“建立城乡统一的建设用地市场”释放积极信号

　　中共十八届三中全会前夕，不少人对农村土地改革和土地流转寄予了很大希望。11月12日，三中全会公报发布，就公报中涉及农民收入和农村土地改革部分，中国经济时报记者专访了河南省社科院副院长、教授谷建全。他表示，根据公报的内容，以后将建立城乡统一的建设用地市场，农民将获更多的收益。

　　何为城乡统一的建设用地市场？

　　在谷建全看来，十八届三中全会公报中，涉及农民收入和农村土地改革的表述有两块。

　　公报指出：要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革；要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制。

　　我国现行的农村土地制度，是30多年前确立的以家庭联产承包为核心的土地制度，即农村土地集体所有制，除了耕地、林地等农用地以外，还有大量集体建设用地。按照社科院农村发展研究所宏观室主任党国英的估计，农村集体建设用地估计有18万平方公里。这相当于目前中国城市建成区的3倍以上。

　　“此次明确了土地改革的大方向，就是要给农民更多土地财产权利，释放土地改革的红利。”在他看来，这是大势所趋，但同时，土地改革会使土地利益分配格局发生巨大变化，“比如，城市政府收入减少，农村集体与农民收入增加。因此，改革难度很大。”

　　土地流转能否实施？

　　公开资料显示，截至2012年底，全国家庭承包耕地流转比例已达21．2％，按中央文件精神，耕地流转的目的主要是为了发展适度规模经营。农村集体建设用地使用权和宅基地使用权流转等被视为土地制度改革突破口，业界历来争论激烈。

　　今年，中央一号文件明确提出全面开展农村土地确权登记颁证工作，用五年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作，妥善解决农户承包地块面积不准、四至不清等问题。

　　“在全国，土地确权一直在做。”谷建全认为，确权是根本，只有确权之后，资源变资产，推行凭证化、证券化、股份化、市场化，可以抵押、担保，“让农民的宅基地、自留地、承包地，能够以某种形式在市场上流转，形成这样一种收益，能够保障农民的生活，因为土地是农民的生活和生产资料。”

　　谷建全说：“根据公报中‘构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产性权利’的表述，这也是土地流转制度改革的一个信号，就是要保证农民在有耕地、有宅基地的基础上，也要有其他收益，比如出租、转让的收益。”他表示，未来，土地流转是大势所趋，但这不是一项政策就能够解决的问题，要有相关的配套措施，还需要时间。

　　小产权房能否入市？

　　人们关心的另一个问题是，小产权房能否正式入市？

　　谷建全表示，长期目标是宅基地、小产权房入市。这是个方向，“但是，真正要落实小产权房的入市、集体所有制房地产的入市问题，还需要有很多细则。”

　　小产权房出现的最根本原因在于我国土地的二元结构。所谓小产权房，其房子本身并没有问题，主要在于农村集体用地只能在内部流转，在集体土地上盖的房子也不能卖给有城市户口的人。

　　他表示：“要实现小产权房的真正转正，必须修改现有土地管理法等法律制度，打破集体建设用地流转的限定性，实现法定有序的土地流转制度，既能放得出，又能守得住，既保证土地所有权性质的真正不改变，同时又能实现城乡统一的有形土地市场。”

　　背景：温州试点最超前

　　早在十几年前，广东、浙江等地就提出地方性的集体土地入市法规，全国不少地方也在试点，其中，温州最超前。

　　今年8月，温州出台《农村产权交易管理暂行办法》，规定从10月1日起，温州12类农村产权可在农村产权交易所公开交易。包括农村土地承包经营权；林地使用权、林木所有权和山林股权；水域、滩涂养殖权；农村集体资产所有权；农村集体经济组织股权；依法可以交易的农村房屋所有权；依法可以交易的农村集体经营性建设用地使用权；农业装备所有权（包括渔业船舶所有权）；活体畜禽所有权；农产品期权；农业类知识产权和其他依法可以交易的农村产权。最重要的一点是，农村个人产权的交易收益，归个人所有。

　　资料显示，珠三角地区通过流转的方式使用农村集体建设用地实际已超过集体建设用地的50％。当地规定集体土地不得开发商品房，只能用于以下项目：一是兴办各类工商企业；二是兴办公共设施和公益事业；三是兴建农村村民住宅。

　　广东的土地改革有不少值得全国借鉴的地方。目前，广东省政府法制办公布了《广东省农村宅基地管理办法（送审稿）》关于农村宅基地可在本镇、本集体内部流转的条例，也引广泛关注。

　　网民：可以期待，但别奢望

　　在5000余字的三中全会公报中，“建立城乡统一的建设用地市场”的表述引起众多网民关注。

　　网民李大霄：这是一个重要的改革，将打破现有的土地市场格局。

　　网民管清友：土地制度有重大变化，土地流转加快推进，同地同权。

　　网民余丰慧：下一步在“建立城乡统一的建设用地市场”上会有所突破，比如农地公平入市交易等。

　　不过，也有一些网民对于其后续落实情况持谨慎看法。

　　网民杨红旭：本届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场”，而十七届三中会提出 “逐步建立城乡统一的建设用地市场”。事实是，五年过去了，仍在原地踏步。这次将“逐步”二字去掉后，会动真格地推进吗？可以期待，但别奢望。这涉及巨大的利益分割，涉及地方土地财政及农民权益。

　　网民沙岸永远在那里：最关心“建立城乡统一的建设用地市场”该怎么落实。一则这是国有土地批租和征地制度的命脉，因此对房地产市场和中国城乡布局会有根本影响；二则中国目前最大的不正义就是城乡二元制，典型表现为城乡土地同地不同权。提了两次了，因为其涉及面广大，这次，能落实到什么程度，是改革的试金石之一。