“牛栏关猫”的土地增值税

　　央视上周有报道称，自2005年1月1日至2012年12月31日，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而实际上，这8年间国家征收到的土地增值税仅为0.8万亿元。这意味着，全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿,相当于2012年全年中央和地方两级税收总额的35%。

　　此言一出,立即受到地产大佬们的炮轰,华远地产的任志强沿袭一贯犀利言辞指责央视“无知”。他坚持称企业在项目预缴土增税时就必须预提应交未交的土增税成本并列入公布的科目中说明这些应交而未交的税项，但在未达到税法规定的结算条件时，可以不交，并不违背税法，也非拖欠。

　　“达到结算条件”是个什么条件呢？国税总局的相关文件规定，项目汇算清缴即算总账，必须要到项目的销售达到85%，这个文件的规定出台快十年，这十年地价一直在涨，有的项目因长期“捂地”、“囤地”，或者开发周期拉长，土地增值额可能已“翻了几个跟头”，那怎么办？我问一位长期从事该税种管理的一位税政专家。

　　问题就在这里！根据我们的亲历所见和常识，一些大的地产项目都要配建一个五星级酒店，或者大型的城市综合体，里面有商场、超市、影院，住宅卖掉了，这些商业物业不卖，一般都以出租方式产生现金流，而当初在规划时，这些商业项目的体量一般都设在总建筑面积的20%左右，实际上是一种巧妙的避税手段——即使住宅全卖完了，但还有20%的商业物业没卖，土地增值税就一直清算不了，时间长了，既成了开发商拖税的好办法，甚至成了一些地方调节税收的蓄水池——这本账一直没清，随时可以敲打，任务完不成了，打个招呼，你再预交点，最后“多退少补”。

　　与任志强的激烈反应同声相应的是，是多家大型地产商的集体晒税单，称自己是“纳税大户”。但不能因为你是纳税大户，贡献大，就回避土地增值税上存在的问题。有一家大型上市地产商称，现在每次发布季报，都会有应缴土地增值税和计提，也就是预征，上海的预征税率在1%～3%，内环3%，中环2%，外环1%。某种意义上也应验了蓄水池的功能。但从应缴额来说，远远没有足额缴清，房地产企业项目清算率不高也是个基本事实。

　　根据相关税法规定，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税，该税种实行四级超率累进税率，且属于地方税种，征管较为复杂。复杂性之一在于每个房地产项目都是有周期的，因而土地增值税一般在项目启动时按测算额的１.３%先预征，然后据实重新结算，这是长期以来的惯例和程序，但真正进入决算清算的房地产企业并不多。“大的地产项目有避逃税收手段，小型项目也通过建个会所啊、健身中心啊、只租不售的配套商业用房来巧妙地逃避土地增值税的清算，实在不行留几套自住房，总面积凑满15%就行。”这位不愿透露姓名的地税官员表示，“房企拖欠土地增值税较多、时间较长，手法不一，至于数字是不是有这么多（3.8万亿）我不知道，但年复一年地往下拖，土地增值税长期结不清是个不争的事实，央视的报道绝非空穴来风。”这位专家说。

　　有时真是“不查不知道，一查吓一跳。一个上世纪90年代的房地产项目，完工都10几年了，开发商转战南北开发了许多项目，但10年前这个项目的土地增值税还没有清算。”一位省级地税局稽查局负责人曾告诉记者他的这一发现。开征土地增值税的初衷在于加强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控，抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，同时有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金，但实际效果不彰。

　　土地增值税虽然没有结清，但许多开发商的利润分配每年都在计提，严格意义上说，土地增值税后最后的所得税是环环相扣的，但一些项目做到最后报给税务局的分配是“亏损”。而让人看不懂的是，多年下来，光土地的增值就是若干倍，按现行土地增值税四级累计制征收制，土地增值额超过扣除项目金额50%的税率达40%，超过200%的税率达60%。如果按这种税率征土地增值税，许多开发企业不就白忙了。所以，开发商会穷尽各种办法做大成本，避税逃税，甚至最后做成亏损，这都已是个公开的秘密。

　　什么税种都可能会有漏洞，没有一家开发商的账本是简单的。土地增值税跨越的长周期，客观上给了足够的时间和空间让开发商避税逃税，土地增值税执行中的伸缩空间过大、税务机关的自由裁量权过大是个不争的事实。在政策的顶层设计上长期对此漠然，客观上助长了年复一年的“滚存”，以至最后是否形成如央视报道所称的惊天数量，这仍然有待相关部门的最后认定和补漏，不是仓促间的一纸误读声明所能解释清楚的。否则，牛栏关猫，永远关不住，也无法对历史交待。

　　由于房地产行业本身有特殊性，项目周期长、成本构成复杂、持续滚动开发，使增值税清算工作难以正常化。而国土、规划、建设、房管等诸多部门间尚未形成完善的信息互通渠道，税收征管信息相对滞后。相当一批房地产企业虚转高报成本、不及时结转销售收入，对付土地增值税基本就是一个字“拖”，无限期地推迟纳税，基本成了行业潜规则，以至出现一些项目十年不能清算增值税也就不足为怪。土地增值税实际上就是反房地产暴利税的一种资产利得税，是房地产市场调控的重要手段，但由于征收不力、房企拖欠严重，开发企业应缴未缴的土地增值税总额像滚雪球一样越滚越大。这实际上已失去了开征土地增值税税种的目的，这也是近年来房地产宏观调控一直处于“空调”屡陷被动的原因之一，这值得相关部门深思。

　　普通百姓的个人所得税已沦为工资税，超过3500元谁都逃不掉．经济下行周期中，制造业那么困难，有些地方甚至寅吃卯粮——明年的税提前到今年底缴。而一个开发项目的土地增值税动辄逾千万甚至上亿计，却可以一拖再拖，“千年不赖，万年不缴”，当然算一奇葩，从税负公平来说也难以自圆其说。国税总局近年多次发出关于加强土地增值税清算的“金牌”，近来各地税务机关开始全面部署相关事项，摸底工作全面展开，一些“老赖户”、“老拖”进入税务机关的视线。各地都在加大清算力度，这也是此次央视引发争论的背景之一。土地增值税的清算工作一直在进行，但是鉴于法律法规的完善自主权不在地方，需要顶层设计上来不断修正和完善相应的制度。