苏鑫玩转“资产精装修”

　　经济学家赵晓认为，在中国不动产投资界，如果想紧跟最敏锐的市场嗅觉，有一个人说的话不得不关注，那就是高和资本董事长苏鑫

　　“一个严谨的讲求规则的人。”这是SOHO中国董事长潘石屹对苏鑫的评价，也是很多人对苏鑫的印象。

　　与他的严谨和讲求规则相比，唤醒其创业冲动与激情的青海星空，听起来却是如此浪漫。

　　2009年，苏鑫创办了中国首支商业地产基金和专业房地产资产管理机构――高和资本，目前在房地产行业写下了多个“第一”：2010年底，高和资本收购金澳国际，创下当年北京最大的写字楼并购案；2012年10月，高和萃项目刷新北京最贵商铺纪录，“铺王”单价达28万元/平方米；随即南下，以7.9亿元收购位于上海静安区核心位置写字楼中华企业大厦，是人民币基金在上海对商办物业的首个并购案。

　　短短4年时间，高和资本跻身中国人民币房地产基金TOP10，并成功吸引到素以谨慎著称的保险资金加盟。

　　经济学家赵晓认为，在中国不动产投资界，如果想紧跟最敏锐的市场嗅觉，有一个人说的话不得不关注，那就是高和资本董事长苏鑫。

　　基金创业潮

　　创立高和之前，苏鑫曾在SOHO中国一口气工作了11年，从普通的业务员，一直做到主管销售的COO兼执行董事。尽管他声称自己从来没有卖出去过一套房子，但不妨碍他成功执掌了一支中国最传奇的房地产销售体系。

　　2009年，苏鑫辞任，创立高和。“其实我是在40岁不惑之年，去了一趟青海，在广漠大草原，仰望天空，看着群星璀璨，突然感受到一些在日常工作生活之外的东西。这个时候就会往更远的去看，看到人生的终点。当一个男人看到人生终点的时候，就会想要追求有鲜明个人印记的事业，做自己喜欢做的事情。”苏鑫说。

　　2008年金融海啸、2009年地产市场罕见的V型反转以及一系列严厉的调控政策之后，中国房地产正在经历一次野蛮生长期之后的深刻变革。

　　在严厉的调控政策下，资金已超越土地，成为房地产开发的首要条件。在这一背景下，出现了企业经理人向基金管理人角色转变的趋势。他们的选择惊人地一致，那就是投身地产基金。

　　当时，像苏鑫这样从公司高管投身房地产基金大潮者并非个案，但从时间点来看，苏鑫的启动更为超前。根据住房和城乡建设部政策研究中心课题组发布的相关报告，大部分人民币房地产私募基金发展始于2010年。

　　作为首家专注于一线城市核心区域商办物业的私募基金公司，苏鑫创建的高和资本独辟蹊径，找到一条与安全性资本对接的道路。对此，苏鑫常说，钱和人一样，是有属性的，有的保守，有的激进，在中国尤其如此。也许，只有在中国，才存在如此大量的为寻求“安全”而不得不投资的“热钱”。它们既非快速炒作的投机性的资本，又非单纯寻求高回报的投资型的资本，其投资房地产的首要原因是为寻求“安全”。

　　“资产精装修”

　　2009年底，在苏鑫离开SOHO中国，准备募集第一笔资金的时候，摆在他面前的首个问题是：该投资什么？

　　与外资基金公司相比，高和资本显然具有其本土特色。外资私募基金一般是完成一定额度的封闭性募资，然后许诺一个退出期限，即完成募集后，再去找项目。而高和资本最初则是在寻找到合适的项目后，再根据该项目的投资额度来募集资金。

　　苏鑫坦言，这样做实属无奈，因为在创业之初，找到项目再投资，对投资者和基金公司而言都更为安全。

　　2009年这一年，在中国房地产市场化的十余年历史中，显得很不寻常。房地产市场在经历2008年的首度下跌后迅猛反弹。尤其是北京商品住宅市场，很多区域价格涨幅均超过50%。

　　作为以快速完成周转为首要目标的第一笔投资，苏鑫抵御住了住宅市场的诱惑，仍将投资聚焦于商业地产这个他更熟悉，但也一直不温不火的领域。而事实证明，对投资而言，对大势判断是否准确，往往造成天堂与地狱的差别，且只有一线之隔。

　　2010年初，高和资本收购其首个商业地产项目――凯德华玺3000平方米底商。尽管这笔收购的价值，在市场上几乎没有任何反响，但是，高和资本的标志首次出现在北京商业核心地段。而且，高和资本对底商实施的整体收购、整体包装、整体出租的资产管理模式，在北京商业地产圈也显得与众不同。

　　“作为商业的投资客户，最关心出租收益问题。最影响收益的是在商业散售后，没有统一的形象和统一的招租管理，导致互相压价，而且租户水平参差不齐，最终，租户水平越来越差。”苏鑫说，“基金公司的优势不是钱，有钱的公司太多了，基金公司的优势是专业管理，通过专业的资产管理，解决投资客户的难题。”

　　为了能够令投资客户理解这种价值，苏鑫把这种资产管理模式，概括为一个更形象的词汇――“资产精装修”，即收购后，通过资产改造，完成对资产的提升，然后，统一招租，再销售给机构或其他投资者完成退出。同时，接受投资人委托进行长期的资产管理权。

　　作为试验品的金澳国际，高和购买的时候接近现房，当时的市场租金只有4.5元/平方米/天，运用了这个游戏规则，2年之后租金达到了8元（其中市场整体上扬贡献了50%）。

　　楼宇经济

　　金澳国际的销售，就是高和运作的一个为期3年的约5亿元的封闭基金。尽管资金规模很小，但这种运作模式，已被媒体命名为中国的“铁狮门”。过去三年多时间，高和在北京和上海中心区域拿下的全是商业地产项目，收购资产规模超过60亿元。

　　目前，商业地产的市场供需正在发生质的变化。4月中旬，仲量联行发布的2013年一季度北京房地产市场报告显示，一些金融和专业服务的外资租户已缩减了租赁面积。而据第一太平戴维斯的统计数据，2013年1月北京甲级写字楼租赁成交的3.75万平方米写字楼中，内资企业占比达60％。

　　“我不相信所有人都喜欢上班的地方一进去就像酒店大堂，比如做创意的白领，肯定希望工作场所有点个性和设计感。这就是机会！”苏鑫说。

　　高和资本在成功完成北京地区凯德华玺、中莎广场、金澳国际、博瑞大厦（高和萃）、望京悠乐汇（高和睿）等5个收购项目之后，把目光投向了旧楼改造。2012年10月，高和资本斥资7.9亿元，成功整体收购了位于上海南京西路静安寺商圈的中华企业大厦，这是上海租金最贵的商圈。

　　收购后，高和资本花费了上亿元，整体改造中华企业大厦，对大堂、过道、机电、电梯、空调、外立面都进行了改造，并更名为静安高和大厦，将这座老楼打造成精品写字楼。

　　重塑新装只是开始，高和正在酝酿更大的梦想。

　　过去三十余年中国的城市化进程，留下了太多的遗憾。其中一个问题便是城市低质的复制扩张，使城市看起来光鲜但不宜居了。

　　而在中央政府提出“新型城镇化”之后，高和希望在自己的领域为此奉献一份力量。“新型城镇化，就是城市的重构，让更多的人更加便捷、幸福而高效地生活在一个洁净、宜居的城市环境中。” 苏鑫如是称，“我们认为，至少未来在现有城市改造方面还大有潜力可挖，甚至可以为新的城镇化提供更大的空间。”

　　这一城市改造过程中也蕴藏着巨大的商机，苏鑫将之称为“楼宇经济”。

　　例如，核心位置商业地产已进入存量时代，产品差异化趋势凸显，核心区域的商务楼宇面临再聚集趋势。对于投资商来说，其对应策略是旧楼改造、存量提升，而对政府来说则是发展楼宇经济，即对核心区域存量楼宇升级改造，改变其趋于老化的现状，最大限度挖掘区域价值，提升核心区域形象，吸引优质企业落户，提高政府税收。

　　“我们希望，未来的建筑是精致艺术气息的建筑。未来的城市是宜居的精品城市。”这或许，就是苏鑫更为长远的梦想。

原标题：苏鑫：玩转“资产精装修”?