土地财政难改多城卖地能顶三成收入

杭州、北京、广州、苏州等城市土地出让收入或超过地方公共财政收入的30%，“卖地财政”势头不减

    30家来自全国各地的房企“围抢”3块热门土地、年内总价地王与溢价率纪录在一日内被双双刷新、单日卖地“收金”超过75亿元，业内人士用“好多年都没见过”来形容昨日出现在上海土地市场上的 “盛宴”。
    事实上，下半年上海土地市场的“开门红”仅仅是今年以来全国土地市场“发烧”的一个缩影。伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，今年1月~6月全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金高达1.13万亿元，与去年同期相比大幅增长60%。其中北上广三地上半年经营性土地出让金已超1739亿，接近2012年全年的1934.92亿元。
    根据《第一财经日报》记者的计算，多地土地出让收入能占到地方公共财政收入（即一般预算收入，不包括含土地出让金的政府性基金预算收入）的三成以上，“土地财政”势头依旧不减。尽管土地出让收入中相当一大部分将用于征地支出等，真正的土地收益并不多，但迅猛的土地出让增幅仍让各界忧虑地方财政转型出路。
    卖地“顶梁柱”
    今年上半年，尽管公共财政收入增速放缓，但各地却不断上演卖地大战，地王频生的背后则是房地产相关税费和土地出让金的飙升。
    一份完整的政府账本，包括公共财政收支、政府性基金收支、国有资本经营收支和社会保险四本账，其中政府性基金包括国有土地使用权出让收入，即土地出让收入，也被称为“土地财政”。鉴于许多城市并未公布完整的政府账本，因此媒体报道时援引的地方收入数据即为当地的公共财政收入情况。
    杭州市财政数据显示，今年前五个月，杭州市本级地方财政收入比上年同期增长42.8%，增长较快的原因之一就是房地产相关税收（契税、营业税等）的增长。而去年杭州市上半年财政总收入894.23亿元，按照前四个月财政总收入同比增幅7.5%估算，今年上半年财政总收入约为961.3亿元。
    另据杭州市国土资源局公布的土地成交公告统计，上半年，杭州共出让土地112宗，总面积约6300亩，成交总额约为595.7亿元，同比增长535%，紧逼去年全年的土地出让金611.3亿元。
    由此计算，杭州上半年卖地收入占上半年财政总收入的66.6%。不过，根据杭州市财政局公布的信息，这部分财政总收入仅指地方公共财政预算收入和上划中央四税收入，并不包括政府性基金，也就是卖地收入本身。
    但卖地收入占公共财政收入的比例如此之高，仍旧令舆论对经济转型感到担忧。事实上，至少今年上半年的卖地收入成为地方收入“顶梁柱”的，并非只有杭州一个。
    记者以上海、北京、广州、苏州四地去年上半年的地方公共财政预算收入和今年以来月均增速估算，上述四个城市上半年的地方公共财政预算收入分别为2320.39亿元、2010.73亿元、574.1亿元、687.9亿元。
    而本报记者获得的上述四城市上半年土地出让金情况为：上海经营性用地出让金额为703.78亿元，同比大涨373%；北京土地出让成交额约649亿元，超过了2012年全年的647.92亿元；截至6月20日，广州土地出让收入为430亿元，超过2012年全年的412亿；苏州的成交金额则为236亿元，同比猛涨530.34%。
    以此计算，上海、北京、广州、苏州上半年土地出让金占估算的公共财政预算收入的比例分别为30.33%、32.28%、74.9%、34.3%，占比均超过三成。
    中国社科院财经院财政室主任杨志勇对本报表示，随着楼市转暖观望心态结束，开发商拿地也更热情，因而5月份之后接连出现拿地热潮。他认为，此轮推地热潮背后反映出来的仍是地方政府职能不清，“大包大揽”。 “想要摆脱卖地财政，就要合理界定政府职能，规范政府与市场关系。”
    “土地财政”的不可持续性不仅在学界有普遍共识，在政府部门也有认同。杭州市财政局在分析前五个月公共财政收入同比增速超过40%时表示，房地产税收带动的增长是“一次性因素”、“不可持续”。要是剔除房地产业增收这个因素，地方财政收入的同比增幅将大幅降低。
    杨志勇表示，要从根本上解决卖地财政问题，地方政府应有合适的财源，必须在土地实质上的地方所有制上大做文章，提高地方政府取得土地的门槛，对国有土地收益的分配制度也要进行创新。
    此外，他认为还要进一步完善分税制。基于既有的税制结构，增加地方税收分享比例。同时，保持目前的地方税体系不变，并完善地方税系，将部分收费改为税，作为地方财政收入，加强对国有资源管理，将部分转化为利益集团收入的国有资源转化为地方财政收入。
    土地紧俏吸引开发商
    数据显示，今年上半年许多重点城市的卖地收入堪比去年全年，高溢价地块频繁出现，无疑给楼市调控增加了难度。
    据克而瑞提供的数据，2013年上半年，包括北上广深在内的十大典型城市土地出让金收入为3140亿元，与2012年同期相比增长160.3%，较2011年同期增长17.7%。上半年土地出让金收入与2010年同期土地出让金收入的历史最高纪录基本持平。
    “库存下降得太厉害，但土地供应却不足。”这是多位开发商在接受本报记者采访时，对土地市场火热的原因给出的一致答案。
    面对土地市场的“地王频出”，一位民营中型开发商相关负责人昨日对记者坦言，公司还是比较谨慎的，每块地都用自己的模型去理性测算，但结果就是，在土地市场特别火热的城市，已经很难拿到地了。“现在很多时候的楼板价已经紧逼甚至超过周边住宅的价格，在我们看来，风险已经很大了。”
    一位A股上市房企相关负责人表示：“房企拿地就像人要吃饭一样，现在库存下降得厉害，必须要补充土地储备，不然手头的人就会没事干，作为要持续发展的房企，拿地是很自然的事情。但由于每家房企的资金链状况和所处的阶段不同，所以价格承受能力也不一样。”
    在刚刚公布的2013年上半年房企销售排行榜上，各大品牌房企的销售普遍报喜。领头羊万科半年实现销售额830亿元，同比增长35%，排名第二的绿地的增长率更是达到45%。值得一提的是，前十房企销售额入榜门槛达到283亿元，与2012年上半年174亿元门槛相比增加109亿元，增幅达63%。
    同策咨询研究中心总监张宏伟认为，上半年土地市场基本呈现如下特征：宏观市场“基本面”转好，房企资金面不太紧张；当前土地市场热点主要还是一二线城市；拿地动作较多的基本为品牌房企；土地市场由去年下半年以来的溢价率较高转为楼板价的实际上涨等。
    汉宇地产市场研究部分析师张颀则认为，近阶段“钱荒”效应被不断放大，下半年资金流动性趋紧，恐将加大房企日后的融资难度及融资成本。在此背景下，全国三四线城市土地市场或将出现降温势头，预计房企会审时度势，及时调整拿地战略，将有限资金资源集中用于市场需求相对旺盛的一二线城市，从而降低未来所面临的市场风险，因此，“群雄争霸”的一线城市土地市场热度仍会延续。