推动工业物业吸纳量的增长。过去两年间，临港的净吸纳量从接近于零升至逾10万平方米。

　　临港增长的第三个因素可能是伦敦金属交易所首次进入中国大陆。由于对国内需求增长及伦敦金属交易所入驻的预期，一些大公司已经购地并建造了仓库，区域内金属存量显著增长。上海现有金属仓储与伦敦金属交易所于新加坡、韩国及台湾授权的仓储之间存在的仓储关税差距，意味着伦敦金属交易所一旦进入中国，房地产发展商及投资者将颇为受益。一些公司已经为储存金属购买地块、建造仓储，包括迈科、世天威及捷开依。

　　浦东机场自贸区可用土地丰富

　　浦东机场综合保税区是上海近期设立的保税区，它于2010年开始运作，主要作为高价值及易损物品的仓库，货物具有严格的交货时间表。

　　尽管该地区的房地产市场具有强劲的基本面，但机场区域及其融入整体自由贸易区后的未来发展尚未明朗。浦东机场2012年货物吞吐量位居世界第三，机场官方设定至2015年吞吐量将攀升至第一位的目标。2013年前五个月，保税区的货物价值总额同比上涨55%，至9.5亿美元。

　　这一区域亦提供了一个在外高桥极为有限的重要资源：可用土地。浦东机场区域共覆盖3.6平方公里，但至今仅有1.6平方公里已获开发。对于需要连接机场同其后台办公室，或那些需要专门与航空服务联系的物流设施公司来说，能够在保税区获得土地是极具吸引力的。

　　过去三年，中外运敦豪、联邦快递和联合包裹业务均在此建立其主要中枢。机场官方已宣布，截至2013年6月，保税区已吸引了220家企业，共吸引合同外资2.62亿美元及合同内资人民币45亿元。(完)