农地入市好看难行

　　近日，随着新一轮城镇化的推入，农村土地入市越来越受到各界的关注。国务院发展研究中心向中央递交的“383”总体改革方案指出，深化土地制度改革，农村集体土地入市交易位列八大重点改革领域之一，并被认为是未来进一步深化改革的三大突破口之一。

　　“农村土地入市也是解决三农问题的关键性因素，有利于国家土地资源的有效配置。”中投顾问研究员郑宇洁接受《国际金融报》记者采访时指出，因为对于新型城镇化来说，存量巨大、闲置严重的农村建设用地是未来城市建设用地的主要来源。

　　改革步伐挺进

　　国内关于土地改革的步伐从未停止过。

　　记者调查发现，近年来各地相继实施农地流转试点，并设立农村产权交易所为农地入市搭建平台。

　　这些举措是否意味着土地流转制度出台会提速？有学者认为，土地改革问题“最终要看十八届三中全会对农村土地怎么决策，是走市场化道路还是以行政征收为惟一选择。”

　　相关专家指出，农村土地入市模式的核心，就是将来自宅基地置换后腾空出来的土地，用作工业用地和商业用地。“在原有农村土地流转后，吸引社会资本投资现代农业，大大提高土地经营效益。”

　　然而今年以来，多个地方纷纷自下而上试水农地流转，包括海南、福建、温州等地。

　　据记者了解，海南版的集体土地改革，涉及对经批准纳入流转试点的农村集体建设用地，允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营等。广东省的土地管理也有不小进步。据了解，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》于今年10月1日正式实施，曾被业内人士誉为 “新土地革命”。

　　“这项改革应该在全国逐步推广。积极探索城乡土地自由流动的路径，宅基地、集体建设用地都是今后改革的重点。”郑宇洁认为，农地入市的好处在于加大了土地供应量，“房价或许会因此下降。而供地的农民会因此获得利益，势必增加农村地区的消费水平，对拉动内需有非常好的推动作用。”

　　农地入市需谨慎

　　“虽然农地入市能有效地解决三农问题，但是就目前情况看，土地大规模入市可能性不大。”郑宇洁对记者指出，在现行《土地管理法》框架下，国有建设用地使用权可自由出让，但集体建设用地不能出让、抵押。农民只拥有农村土地的使用权，还没有出让权，产权问题将成为农地入市的最大障碍。

　　与此同时，有业内人士对记者指出，集体建设用地自发地进入市场流转现象普遍发生，缺乏统一、规范管理。考虑农村用地中农村集体建设用地规模相对较小，实质影响有限。所以“农地入市要异常谨慎”。

　　在郑宇洁看来，如果农地入市很快得到实施，也将造成一些负面的效果。

　　“一些城市房地产就可能有崩盘的风险。这对于当地经济发展会造成不利的后果。”郑宇洁表示，“也正是如此，中央政府、地方政府都不会马上在集体建设用地入市上开一个很大的口子。”

　　显然，“集体建设用地入市”的方向是正确的，但这一政策若不经过仔细的论证和充分的博弈、辩论，贸然推出，就会很危险，具体的实施步骤还需要进一步的研究，小心谨慎地推进。

　　障碍依然存在

　　尽管中国曾多次对征地补偿制度进行改革，但征地补偿政策未有明显进展。一位接近国土部的人士对记者透露，在土地改革制度的完善工作中，涉及补偿的征地制度至今各方尚未达成一致。

　　一晃10年，“农地入市”的全国性改革措施至今仍无法完全明朗化。专家认为，在政府决策层面，首先面临的是法律障碍。“全国性的农村集体建设用地流转管理办法其实早已有方案，但与现行《土地管理法》存在冲突。”该专家指出。

　　郑宇洁对记者坦言，法律障碍之外，更深层的障碍来自地方的财政诉求。“现在很多地方政府靠的是土地财政，如果允许农地入市，农民获得了收益，财政就少了一笔收入。”所以地方政府的阻力更大。