土地增值税“应缴未缴” 谁的游戏

　　11月25日，相关媒体一则关于45家房企8年欠缴3.8万亿元土地增值税的消息引起轩然大波，掀起了一场土地增值税的“战争”。开发商华远地产股份有限公司董事长任志强为此发出了8条反对意见，甚至称要起诉媒体。

　　那事实果真如分析所言，还是另有隐情？一位熟悉税务的相关人士在接受《国际金融报》记者采访时表示，企业的土地增值税都是按照国家税法的相关规定，合法合理地预征和清算，不存在所谓的“拖欠”行为，但他也指出，土地增值税在清算过程中由于年份过长，涉及太多环节，“往往是企业报多少是多少，因此一直是个难题”。

　　猫捉老鼠游戏

　　根据北京律师李劲松的分析，不少房企在年报中所列出的土地增值税不是现时义务，并不需要全部立即上缴，却将这部分土地增值税算成公司已经支出的经营成本，这样的做法是错误的。上市公司年报中，包括土地增值税在内的应交税金、应付税金都已经完成清算，应该及时向税务机关缴纳应该缴纳而未缴纳的实际纳税额。

　　财政部财政科学研究所副所长刘尚希也表示，应付税金就是应该交的税，如果没交就是欠税。

　　一位不愿具名的房地产分析师告诉《国际金融报》记者，“应缴未缴”之所以成为房企的惯常伎俩主要是为了获取银行利息。SOHO中国截至2012年12月31日有应缴未缴土地增值税64亿元，仅按60亿元来算，月获银行存款利息高达1500万元，一年仅此一项的利息收入就不少于1.8亿元。这使得房企的资金周转变得更为轻松，拥有更多闲钱可以炒作房产，支撑房价。“如果企业没了这些利息作为资金支撑，房价很快就可能降下来。”

　　“应缴未缴”合理？

　　对此说法，自然也引起了房企的强烈反击。任志强指出，土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴，按项目进度和完成的条件进行最终结算的纳税方式。政府的预缴是无偿提前占用企业流动资金的纳税方式。企业在项目预缴土增税时就必须预提应缴未缴的土增税成本，并列入公布的科目中说明这些应缴未缴的税项，但在未达到税法规定的结算条件时，可以不缴，并不违背税法，也非拖欠。

　　上述税务人士也表示，以上海为例，房地产企业只要有土地转让等行为，系统便会自动根据一定的预缴率先向房企预征一部分土地增值税，届时清算时再多退少补。

　　而易居中国旗下克而瑞信息集团的专业研发部门CRIC研究中心提供给《国际金融报》记者的分析显示，土地增值税应缴未缴并等于“拖欠”，只不过企业合理利用了税法规定的清算条件。

　　政府企业两头难

　　据《国际金融报》记者了解，1994年以来，中国对房地产土地增值税实行“预征制”，即事前预征、事后清算、多退少补，预征税率一般在1%至3%之间。但事实上清算征缴工作进展缓慢，而政策的复杂、难操作是重要因素，税务部门和企业可谓两头难。

　　中国税务学会理事胡怡建、复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰等专家分析认为，目前税务部门对房企土地增值税的征收管理政策过于繁杂，缺乏可操作性，导致征收成本大、力度小，土地增值税拖延清算现象较为突出，也给了企业更多的空子可钻。未来政策的更加优化是必须要做的。

　　上述税务人士也表示，一是清算周期冗长，容易导致清算不及时。一方面，房地产项目开发周期长，且分期进行，全部项目完成前，某些清算项目的开发成本难以确定；二是清算过程复杂，诸多扣除项目难以准确计算。根据土地增值税清算管理规程的规定，扣除项目必须是纳税人实际发生、并取得合法凭据的支出。但在实际操作中，会出现拆迁补偿安置费、公共配套设施等成本难以准确确认的情况。这些都给税收工作增加了困难。政府、企业两头为难，助长了房企的侥幸心理，更乐于拖延清算。

　　克而瑞研究中心总监薛建雄告诉《国际金融报》记者，未来的5-10年，土地增值税的征收仍将面临很大困难，如今上市的房地产公司销售额只占全国房产销售额的百分之十几，除了上市公司的公开年报之外，其他房企为了避缴土地增值税自然会在财务做账上钻空子，中国要想完全实现顺利地征收土地增值税，必须先要建立好完善的会计制度。