3.8万亿巨额欠税是如何被误读的？

　　核心提示：11月18日《朝闻天下》节目报道，8年间国家少收土地增值税3.8万亿元，不过当时并未引起广泛关注。24日《每周质量报告》再次抛出同样数据，并点名45家上市房企，引爆地产界。21世纪网将梳理3.8万亿出炉始末，并采访多名业内专业人士，为您解析3.8万亿巨额欠税是如何被误读的。

　　3.8万亿元！央视近日抛出巨额欠税数据引爆地产界。

　　11月18日、11月24日，央视先后在《朝闻天下》和《每周质量报道》节目中报道“全国房地产开发商欠缴土地增值税”，称全国房企在2005年-2012年8年间欠税高达3.8万亿元。

　　面对报道中掷地有声的“3.8万亿元”，财税专家、房地产财税律师等多位专业人士均对21世纪网表示，3.8万亿数据的来源“不科学”、“算不出来”。

　　多位受访专家表示：根据土地增值税相关条例，土地增值税的计算并非用商品销售额与毛利润率简单计算即可得出，且报道仅用2009年的平均毛利率来测算2005年至2012年8年的成本，显然不科学。此外所援用的2009年的毛利润率（55.72%）与其他机构的公布数据30.3%~39%也存在较大偏离。

　　11月26日晚间，国税总局官方发文回应上述报道，称有关人员对欠税的巨额推算，方法不正确，存在误解误读。

　　（图注：11月24日，央视《每周质量报道》截图）

　　3.8万亿元的前世今生

　　“3.8万亿元”，第一次出现在央视11月18日播出的《朝闻天下》节目中，报道援引对北京一位律师的采访称，2005年至2012年，全国房企应交未交土地增值税总额超过4.6万亿元，而8年间国家仅收到0.8万亿元，按此计算，国家少收土地增值税3.8万亿元。

　　然而，11月18日的报道并未引起广泛关注。6天后，央视在《每周质量报道》当中抛出同样数据，并列出45家上市房企欠缴名单，指名道姓质疑房企欠税。一石激起千层浪，地产界纷纷炸开了锅，上市房企通过上深交所和媒体公开澄清，称“欠缴”系央视“误读”。

　　此后，央视第二次抛出的3.8万亿元被广泛报道，让世人震惊。

　　3.8万亿元，相当于2012年全国税收收入（11.07万亿）的三分之一，居然被全国的房地产开发商欠缴了！这个最赚钱的行业，又一次聚焦在镁光灯下，被高房价压迫的观众不由分说的站在了央视的一边，开始向开发商开炮。

　　不可否认，房地产公司隐瞒收入偷税被查处的现象的确存在。但是，这触目惊心的3.8万亿元，是怎么算出来的呢？

　　央视报道11月18日的报道称，一位长期关注土地增值税的北京律师根据国家统计局、财政部以及国家税务总局相关数据，对没有征收到位的土地增值税做了测算，测算的数据来自“自2005年1月1日至2012年12月31日8年期间全国商品房销售总额超过31.2万亿元”以及“中国社科院发布的《2011年住房绿皮书》披露的2009年中国房地产行业平均毛利润率55.72%，其中未达到土地增值税清算条件的由于楼市火爆可以忽略不计”，由此得出“2005年至2012年8年期间，全国房地产开发商应缴纳的土地增值税为4.6万亿元，而国家8年来仅收到0.8万亿元，3.8万亿元为欠缴”的结论。

　　综上所述，这3.8万亿元是根据2005年至2012年8年的全国商品房销售额，以及2009年的房地产毛利润率得出。

　　而国泰君安分析师根据预征率测算，2005年至2012年全国商品房累计销售额为31万亿，乘以平均5%的税率，得到累计应缴额为1.55万亿；扣除8000亿已交额，得未交额7500亿元。与报道中的“3.8万亿元”相差甚远。

　　（图片来源：21世纪明天日报）

　　不可能的数据

　　不过，先抛开复杂的计算，站在央视的角度，光凭销售额和毛利润率，是否能够大致算出全国应交土地增值税的金额？根据土地增值税相关条例，土地增值税的计算比这复杂得多。据介绍，土地增值税是对纳税人转让房产所取得增值额征收，增值额是计算税收的本质，并且，土地增值税实行四级超级累进税率，增值率越大使用税率越高。

　　“不科学”、“不可能算得出来”……在21世纪网对包括财税专家、房地产财税律师等多位专业人士的采访当中，仅根据上述两个数据（销售额和毛利润率），他们给出的答复无一例外是否定的。

　　一位接近国税总局科研所的人士对21世纪网表示，“数据是触目惊心，但是没有弄懂。”

　　一位不愿署名的注册会计师兼某地产公司财务总监直言，“这样计算不科学。”

　　长期从事土地增值税法务工作的北京博睿宏税务师事务所律师杨文国也认为，“不可能算得出来。”

　　杨文国进一步解释，“首先，普通标准住宅的销售额必须从中排除，近几年中国加大经济适用房、安居工程和政策性房屋的开发，这些包含进去的话，利润率不好估计。这一块体量也是蛮大的，百分之百是不用交土地增值税的。并且，毛利率的概念跟土地增值额的概念，是截然不同两种计算方法。”

　　按照《土地增值税暂行条例》，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。什么是普通标准住宅？一般而言，小区建筑容积率在1.0以上单套建筑面积在120平米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍。

　　此外，在计算土地增值税时允许扣除项目包括支付土地使用权的金额、开发土地的成本费用、新建房及配套设施的成本、费用。“以上三项可20%扣除。还有与转让房地产有关的税金，包括营业税、城市建设维护税、教育费附加及地方教育费附加。”上述财务总监表示。

　　尽管根据上述数据想得出应交土地税的金额，在业内人士看来是不可能的任务。但是，就算是央视援引的两个数据的准确性，也备受争议。

　　央视援引的《2011年住房绿皮书》中的数据显示，2009年我国房地产行业平均毛利润率高达55.72%。然而，根据中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家机构发布的《2010年中国房地产百强企业研究报告》显示，2009年度，市场占有率最高的万科、中海、保利在内的房地产百强企业的毛利率均值仅为30.3%。与之相近的是，据wind数据显示，2009年全国房地产行业毛利率为34.17%，近8年来平均毛利率最高的年份为2011年，为39.24%。

　　除了该数据与其他出处差距较大，该数据仅用2009年的平均毛利率来测算2005年至2012年8年的成本，显然不妥。

　　企业是否欠税，还得由税务机关说了算。

　　11月26日下午，税务总局的发布会，给央视的“欠税门”系列报道，泼了一瓢凉水。

　　税务总局财产行为税司负责人答记者问时表示，近日引起社会关注的有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读。

　　上述负责人介绍，2007年-2012年，全国土地增值税收入同比分别增长74.3%、33%、33.9%、77.6%、61.4%和31.8%。2013年1-10月，全国收入2710.78亿元，增长22.2%。由此可见，土地增值税征管力度是逐步加大的。

　　对于国税总局的定性，此前撰写八条微博驳斥央视的任志强表示，“又搧了一个大耳光！”

　　税收透明亟待房地产信息公开

　　央视的“欠税门”风波之后，有必要探讨以下问题：是什么造成了对税收的误读？还有，全国是否存在大量欠缴土地增值税的情况？

　　目前，由于房地产企业开发工期较长，土地增值税的计算又比较烦琐，为了简化计算，地方税务局采取按期预缴、汇算清缴的办法。

　　各省市根据本地区的情况，制定差别化的土地增值税预征税率。目前深圳的普通住宅按销售收入2%征收，别墅按4%征收。北京普通住宅按照2-5%征收，别墅最低为3%。

　　当项目进行到一定程度，进入清算环节。清算时，如何计算土地增值税的应缴税额？中国的土地增值税按地价增值以累进税率30%至60%计算，为销售物业所得款项减可扣减支出，包括土地使用权成本、借贷成本、营业税和所有物业发展开支。

　　扣减之后，增值额与扣除项目金额的比率成为增值率，增值税就采用四级超级累进税率，这意味着，增值率与税率成正比，可扣减的支出成本越高，税率越低。

　　杨文国介绍，一般而言，在清算环节，普通住宅是退税，商铺是补税，整个整合下来是在预增税款上补税。

　　然而，在清算环节，开发商可以以无法核实的理由抬高支出成本避税。“由于税收的征管的流程，计算方式不一样，按照工期还是总工期都是不一样的，缴纳税款的时限，都有时间差，要说没有拖欠没有可能。” 上述接近税务总局科研所的人士表示。

　　荣盛发展董事长耿建明对媒体表示，土地增值税往往采取预征之后清算的方式，如果开发商提出账目不清、成本无法核算等理由，就可以不进行清算，导致开发商更倾向于开发高利润率的高端产品，从而助推房价的上涨。

　　“建安成本是一个重头戏，还有一个是园林绿化成本，”杨文国表示，这两块加上装修成本，相对猫腻较多，房企通常会通过关联企业交易定价等方式增加成本，“但也不能定性其为偷税漏税，是合法避税的一种方式”。

　　税务总局相关负责人在回应央视欠税门的同时也表示，在看到土地增值税征管成效的同时，也要看到目前还面临着一些困难和压力。主要反映在：由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并容易产生执法风险。

　　上述接近税务总局科研所的人士表示，清算土地增值税，重要的一环是摸清房地产的底子，即房地产信息的公开。“对于税收的数据，基层是清楚的，由于中国房地产经济底子不清，有多少是商品房，有多少是经济房，辖区内的税务机关可以掌握，但是总局宏观上算不出来。”

　　11月20日国务院召开国务院常务会议，决定整合不动产登记职责，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。

　　“不动产统一登记以及住房信息联网，有利于税收公开透明，也有利于贫富差距的透明，也有利于发现不良资金。”该人士称。