大连“1910项目”财政难题

　　政府把市中心的好地块给了开发商，财政局认可高达1.76亿元的拆迁补偿“超支”，再另给一块土地作为补偿,但开发商并不领情
　　深度聚焦
　　本报记者 王南
　　大连三面环海，寸土寸金。近年来“有形之手”与“无形之手”共振，地价与房价齐飞，土地财政赚得盆满钵满。
　　但被称为“重点工程”的“1910项目”却进展得并不顺利：政府把市中心的好地块以外界看起来很低的价格给了开发商，财政局又认可高达1.76亿元的拆迁补偿 “超支”，另给一块土地作为补偿,但开发商并不领情，给这个项目贷款的银行和小额贷款公司也被夹住了手。
　　如何解开财政、土地、银行之间的“戈登结”，让停滞的齿轮重新转动起来?中国经济时报记者日前赴大连进行了采访。
　　违规项目为何一路绿灯?
　　在大连市中心繁华地带，有一湾风景秀美的“明泽湖”，当地人也称儿童公园。沿湖南岸是一片建于上个世纪初的小楼，有欧式的、日式的、美式的。新中国成立后收归国有，分配给老革命、高官、社会名流、华侨、知名企业家居住，因此这片区域也被叫作“大连的中南海”。
　　2006年9月20日，大连市国土资源和房屋局发布了 《国有土地使用权挂牌出让公告》，将这块约3.1公顷的土地给开发商，要建容积率“0.8以下”的多层住宅。大连市土地储备交易中心于当年10月30日，收到了大连华成天宇房地产开发有限公司交纳的土地出让金100万元。
　　土地出让公告虽然标明用途是“住宅，小户型比例30%”，但“0.8以下”的容积率暗藏玄机。按现行城市规划法规，“联排别墅为0.4—0.7,6层以下多层住宅为0.8—1.2，……住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅”。而开发商直言不讳，“南山1910”(以下简称“1910项目”)是高档别墅。
　　从2003年到2006年，国土资源部及国务院办公厅多次下发文件，严禁别墅类土地供应，特别是城市中心批建别墅更不允许。《国土资源部关于加强城市建设用地审查报批工作有关问题的通知》、《国土资源部关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》、以及《国土资源部关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》(国土资电发〔2006〕17号)，一再重申，“坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定，从即日起，一律停止其供地和办理相关用地手续”。国务院办公厅〔2006〕37号文件 《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，也明确指出“继续停止别墅类房地产开发项目土地供应”，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。
　　大连市国土资源和房屋局公告中的内容，已然与上述文件抵触。大连市政府《关于大连华成天宇房地产开发有限公司建设住宅项目国有土地使用权批复》，虽有“住宅小户型比例所占比例为30%”的规定，但开发商最终建成的，全部是280平方米至1000平方米以上的独栋高档别墅。
　　政策也不允许“毛地”挂牌出让。国办发【2004】46号文件规定，“严禁未经拆迁安置补偿，收回原土地使用权而直接供应土地，并发建设用土地批准文件”。但在2007年7月26日、2008年5月5日，大连市政府分两次将上述“未收回地块”卖给大连华成天宇房地产开发有限公司。一块9193.6平方米，“综合地价7500万元，其中土地出让金100万元”;另外两宗15286.1平方米、6746.3平方米，“综合地价总额为16008万元”。
　　这块土地上的450多户居民中，有些拥有使用权证明，有些将产权办到了自己家人名下。虽然政府的“土地批件”规定：“持此批复办理该项目用地的原土地使用权注销和新用地登记等有关手续”，“持此批复和你单位与用地范围内的原土地使用者签订的协议办理该项目用地原土地使用权注销和新用地登记等有关手续”，但在没有收回土地使用权的情况下进行转让，事实上形成了“一地二主”，即开发商和房屋被征收人同时拥有土地使用权的尴尬情况。
　　2008年10月22日，大连市国土资源和房屋局给大连华成天宇房地产开发有限公司颁发了《房屋拆迁许可证》，“拆迁面积31000平方米”，拆迁实施单位是“大连房屋拆迁有限公司”，拆迁期限 “2008年10月22日至2009年4月21日”。而大连华成天宇房地产开发有限公司张贴的 《搬迁通知书》中，“儿童公园南侧拆迁改造项目是大连市2008年重点工程。根据大连市国土资源和房屋局拆迁通告，该地段拆迁期限自2008年11月4日至2008年12月14日。”期限变了，拆迁实施单位也变更了。
　　城市房屋拆迁管理办法和安置方式，国家有明确规定：“选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋”，“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”大连市政府【2007】89号文件规定，“拆迁人与被拆迁人应当依照本法的规定，在拆迁期限内，以书面形式订立拆迁安置补偿协议”。《大连城市房屋拆迁管理办法》第29条也规定，“拆迁补偿方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式”。但大连华成天宇房地产开发有限公司 《大连儿童公园南侧拆迁改造项目拆迁实施方案》，却单方面规定“本地块实施货币补偿方式”，“补偿标准为产权房人民币8750元/平方米;房屋承租人按7000元/平方米”。
　　国务院办公厅 《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》【2004】46号文件规定,拆迁单位要充分尊重被拆迁人在选择产权交换、货币补偿、租赁房屋等方面的意愿，提供质量合格、价格合理、户型合适的拆迁安置房和周转房。大连华成天宇房地产开发有限公司开发的高档别墅“南山1910”，起卖价就为50000元/平方米，却不允许回迁，也不异地安置，每平方米7000多元的货币补偿标准，也只是当时当地房价的一半。
　　在没有与原住户达成协议的情况下，开发商雇佣拆迁公司对持有房屋产权证明和使用权证明的原住居民实施了暴力拆迁。到目前为止，仍有50多户居民，仍为该地块内房屋合法所有权及其相应土地的土地使用权人，但他们的房屋连同家具等财产被毁、被埋了;房屋被征收人至今没有得到开发商的分文补偿，按理开发商无权开发该地块，但大连市国土资源和房屋局等单位却给开发商发放了 《国有土地使用证》、《拆迁许可证》、《施工许可证》、《销售许可证》等，新建成的别墅已经开始销售了。
　　天价别墅的神秘开发商
　　中国经济时报记者在“1910项目”现场看到，庞大的别墅群主体已经完工，个别建筑的外立面还在装修，样板间可谓富丽堂皇。围墙大幅标语赫然注明“美国建筑院士设计的城中央老别墅”，“完全美国上流社会的别墅格局”。
　　在售楼处提供的宣传册上，可以看到开发商是大连华成天宇房地产开发有限公司，“一期仅67套别墅”。售楼小姐介绍说：“A地块只剩四栋，472平方米的1550万元;600平方米的2200万元;813平方米的3100万元;900平方米的4100万元。这是最低价格，她们从来不讲价。E地块已经全部卖完。D地块2014年5月开盘。”她也承认，中间的B地块、C地块，由于有军产房，目前拆迁遇到难题，也许无法建成了。
　　中国经济时报记者2013年7月第二次来到售楼处，这位售楼小姐有了新的说法：“房子都卖完了，只剩一栋600平方米的别墅，4100万元。别墅?规划批的是多层住宅，70年的产权，我们分层卖，不比别墅40年产权好多了?购房者都乐得 ‘勾嘎地’(大连方言，兴高采烈的意思)。不过按这个价格卖完也亏钱，现在本地银行不给贷款，贷款要往北京跑。我们老板是理想主义者，追求完美，把1000多平方米的楼王自己用，当做纪念。”
　　大连华成天宇房地产开发有限公司，老板据称做贸易起家，此前甚至没有开发过一个楼盘，为何能取得这块风水宝地的开发权,在市中心建起别墅“巨无霸”?按售楼小姐的说法，600平方米的别墅，价格是4100万元，每平方米将近7万元，在大连可谓天价了，开发商应该赚了大钱才是，为什么会亏本呢?这么好的项目，为什么本地银行不给贷款，贷款要往北京跑呢?原来开发商和当地政府之间，还有另一笔账……