“商转公”到底卡在哪？

　　市民在深圳市住房公积金管理中心办事大厅办理业务。（资料图片） 深圳商报记者 张小禹 摄

　　深圳商报记者 李秀瑜

　　同一家银行贷款，为何不能直接办理“商转公”？“商转公”为何仍需从商业银行赎回房产证？提前偿还部分商业贷款算不算违约？《深圳市商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款实施办法》（征求意见稿）“出炉”后，引起市民热议。

　　“‘商转公’政策本来是一项惠民政策，如果办理‘商转公’存在诸多门槛，那这项惠民政策就会被大打折扣。”连日来，众多缴存职工致电本报，建议住房公积金中心能与受托银行之间达成协议，以方便该政策正式推出后能够真正让缴存职工得到“实惠”。

　　“已与七家受托银行进行过多次协商，银行都表示支持‘商转公’政策的实施，也有银行表示会出台相关的配套政策，但截至目前，仍无一家银行将配套政策落地。”公积金中心的相关负责人坦言。

　　期房难以申请“商转公”

　　“近来咨询了公积金中心，他们明确表示需要提供房产证才能进行‘商转公’，如果没有房产证，无法进行‘商转公’。”在某事业单位工作的魏先生去年买了一套新房，开发商承诺明年交房，其商业贷款银行为公积金中心的受托银行之一。令魏先生不解的是，既然商贷银行也是公积金受托银行，“商转公”为何还需要提供房产证，期房为何不能申请“商转公”？

　　市住房公积金中心的相关负责人表示，按照相关规定，商品房必须提供房产证才能办理抵押登记。现在市场上的期房由于正在建设过程中，如果符合相关条件也可以申请公积金贷款。

　　“期房只有买卖合同，没有产权证，属于‘预抵押登记’。申请公积金贷款时，开发商还须向公积金中心提供阶段性担保证明，办理房产证后，将以房产证进行抵押。如果是组合贷款，那么公积金中心和商业银行均为第一顺位债权人。”这位负责人解释说。

　　这位负责人称，期房可以申请公积金贷款，但无法申请“商转公”。根据国家相关政策规定，公积金贷款必须提供担保，担保分为抵押和质押担保，抵押为产权抵押，而质押一般为银行出具的存款证明。目前，公积金贷款以抵押担保为主。期房无法进行“商转公”的主要原因是已经申请商业贷款的期房无法办理二次抵押，开发商也不会提供阶段性担保，期房“商转公”无法落实担保手续，公积金中心不能发放公积金贷款，因此期房无法申请“商转公”。

　　何小姐目前为单身，住房商业贷款为150万元，每月还款压力非常大。“商转公”政策出台后，让她松了一口气，因为其父母可以作为“商转公”的共同申请人。“如果申请‘商转公’，可将90万元的商贷转为公积金贷款，那么就需要提前换掉90万元商业贷款，剩余的60万元商业贷款继续还贷。”何小姐致电本报询问如果是因为申请“商转公”而提前还部分贷款是否违约？

　　市住房公积金中心的相关负责人称，提前还掉部分商业贷款也算违约。是否需要缴纳罚息，要根据签订的借款合同而定。同时，银行也有权拒绝提前还贷。根据相关规定，商业银行有权利收取违约金，但银行是否会放弃收取违约金的权力，各家商业银行也同样有裁量权。

　　重新贷款有利于职工选择更适合自己的产品

　　“如果办理商业贷款的是公积金中心的受托银行之一，为何结清商业贷款余额才可进行‘商转公’，为什么不能直接将商业贷款转为公积金贷款？”这也是“商转公”政策公布后，引发公众吐槽的最集中的问题。

　　公积金中心的相关负责人解释，根据深圳的“商转公”政策，需要提前还清商业贷款余额，才可将部分或全部贷款余额转为公积金贷款，而申请人也只需要提交银行提前还贷的相关证明，即可办理“商转公”业务。

　　“假如将房产抵押给中行，那么，中行就是第一债权人。按照相关规定，如果将部分商业贷款或全部贷款直接转为公积金贷款，那公积金中心就是第二债权人。如果出现断供或相关纠纷，法律规定，应首先向第一债权人偿还债务，那么公积金中心所承担的风险较大。”这位负责人称，如果结清商贷后再重新进行贷款，公积金中心与商业银行就同时为第一债权人，这也能有效控制公积金贷款风险。

　　“重新贷款后，如果还进行组合贷款，那么之前贷款的房产就属于第二次商业贷款，是否还能享受商业银行给予的优惠政策？”针对大家普遍关注的问题，公积金中心的相关负责人介绍，一般情况下，银行会在“商转公”政策出台后，制订相应的配套政策。

　　对职工而言，重新贷款并非是坏事。这位负责人称，公积金中心从制订“商转公”政策起，就开始与七家受托银行协调政策衔接的相关事宜，银行也表示会推出相关的配套政策。但每家银行所推出的产品结构会存在差异，职工“商转公”结清商贷余额在重新选择受托银行时，可选择适合自己的相关产品。

　　市民建议

　　将更多商业银行纳入公积金受托银行

　　【深圳商报讯】（记者 李秀瑜）很多市民建议公积金中心重新启动受托银行的招标工作，将其他商业银行纳入受托银行之列。还有市民建议公积金中心出台“商转公”的细则，明确办理“商转公”减免商业贷款罚息。

　　“需要提前偿还部分或者全部原商业性住房按揭贷款，须取得原贷款银行同意。如果银行不同意提前还贷，‘商转公’的意义何在？贯彻落实惠民政策也体现了企业的社会责任，如果七家受托银行不配合惠民政策的实施，那么公积金中心是否可以重新启动受托银行的招标程序，将愿意配合政策实施的商业银行纳入受托银行之列？”市民刘先生昨日向记者表达了自己的想法。

　　“商转公”政策出台后，自认为是房奴的黄小姐总算松了一口气，她准备将90万元的商业贷款转为公积金贷款，但令她始料不及的是，为她提供贷款的银行表示将按照双方签订的借款合同中条款办事，那就意味着罚息一分也不会少。

　　银行的回复让黄小姐非常无奈，“既然‘商转公’是政府出台的政策，那么商业银行应该适应这种大环境，配合政府将惠民政策落实好。市民办理‘商转公’本来就是在尽缴存公积金义务的同时，享受公积金贷款的优惠政策，这是缴存职工的权利，一旦需要缴纳罚息，那么就会增加成本，使这项优惠政策大打折扣。”

　　公积金中心的相关负责人称，“商转公”政策在制订时，是遵循了市场规律的，同时也不能违背合同约定。银行的确有权拒绝提前还款，也有权收取借款合同中规定的罚息。住房商业贷款是商业银行稳定的收入来源，“商转公”的出台的确会影响到银行的业绩，从法律的角度而言，银行也的确有权严格按照合同规定收取罚息，或拒绝提前还贷。

　　“商业银行的经营是市场行为，政府部门无法干预市场行为，银行针对”商转公“出台怎样的配套政策政府是无法干预的。但是银行对处罚有裁量权，每家银行对罚息的缴交标准不同，是否使用自由裁量权也只能由银行决定。” 这位负责人坦言，公积金中心从去年10月份开始就与七家受托银行进行多次协调，希望银行能出台相应的配套政策，但截至目前，并无银行将配套政策落地。

　　有市民建议公积金中心将商转公减免商业贷款罚息写入相关细则中。公积金中心的相关负责人表示，借款人与银行签订的借款合同是既成事实，受法律保护，如果公积金中心将“商转公减免商业贷款罚息”写入相关细则，这也属于违法行为。公积金中心只能与商业银行协调，建议商业银行放弃收取罚息。