自贸区获批“地产先动”开发商急寻“投资窗口”

    国务院正式批准中国（上海）自由贸易试验区（下称“自贸区”）的消息又让开发商们蠢蠢欲动。
    涵盖在自贸区范围内的外高桥保税区附近的森兰板块部分住宅项目已经开始涨价。“自贸区区域会‘地产先动’。”多位业内人士在接受《第一财经日报》记者采访时认为，根据自贸区的功能定位，未来将对企业、人口、贸易、消费产生聚集效应，这将提升自贸区所在板块土地价值，对楼市也将产生拉动作用，但具体效果将会在一个较长的时间段内显现。
    同策咨询研究中心总监张宏伟称，政府更希望的是能够通过产业和人口的导入来促进整个区域的发展。“产业地产是可持续的，但住宅却是‘一竿子买卖’，短期来看，部分区域的楼盘存在过度炒作的嫌疑。”
    区域楼市迎来转机
    上海自贸区范围涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域，总面积为28.78平方公里。另有消息称，自贸区有可能扩围至整个临港区域。
    据相关机构统计，截至8月25日，自贸区主要涉及的四个板块——外高桥、临港新城、川沙和祝桥，合计成交商品住宅31.9万平方米，约占整个大浦东区域新房成交的19.1%。
    21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，短期来看，上述板块的成交情况并不突出，一方面由于自贸区尚未完全落地，另一方面当前市场整体交投也出现相应的阶段性疲态。但从长期来看，随着自贸区的建设，板块价值获得提升是大概率事件。
    其实，外高桥、临港新城等板块一直都不是上海楼市的热点区域，临港新城更是由于长期供过于求，楼市成交一直较为低迷。不过，随着自贸区逐渐从概念变为现实，上述板块在今年引来一波成交高峰，部分区域的房价也是水涨船高。
    同策咨询研究中心提供的数据显示，临港新城2012年全年仅成交商品住宅4.5万平方米，但从2013年3月开始，在各种政策的利好刺激下，临港新城商品住宅成交出现明显放量，今年上半年，区域总成交量达到9.05万平方米，同比暴涨628%。价格方面，该区域房价此前一直在10000元/平方米徘徊，今年6月，区域均价已经突破11000元/平方米。
    “坦白说，临港新城的楼市在过去几年是比较萧条的，但今年3月份以来，回暖的迹象非常明显。”上海合筑房地产有限公司董事长钱生辉对记者表示，此前好多楼盘一个月成交套数仅在个位数徘徊，但最近几个月，不少楼盘的月成交量已经超过50套。
    另一个受益的区域——浦东外高桥板块的楼市则在今年出现了量跌价涨的情况。数据显示，外高桥板块2013年至今商品住宅成交面积为10万平方米，同比下滑12.9%，值得注意的是，外高桥板块房价上涨迅猛，2013年至今，板块内新房成交均价为3.34万元/平方米，较2009年同期上涨159.3%，同期全市新房的均价涨幅仅为57%。
    黄河滔表示，外高桥板块内中高端房源尚处于被市场逐步认可的过程中，且板块内新房总体体量并不突出，楼市潜在价值有待开发。未来其有望借助自贸区获批这一契机，进一步提升板块整体价值。
    开发商“伺机而动”
    “据我所知，目前很多开发商都已经在自贸区内寻找‘投资窗口’。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟对记者称，自贸区的设立肯定会利好房地产，但在自贸区内部，最先迎来契机的应是商业、物流以及办公物业的机会，而不会是住宅。
    8月29日晚，外高桥（600648.SH）公告称，将通过非公开发行的方式募集不超过27亿元用于上海自贸区5大平台的建设，计划建设30栋高标准的办公楼、大型物流仓库、定制厂房、展销中心等物业及配套基础设施，总建筑面积81.98万平方米。外高桥还称，公司是上海自贸区建设主体中的唯一上市公司，肩负着自贸区建设的融资任务。
    因自贸区概念而被资本市场“爆炒”的陆家嘴（600663.SH）也于日前发布公告称，陆家嘴集团正在贯彻执行浦东新区政府的战略部署，积极参与临港新城的建设，但具体投资项目尚在研究之中。
    尚未进入这些区域的房企蠢蠢欲动，而率先布局的开发商已经开始享受到政策的“甜头”，距外高桥板块仅一步之遥的森兰板块一些住宅项目已经开始涨价。
    “我们项目二期房源的价格确实较一期有所上调。”仁恒森兰雅苑项目的相关负责人昨日对记者称，“受到自贸区获批消息的刺激，部分顾客加速了入市的步伐，近期来看房的人数也有20%左右的增长，但不能认为价格上涨全是因为自贸区的设立，我们二期产品的地价、品质以及现在的市场环境都和之前有所不同。”
    仁恒森兰雅苑一期住宅均价近4万元/平方米，别墅均价近5万元/平方米，即将开盘的二期项目住宅起价为4.3万元/平方米，别墅起价6.5万元/平方米。
    与森兰雅苑同在外高桥板块的新城碧翠，在2012年时房价多数在2.7万~2.9万元/平方米间徘徊。从今年3月开始，新城碧翠普通住宅单价涨至3.3万元/平方米左右。统计机构给出的该项目8月份最新月度均价为3.525万元/平方米，较去年同期涨幅超过20%。
    一位在森兰板块布局多年的开发商对记者表示：“自贸区的设立，对于周边区域楼市将形成较大利好，我们也会增加对该区域的投资。”
    “一些大的跨国公司在自贸区内开展业务，那么旁边肯定需要有住宅配套，像陆家嘴、联洋等区域，也是因为有了产业支撑，才会有高端居住的需求。外高桥大家以前觉得只是一个港口，居住功能比较弱，但自贸区设立后，森兰就有机会成为下一个陆家嘴、下一个联洋。”上述开发商如是说。
    外资“热钱”虎视眈眈？
    随着自贸区的获批，另一个值得关注的问题是，自贸区是否会成为外资“热钱”进入中国的跳板，进而对国内楼市产生影响。
    “自贸区其实是为‘热钱’的进入提供了一种通路。”克而瑞上海机构研究总监薛建雄认为，“一些外资基金此前很想投资国内的高端物业，但钱要进入到国内非常麻烦，如果现在可以自由进来，那肯定会有更多的资金瞄准国内的高端物业。”
    张宏伟认为，自贸区的产业导入应该会设置一些门槛，而房地产应该不属于受鼓励的领域，最主要的还是要导入产业。“也就是说，需要导入的是投资产业的钱，而不是‘炒房’的钱。”
    陈晟表示，在自贸区内，外资进入的门槛会降低，但即使投资地产，投向也是会以写字楼、商贸物流为主，住宅类的投资机会应该只是在自贸区周边的一些辐射区域。
    据北京盈科律师事务所李冰律师介绍，针对外资对国内房地产业的投资，国家有关部门一直有较为严格的准入标准，自贸区设立后，会有一些新的政策出现，但总体上还是会被严格限制。