前海综合规划获批 3898亿投资或引爆7股

　　深圳市政府日前正式批复了《前海深港现代服务业合作区综合规划》。根据《规划》，2015年前海合作区基础设施全面建成。据证券时报报道，在《规划》目标定位指引下，确立产城融合、特色都市、绿色低碳三大规划策略，计划到2020年实现国内生产总值1500亿元的产业发展目标。

　　根据《规划》，前海合作区总建设投资约3898亿元，其中土地整备投资约178亿元、填海工程投资约52亿元、基础设施投资约682亿元、建筑工程投资约2800亿元、其他不可预见费用投资约186亿元。

　　对此，裕泽投资总经理张亮表示，地产板块是最为直接的受益者。在土地方面中，H股的招商局集团、中集集团、深圳国际并列前海地区“三大地王”，A股公司中则数沙河股份、深赤湾A、中集集团、华侨城A在此区域拥有土地最多，前海开发将使其增值不少。

　　此外，深天健作为深圳国资委控股的市政施工单位，预计将在其中发挥较大作用，对公司业务形成直接支撑。而在公共交通方面，规划提出，在前海合作区内运行及进入前海合作区的公交车辆宜全部采用纯电动公交车，这对深圳本地企业比亚迪形成直接利好。而规划辐射宝安地产，对宝安地产长远利好。

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　　前海总建设投资约3898亿元

　　前海合作区总用地面积1492公顷，总建设规模约2600万至3000万平方米，根据《综合规划》，前海合作区还将重点发展具备持续创新能力的、跨行业并具有产业融合潜力的金融业、信息服务业、现代物流业、科技服务业及其他专业服务业。同时，积极推进生活性服务业和公共服务业配套发展。总建设投资约3898亿元，其中土地整备投资约178亿元、填海工程投资约52亿元、基础设施投资约682亿元、建筑工程投资约2800亿元、其他不可预见费用投资约186亿元。前海产业发展目标是，到2020年实现国内生产总值1500亿元人民币。

　　原土地使用权人或难独享土地升值收益

　　此次《综合规划》对前海土地整备方式及时间表予以明确。《综合规划》指出，前海合作区内已出让的工业、仓储用地变更为商业、办公、居住用途，且土地使用的产业类型符合前海合作区主导产业导向要求的，原土地使用权人可以向深圳市规划国土部门申请变更土地用途。

　　变更土地用途的申请经审查同意后，将以市场评估地价标准计算土地用途变更前后的地价差值作为底价，由深圳市规划国土部门以公开出让方式确定土地使用权人：如在公告规定的期限内无其他竞得人报价的，则由原土地使用权人按照底价补缴地价后继续开发建设；如在公告规定的期限内有其他竞买人报价的，以现场竞价方式确定竞得人。竞得人应当向原土地使用权人支付已确定的原合同约定用途市场评估地价，并按照成交价向政府补缴地价后继续开发建设。而以现场竞价方式确定土地使用权人的，成交价高于底价的溢价部分，原土地使用权人分享一定比例的溢价。

　　分析人士指出，这意味着，即便前海土地因前海开放开发大幅升值，原土地使用权人也无法享受大部分的土地升值收益，这可能会增加土地整备的难度。而根据《综合规划》，今年前海将全面展开土地整备工作，2014年基本完成。

　　合作区有望辐射整个前海湾

　　《综合规划》表示，本次规划范围是以国务院批复的前海深港现代服务业合作区(以下简称前海合作区)用地范围为准，即由月亮湾大道、双界河、妈湾大道和海滨岸线所围合的区域，总用地面积1492公顷。但规划的研究范围则为整个前海湾片区，包括前海合作区、宝安中心区、大铲湾港区(含后方陆域)，总用地面积约3240公顷。分析人士认为，这意味着，未来前海有可能会进一步辐射到宝安中心区等周边区域。